재건축 투자와 리모델링 투자시 | |||
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| 분명코 2002년 여름경 강남권 재건축 아파트 2억원 내외,2003년 여름경은 2억-3억원 내외가 고평가 되었다 누차 강조했다.2004년 재건축 아파트 시장은 춥고 거친 비바람과 폭풍 및 번개칠 가능성 높다.그러데도 재건축 조합이나 주 민들은 과거의 미련이 남아 리모델링을 않고 있다.과거는 과거사로 잃어버리거나 수년후 경기가 좋아지면 추진해야 한다.시대는 물레방아 처럼 돌고 돈다. 2001년 말경 부터 한강이 보이는 아파트을 시작으로 2002년 봄부터 집값 급등의 주범으로 낙인 찍인 재건축 아파트는 규제의 집중 된서리를 맞는 바람에 2003년 10.29대책이후,아니 2003년 7월경부터 어두운 터널 속 에 갇혀 허우적 거리며 하락세가 좀처럼 멈추지 않고 있다.현제도 전국의 재건축 예정아파트는 대체적으로 10-40%정도 고평가 되었 다고 확신한다. 앞으로 초고층 아파트는 십수년만 지나면 무형지물이 될 가능성 아주 높다.초고층 아파트는 대지지분이 5-10평 내외로 그들 아파트가 노후될시 재건축은 거이 물건너간 것 이나 다름없으며,초고층 아파트는 공동화 현상이 일어날 가능성 아주 높다.특히 모기지와 임대 주택이 성행하고,주택보급율이 110%정 도 될시는 낡은 초고층 아파트는 정부의 특별한 대책이 없는한 쓰레기 이상의 몸살을 앓을 가능성 아주 높다.고층아파트는 대체로 분 양가에 의해 다르지만 대체로 15평 이상의 대지지분이 되어야 하며,지방은 20평 이상이 되어야 덜 버림받는 아파트가 되리라 여긴 다. 도시 및 주거환경정비법 등 고강도 부동산 대책이 재건축 시장을 가로 막고 있다. 정부는 재건축 아파트의 재건축시 개발이익을 환수하는 방안까지 검토하고 있다. 개발이익 환수가 된다면 사업을 포기하거나 리모델링이 최선의 방법이 된다.투자만 하면 황금알을 낳는 거위였던 재건축 아파트는 서서히 과거의 그림같은 영화의 추억으로 돌아가고 있다. 정 부 규제가 강남권 빅4지역의 아파트와 재건축 아파트에 초점을 맞추면서 재건축 투자는 먼 옛날의 추억속에 투자용이 되었다.재건축 아 파트 공급 부족에 따라 일부 지역에 수급 불안이 나타날 수도 있다고 말하는 사람들이 있으나 현제와 같은 부동산 경기의 침체가 이어 진다면 뽀족히 재건축 아파트 경기가 살아날 가능성이 없으며,재건축은 부동산 버블 1호상품이 될 가능성 아주 농후하다.그러나 수년전 부터 내집 하나로 만족하며 사는 사람들은 크게 문제 삼지 않아도 되나 몰지각하게 초고층 재건축 아파트 몇채씩 보유한 사람들에게는 미안하지만 큰코 닦처도 싸다는 생각이 든다.그들과 건교부 부동산 담당자로 강남권에 사는 인간들과 정부고위직으로 강남권에 사는 사람 들이 투기꾼이었으며,졸부들이었고,떳다방이었으며,부동산을 뒤 흔든 장본인 들이었다. 규제에 직격탄을 맞은 재건축 시 장은 투기수요가 썰물처럼 빠져나가면서 10.29대책 이후 하락세를 걷고 있으며,2003년 7월 부동산ok 분석정보에서 재건축 아파 트 수익성 없다고 강조했으며,수도권 2채이상 아파트 보유자 모조리 매도하라 경고사격 보냈다. 2003년 10월 초 5 억4천만원까지 올랐던 서울 강남구 개포동 주공1단지 13평형은 현재 1억원 넘게 빠졌으며,다른 재건축 단지도 1억5천만원 내외가 빠진 상태다.2004년도도 내림세가 이어질 것으로 예견된다. 2003년도의 규제가 2004년도 부터 본격 시행되기 때문이며 서울 경기 인천은 재건축 시기을 20년에서 40년으로 차등 적용한다.재건축 아파트 중 전국에서 처음으로 서울시는 서울시가 안전진단 심의 권을 갖는다.허나 2004년도 재건축 아파트는 승인여하에 따라 가격 차이가 날 것이며,오락가락할 가능성도 배제하지 못한다. 지 구단위 계획을 세운다거나 재건축 용적률을 1-3종으로 구분해 2백50% 이상으로 잡았던 단지가 2백% 이하로 줄어든 곳은 수익성이 크게 떨어지며 그 이하의 용적율을 갖춘 단지는 리모델링 밖에 뾰적한 수가 없다. 3백가구 이상의 재건축 단지는 따로 정비계획을 세워야 해 기간이 많이 걸린다. 