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은평뉴타운 분양가 10%↓…거품 다 뺐나

은평뉴타운 분양가 10%↓…거품 다 뺐나
[한겨레] 지난해 고분양값 논란을 불러왔던 서울 은평뉴타운 1지구 아파트 분양값이 3.3㎡당 최고 1380만원으로 정해졌다.지난해 서울시 발표 때와 견주면 평균 10.24% 내린 값이다. 서울시는 분양값 거품을 최대한 제거했다고 강조하면서 자세한분양원가는 다음달 입주자 모집 공고 때 공개하겠다고 밝혔다. 에스에이치(SH)공사는 다음달 일반에 분양하는 은평 뉴타운 1지구의분양가격을 3.3㎡당 945만∼1380만원으로 확정해 5일 발표했다.

■ 값은 내렸으나 원가는 다음달 공개=이날 확정된 분양값을 규모별로 보면 △전용면적 59㎡ 945만원 △84㎡ 1050만원 △101㎡ 1260만원 △134㎡는1320만원 △167㎡는 1380만원이다. 이는 서울시가 은평뉴타운 지구를 후분양 방식으로 분양하기로 결정하기 이전인 지난해9월 에스에이치공사가 책정해 발표한 분양값(84㎡ 1151만원, 101㎡ 1391만원, 134㎡ 1500만원, 167㎡1523만원)보다 8.77∼12.04% 낮아진 가격이다.

에스에이치공사는 이처럼 분양값을 평균 10.24% 낮출수 있었던 배경으로 △후분양제 도입으로 건설 원가를 정밀 검증해 1.70% 인하 △택지비 분양가를 분양 공급일 감정가격에서 주택건설 착공일로 앞당겨 2.19% 인하 △85㎡ 초과 주택에 부가한 5% 분양 수익을 없애 3.59% 인하 △85㎡ 이하 주택의건축비를 건설 원가 이하로 책정해 2.76% 인하 등을 제시했다. 그러나 서울시는 택지 조성 원가와 실제 건축비 등 분양원가는다음달 입주자 모집 공고 때 공개하겠다고 밝혔다. 따라서 실제 분양 수익이 얼마인지, 분양값을 더 낮출 여지는 없는지는 아직확실히 알 수 없다.

예를 들어 분양값 3억4742만원인 84㎡(34평형)의 경우 택지비 2억464만원과 건축비1억4278만원으로 구성돼 있다. 서울시는 여기서 3.3㎡당 419만원으로 책정된 건축비가 건설 원가 이하라고 주장하지만, 세부내역이 공개되지 않는 한 신뢰성이 떨어질 수밖에 없다. 또 택지비의 경우 주택 건설 착공일 기준 감정값을 적용해 가격을 낮췄다고하지만, 감정값에는 원가인 택지 조성비 외에 별도의 이윤이 감춰져 있는 점은 무시하고 있다. 후분양제 도입으로 건설 원가를검증할 수 있게 돼 분양값을 낮추었다는 서울시의 주장을 아직은 액면 그대로 받아들이기 어려운 셈이다.

참여연대도이날 논평을 내 “무주택 세대주들의 내집 마련용으로 공급되는 59㎡형과 84㎡형의 분양값이 평당 945만~1050만원으로은평보다 주변 시세가 높은 송파구 장지지구의 786만원(60㎡)~1107만원(85㎡)에 비해 높거나 비슷하다”며 정확한 건축비원가와 시공사인 대기업들의 이윤 규모를 공개할 것을 촉구했다.

■ 청약 전망은?=은평뉴타운 3개지구에서 총 공급될 1만6172가구 가운데 이번에 공급되는 물량은 일반 분양 1643가구, 특별 분양 3338가구, 장기 전세주택(시프트) 660가구, 국민임대 주택 1039가구 등 6826가구다. 이 가운데 일반 분양분은 애초 지난 10월 공급할예정이었으나 12월로 연기되면서 85㎡ 이하는 7년, 85㎡ 초과는 5년간 전매가 제한된다.

전용 84㎡341가구는 서울 지역 청약저축 가입자, 101㎡는 청약예금 600만원, 134㎡는 1000만원, 167㎡는 1500만원가입자가 각각 신청할 수 있다. 다음달 5일 입주자 모집 공고를 낸 뒤 10∼20일 분양 신청을 접수한다. 현재 공정률이80%를 넘기 때문에 내년 4~5월에 입주할 수 있다.

분양권 전매가 제한됨에 따라 은평뉴타운 첫 분양은 투기우려가 줄어든 대신 실수요자들의 입주 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 부동산업계는 강북 지역의 노른자위인데다, 분양값이 주변시세보다 3.3㎡당 200만~300만원 정도 저렴하다는 점을 들어 청약 가점 커트라인이 상당히 높게 형성될 것으로 보고 있다.김규정 부동산114 차장은 “강북의 실수요자들이 대거 청약에 나설 전망”이라며 “중대형은 청약가점 60점 안팎에서 당락이 결정될가능성이 높다”고 말했다. 청약저축 가입자를 대상으로 공급되는 84㎡형은 저축 납입 횟수 100회(저축액 1천만원) 이상이라야당첨 안정권에 들 것으로 예상된다.

최종훈 이정훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

달라지는 주택 청약

달라지는 주택 청약

 ● 앵커: 9월부터 아파트 분양제도가 많이 달라집니다.

