부동산 취득시 내는 세금 - 부동산 취득세

취득세 개요

취득세는 소유권의 취득 시 부과되는 조세로서, 「지방세법」에서 규정하는 취득은 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상, 무상을 불문한 일체의 취득을 말합니다.

또한, 소유권의 이전이나 건축에 의하여 취득하는 것이 아니라 하더라도 토지의 지목변경, 건축물의 증축, 차량·기계장비·선박의 종류변경, 과점주주의 주식취득 등도 취득으로 의제하여 취득세의 과세대상으로 하고 있습니다.

취득의 구분

취득의 유형을 살펴보면 과세대상 물건의 전 소유자가 있느냐의 여부에 따라서 원시취득과 승계취득으로 나눌 수 있으며, 승계취득의 경우에도 매도자에게 그 대가를 지불하느냐의 여부에 따라서 유상취득과 무상취득으로 구분됩니다. 또한 사회통념상으로는 취득이 아니지만 지방세법상 취득으로 의제하는 취득의 형태로 크게 구분할 수 있습니다.

취득세의 과세대상

1. 부동산

• 토지
• 건축물(건축물, 시설물)

2. 차량, 기계장비, 선박, 항공기
3. 광업권, 어업권
4. 입목
5. 각종 회원권: 골프회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설이용회원권, 승마회원권 등

취득세 납세의무자

취득세의 납세의무자는 과세물건을 사실상 취득한 자로서, 관계법령의 규정에 의한 등기·등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로 취득한 때에는 해당 취득 물건의 취득자 또는 양수인에게 납세의무가 발생하는 사실과세의 원칙에 따릅니다.

취득세 취득시기

취득세의 취득시기는 다음과 같이 구분됩니다.

취득세 과세표준: 원칙 - 신고가액

취득세의 과세표준은 원칙적으로 취득 당시의 가액으로 하며, 취득 당시의 가액이란 취득자가 신고한 가액을 말합니다.

취득세 과세표준: 예외 - 시가표준액

취득세의 과세표준액은 취득 당시의 취득가액으로 결정하는 것이 원칙이나, 다음과 같은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 합니다.

1. 신고 또는 신고가액의 표시가 없을 때
2. 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때
3. 상속·증여 등 무상승계취득과 교환의 경우

취득세 과세표준: 특례 - 사실상의 취득가액

다음의 경우에는 과세표준을 취득자의 신고가액 또는 시가표준액과 관계없이 언제나 사실상의 취득가액 또는 연부금액으로 합니다. 다만, 증여·기부 그 밖의 무상취득 및 특수관계자와의 양도소득의 부당행위계산에 의한 거래로 인한 취득을 제외합니다.

1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 공매(경매 포함)방법에 의한 취득
4. 법인장부(법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 등을 말함)에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
5. 판결문에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
6. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의한 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득

취득세 세율

2011년 등록세(취득 관련)가 취득세에 통합된 이후, 취득세는 과세 대상의 종류(주택, 주택 외), 취득 원인(유상, 무상, 원시취득), 취득자의 소유 주택 수, 취득 지역(조정대상지역 등)에 따라 다양한 세율이 적용됩니다.

취득세 표준세율 (2025년 기준)

※ 도지사는 조례가 정하는 바에 의하여 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50의 범위 안에서 가감조정 할 수 있습니다.

취득세 중과세율

일정한 자산의 취득에 대하여는 취득세를 중과세합니다. 중과세율은 표준세율에 중과기준세율(1,000분의 20, 즉 2%)의 일정 배수를 더하는 방식으로 계산됩니다.

취득세 관련 사치성 재산의 세목별 비교 (2025년 기준)

취득세에서 보는 고급주택의 범위

취득세 신고 납부

1. 일반 취득: 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 60일 이내에 그 과세표준액에 해당 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 합니다.

• 증여: 계약일로부터 3개월 이내
• 상속: 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 (해외 주소 상속인은 9개월 이내)

2. 중과대상 변경: 취득세 과세물건을 취득한 후에 해당 과세물건이 중과세대상이 된 때에는 중과세대상이 된 날로부터 60일 이내에 해당 중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세 제외)을 공제한 금액을 세액으로 하여 신고하고 납부하여야 합니다.
3. 비과세·감면 후 추징 대상: 「지방세법」 또는 다른 법령에 의하여 비과세·과세면제 또는 경감 받은 후에 해당 과세물건이 취득세 부과대상 또는 추징대상이 된 때에는 그 사유발생일로부터 60일 이내에 해당 과세표준액에 해당 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 합니다.

취득세 예외 - 가산세 등

1. 가산세: 취득세 납세의무자가 신고 또는 납부 의무를 다하지 아니한 때에는 산출세액 또는 그 부족세액에 다음의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수합니다.

• 신고불성실 가산세:
  • 일반 무신고: 산출세액의 100분의 20
  • 부정행위 무신고: 산출세액의 100분의 40
  • 일반 과소신고: 부족세액의 100분의 10
  • 부정행위 과소신고: 부족세액의 100분의 40
• 납부지연 가산세: 납부하지 아니하였거나 부족하게 납부한 세액에 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 고지일까지의 기간에 대하여 1일 10만분의 22(0.022%)의 율을 적용한 금액을 가산합니다.

2. 기한 후 신고: 신고기한 만료일부터 1개월 이내에 기한 후 신고를 한 경우에는 신고불성실가산세의 100분의 50을 경감합니다. (1개월 초과 3개월 이내 30% 경감, 3개월 초과 6개월 이내 20% 경감 등)
3. 가산세 적용의 제외: 천재지변 등 불가피한 사유가 있는 경우 가산세의 납부대상에서 제외됩니다.
4. 중가산세: 취득세 납세의무자가 취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 60일 이내에 신고 및 납부를 하지 아니하고 매각하는 경우에는 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 보통징수의 방법에 의하여 징수합니다. (단, 등기·등록을 요하지 않는 과세물건, 지목변경 등 의제취득, 비과세·감면 대상 등은 제외)

취득세의 부가세 (2025년 기준)

취득세 납부 시 다음의 부가세가 함께 부과됩니다.

1. 농어촌특별세:

• 취득세액의 10% (단, 감면받는 경우에는 감면세액의 20%)
• 국민주택(전용면적 85㎡) 이하의 주택을 취득하는 경우에는 취득세의 농어촌특별세가 비과세됩니다.

2. 지방교육세:

• 취득세액의 20% (단, 「지방세법」상 표준세율에서 1천분의 20(2%)를 뺀 세율을 적용하여 계산한 금액의 20%)
• 예: 주택 외 일반 부동산 유상취득(4%)의 경우, (4% - 2%) * 20% = 0.4%

취득 유형별 주요 세율 (2025년 기준)

아래 표는 일반적인 경우를 기준으로 한 취득세 및 부가세율의 합계입니다. 취득가액, 면적, 지역, 주택 수 등에 따라 실제 세율은 달라질 수 있습니다.

참고:

• ¹ 농어촌특별세의 괄호 안 세율(0%)은 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택을 취득하는 경우에 해당하며, 이 경우 농어촌특별세가 비과세됩니다. 그 외는 취득세 본세의 10%가 부과됩니다.
• ² 지방교육세는 「지방세법」상 표준세율에서 2%를 제외한 세율에 대한 20%가 부과됩니다.
• ³ 합계 세율은 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세를 모두 합산한 대략적인 비율입니다. 실제 납부액은 취득가액, 지자체 조례 등에 따라 미세한 차이가 있을 수 있습니다.
• 분양 취득 시에는 분양가격이 과세표준이 됩니다.