소형 평형 의무비율을 적용받는 단지는 분양 수입이 줄어들고 조합원의 추가부담금이 늘어나 주민과 조 합과 지자체 및 건설사 분쟁이 끊이질 않을 전망이다. 30평형대 이상으로 이뤄진 10층 이상의 중층아파트는 조금이라도 규제나 고도 제한이 있다면 재건축 사업이 어렵게 된다. 투기과열지구 지정 이후에 사업승인을 신청한 단지는 80% 이상 공사한 뒤 일반분양하는 후분양제를 적용받을 가능성도 높다. 잠실.청담 도곡 저밀도지구를 뺀 상당수 단지가 여기에 해당되며 2004년도는 각 종 민원과 정쟁에 한해을 보내거나 자포자기 할 가능성도 농후하다.이 경우 건설사들이 일반분양가를 높이거나 무상평수을 적게주지 않는 한 조합원들의 추가 유상 부담금이 커질 수밖에 없다. 게다가 업친데덥친격으로 재건축 개발이익 환수제가 도입될 경우 재건축 시장은 분양가 인하나 부동산 경기 침체만치 충격적인 상황에 빠질 가능성도 배제할 수 없다고 생각된다.개발이익 환수제는 건 설교통부 산하 자문위원회인 부동산 공개념검토위원회가 검토 중이지만 파장이 워낙 커 2004년도에 실현 여부는 아주 불투명한 상태 다. 2004년도 부동산 시장에서 재건축 아파트 투자을 단기 투자 목적으로 접근하는 것은 아주 위험하며 다른 투자 테마을 찾아 투자하는게 더 현명하다. 사업 초기 단계의 재건축단지는 조합원 명의변경 금지에 걸리는지 따져봐야 하며 자금이 필요시 자금 회전이 되지 않는다는 것 알아야 한다. 투기과열지구에서 지난해 12월 31일 이후에 조합설립인가를 받은 재건축아 파트를 사면 새 아파트를 분양받을 수 없고 현금으로 돌려받아야 하며 그 이전에 조합인가를 받은 곳은 한 차례 조합원 지위를 전매할 수 있으나, 그걸 구입한 사람은 입주 때까지 되팔 수 없어 반사이익을 기대하기 어려울뿐더러 부동산 경기 하락시 많은 손해을 볼수 있어 여유자금이나 내집마련을 준비하는 투자자 이외는 가능한 투자에 접근을 피하는게 좋다.불경시시 구입하고,남이 망할 때 사업하라 는 경기 이론을 생각한다면 고려해 보아도 되지만 현 상황은 버블이 임박한 상황이라 몇번 더 분석과 todr가을 해 투자해야 한다. 서울 강남 등 요지에 집을 마련하려는 실수요자에게는 기회가 될 수 있을수도 있다. 사업계획승인을 받고 관리처분계획이 나온 재건축 아파트가 투자 1순위다. 이들 단지도 입주 때까지 전매가 금지되지만 사업이 빠르고 조합원 분양가와 추가부담금이 공개되므로 상대적으 로 안전하다고 여길수 있다. 사업승인을 받은 뒤 철거된 재건축 단지의 조합원 지분도 괜찮으나 대부분의 건설사들이 아파트 분ㅇ야가을 내리고 있는 상황서 재건축 단지만 유상부담금이 늘어날시 수익이 과연 날수 있나 고민해야 한다. 철거 주택의 지분은 주택으로 보지 않으므로 다주택자에게 유리하다. 잠실 저밀도지구처럼 일반분양을 앞두고 있거나 사업승인을 신청한 곳으로 투자대상을 압 축하는 게 좋으며 투자공부나 현장 답사을 많이 하여 많은 지식을 습득한 후 투자을 해도 2004년도 재건축 아파트 투자는 늦지 않 으리라 여긴다. 재건축 대신 관심을 가질 만한 곳이 리모델링 추진 단지다. 2003년11월 주택법 개정으로 주민의 80%만 동의하면 리모델링이 가능해졌다.리모델링은 재건축과 달리 조합원 전매 제한이 없고, 용적률 범위에서 전용면적도 넓힐 수 있어 서울에서만 리모델링을 추진 중인 단지는 20여곳에 이른다고 한다. 리모델링 단지는 2004년 1월초 까지 재건 축 규제의 반사이익을 보면서 10.29대책후 집값 하락기에도 보합 또는 강세를 유지하고 있다.리모델링은 공사 후 시세가 오를 여지 가 있는 강남권 아파트와 조합원 동의율이 높아 사업 추진이 빠른 곳을 골라야 그래도 부동산 침체기 유리하다. Tags: 리모델링 리모델링 투자 부동산 재건축 투자 철거 주택의 지분 
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