뉴타운 등 공공아파트 분양가 공개

▷서울 은평뉴타운=3개 지구, 전체 1만4631가구 규모로 조성되는 은평뉴타운은 10월쯤 분양 일정이 잡혀 있다. 임대와 원주민 특별공급 물량을 제외한 7000여 가구가 일반에 선보인다. 2007년에는 우선 지난해 분양이 연기됐던 34~65평형 등 전체 2066가구의 분양이 계획돼 있다

서울시가 2일 '은평 뉴타운 등 공공아파트 분양가 공개' 방침을 내놓았다. 이에 따라 민간아파트 분양가 책정에도 상당한 견제가 예상된다.

지난 9월 서울시가 내놓은 은평 뉴타운 분양원가 내역으로 촉발된 공개 논란은 일단 58개 항목 공개 방침이 확정되면서 어느 정도 인하효과를 가져올 것인지에 관심이 쏠리고 있다.

당시 은평 뉴타운의 평당 분양가는 34평형 1151만원, 41평형 1391만원, 53평형 1500만원 수준으로 고분양가 책정이라는 비판과 공개 신뢰성에 의문이 제기되면서 주변 아파트 시세 폭등을 불러왔었다.

은평뉴타운 등의 공개가 이뤄진다해도 검증 및 신뢰성 확보 등 아직도 넘어야할 산이 많다. 주택업체들도 공개 방식이 불러올 인하 효과에 대해서 '반시장적이며 압박용에 지나지 않는다'는 비판을 제기하고 있어 향후 파장도 만만치 않을 전망이다.

일단 서울시가 내놓은 공개 방침을 살펴보면 현행 원가공개 7개 항목에서 아파트 사업승인권자인 시군구청장이 감리자 모집 공고시 첨부토록 돼 있는 분양원가 자료 58개 항목을 모두 제시하기로 했다.

그러나 이에 대해 경실련 등 시민단체들은 "58개 항목으로 한 공개 범위는 부족하다"며 "전용면적 85㎡ 이상의 경우 주변 시세의 85% 수준에서 결정토록 한 부분도 현실성이 떨어진다"는 의견이다.

즉 공공아파트에 대해 분양가 상한제를 실시할 경우 주변 시세의 30%까지도 인하가 가능한데도 서울시가 가이드라인을 높게 설정한 것 아니냐는 것이다.

◇ 논란 잠재울 수 있을까=이번 공개 방침이 또다른 논란으로 이어질 수 있는 점도 간과할 수 없는 대목이다.

즉 민간아파트의 경우 분양과 동시에 내놓은 58개 항목의 비용이 사실상 후분양제가 되는 공공아파트 공개내역과 맞물릴 경우 단순비교가 어렵다는 설명이다. 서로 다른 분양시점을 갖고 있는 만큼 각종 금융비용 및 자재비 상승 등을 감안하면 큰 편차를 보일 수 밖에 없다는 주장이다.

현재 공공아파트에 대해서는 '후분양제 로드맵'이 적용되고 있으나 민간아파트는 사실상 후분양제가 강제된 사항은 아니다. 따라서 공공의 후분양 시점에 공개되는 원가 비용 항목이 민간의 선분양시점의 원가가 비교되는 셈이다.

주택업계 한 관계자는 "결국 민간의 추정원가와 공공의 적용원가가 비교될 수 있어 민간의 압박과 부담은 공공보다 높아질 수 있다"면서 "좀더 기술적인 인하 방안이 필요하다"고 설명했다.

따라서 민간은 여전히 원가공개가 '압박용 카드'에 지나지 않는다는 주장을 유지하고 있다. 특히 원가공개를 통해 민간아파트 분양가를 견제하겠다는 지자체의 '의도'는 '전혀 실익이 없는 반시장적인 정책'이라는 입장을 버리지 않고 있다.

◇ 원가공개 효과 어느 정도인가=원가 공개 논쟁은 지난 2001년 이후 분양가 자율화 추진으로 아파트 가격 급등이 이어지면서 경실련 등 시민단체들이 불을 붙였다.

실제 부동산 114 등 정보업체 조사 결과 지난 2001-2003년 당시 서울 아파트 평당 평균 분양가는 2001년 687만원에서 2003년 1102만원으로 2년새 40% 가까운 상승세를 보였다. 이는 물가상승률이 5% 미만인 점을 감안하면 30%가 오른 셈이다.

여기에 지난 2004년 2월 공개된 마포 상암아파트 분양가 자료에 따르면 분양 차익이 40%에 달했다. 그러나 시민단체들은 분양원가 내에 각종 금융비용 및 건설마진, 부대비용 등을 포함하고 있는 만큼 실질적인 이윤이 50%가 넘어선다며 원가공개 주장을 증폭시켰다.

최근 경실련은 용인 죽전의 택지비에 대해 주택업체 신고가격의 30%가 실제가격보다 부풀려져, 건설업주들은 모두 3745억원, 사업당 170억원의 폭리를 취했다고 주장한 바 있다.

또 용인동백의 택지비는 실제가보다 모두 2795억원이 부풀려졌다고 설명한다. 즉 용인 동백의 아파트 분양가격이 평당 600만원대가 적정한데 비해 건설사들은 평당 750만-830만원대에 책정했다는 것이다.

경실련 등은 "높은 택지 가격, 이윤을 극대화하기 위한 민간 건설사들의 고분양가 책정 등으로 주거 고비용 구조가 고착되고 있다"며 "건설들이 적정 마진 이상으로 챙기고 있어 원가 공개가 이뤄질 경우 분양가 인하 및 집값 안정효과가 높을 것"이라고 설명했다.

건설사 관계자는 "지난 2001년 이후 원자재가격 상승률이 매년 7-9% 수준으로 평균 물가인상률보다 2-3% 가량 높았다"면서 "건설비용 상승 등을 감안하면 분양가 상승은 실질적으로 높지 않다"고 설명했다. 즉 분양가 상한제가 인하효과는 더 높다는 주장이다.

그러나 아직까지 원가공개에 따른 인하 효과에 대해서는 실증적인 자료가 없는 가운데 논란만 여전한 상태다.

따라서 분양가 인하 효과에 대해서는 양측의 주장이 맞서는 만큼 공개 이후 검증의 신뢰성 확보가 중요한 문제로 남아 있는 셈이다.