아파트 청약가점제가 실시되고 또 분양가 상한제도 실시됩니다.

● 앵커: 김종국 선임기자 나와 있습니다.

안녕하세요.

이제 실시되는 청약가점제부터 알아볼까요.

● 기자: 9월 17일부터 접수를 받아서 청약가점제로 처음으로 분양을 하게 되는데 청약가점제는 무주택자들에게 청약우선권을 주는 제도입니다.

전용면적 85제곱미터 이하의 소형 민영파트의 경우 75%는 가점제를 적용하고요. 나머지 25%는 지금과 같이 무주택자와 1주택자가 추첨을 합니다.

중대형 아파트의 경우는 먼저 채권입찰액으로 당첨자를 결정을 하고요. 채권액수가 같을 때는 절반은 청약가점제 그리고 절반은 추첨으로 뽑습니다.

● 앵커: 결국은 청약가점제는 점수가 중요할 텐데 점수계산은 어떻게 합니까?

● 기자: 무주택 기간과 부양가족이 얼마나 있느냐 또 하나는 청약예금 가입기간이 얼마나 되느냐에 따라서 점수가 매겨지는데 무주택기간은 무주택기간이 길수록 점수가 높아져서 15년 이상이 되면 32점까지 얻게 되고요.

부양가족이 6명 이상이면 최고 35점, 청약예금 가입기간이 15년 이상이면 17점이 됩니다. 총점이 84점입니다.

대학입시 때처럼 자기 점수를 계산을 해야 되는데요. 자기 점수가 몇 점인지는 아파트 투유라는 은행공동청약 홈페이지에서 확인할 수 있겠습니다.

● 앵커: 그럼 몇 점쯤 되면 아파트를 분양받을 수 있게 되나요.

● 기자: 일반적으로 서울 은평뉴타운이라든가 파주 신도시의 아파트를 분양받으려면 40점 이상 상위 20% 안에 들어야 청약이 가능하겠습니다.

40점을 받으려면 무주택기간 또는 청약예금가입기간이 6년을 넘고요. 부양가족이 3명이 되어야 합니다.

만약에 무주택기간이 10년을 넘고 또 부양가족이 3명이고 청약예금 가입기간이 10년을 넘으면 54점이 되는데요. 상위 6% 안에 들어갑니다.

이 정도의 고득점자들은 판교나 광교신도시 등 수도권 인기지역에 청약해 볼 수가 있겠습니다.

● 앵커: 지금 기대하고 계시는 분들 많겠네요.

● 기자: 그렇습니다.

● 앵커: 또 9월부터는 분양가 상한제도 실시되지 않습니까?

● 기자: 그렇습니다.

지금까지는 아파트분양가가 자율화되어 있었는데요. 9월부터는 아파트분양가상한제가 실시되는데 9월 1일부터 당장 내일부터 분양가 상한제 아파트가 나오는 것은 아니고요. 9월 1일 이후에 사업 신청을 하는 아파트 또는 12월 1일 이후에 분양신청을 하는 아파트에 적용이 됩니다.

사업신청을 해서 분양까지 하려면 3달 이상 걸리기 때문에 연말, 12월이나 내년 초에 분양가상한제아파트가 나올 것으로 예상이 됩니다.

● 앵커: 이제 사람들이 분양가상한제가 실시되면 좀 분양가가 내려갈까, 이 부분이 가장 관심인데요. 분양가는 어떻게 됩니까?

● 기자: 분양가는 아무래도 내려갑니다. 분양가상한제에서는 건축비상한제가 실시가 되는데요. 소형아파트의 경우는 431만원, 3.3제곱미터에 중대형의 경우에는 439만원으로 묶입니다.

감정가로 평가한 땅값을 더해서 분양가가 결정이 되는데요. 분양가상한제가 적용이 되면 분양가는 약 20% 정도 내려갈 것으로 예상이 됩니다.

올해 서울에서 분양된 민간아파트의 경우 3.3제곱미터에 1700만 원을 넘어서는데 만약에 20%가 내린다면 340만 원이 내립니다.

그래서 109제곱미터 아파트의 경우 1억 1000만 원 정도 내려간다는 계산이 나옵니다.

● 앵커: 그런데 분양가한제가 실시되면 아파트 분양물량이 줄어들지 않겠느냐 하는 우려가 있는 것 같은데요?

● 기자: 그렇습니다.

그럴 우려가 있습니다. 아파트 건설업체들이 분양가상한제로 묶이면 이익이 줄어든다면서 분양을 꺼리고 있어서 아파트 공급물량이 줄어들 가능성이 있습니다.

공급문제가 가장 큰 문제인데요.

요즘에 건설업체들은 분양가상한제가 적용되기 전에 많은 물량의 아파트를 앞당겨서 분양을 하고 있는데요. 10월에 10만 가구 정도가 나오고 11월에 5만 가구 정도가 분양될 것으로 예상됩니다.

실제로 분양가상한제가 적용되는 12월 또는 내년 1월에 아파트 공급 상황이 아파트분양가상한제 정책에 성패를 가를 것으로 예상이 됩니다.

● 앵커: 김종국 기자 수고하셨습니다.

● 기자: 고맙습니다.
김종국 기자 jkim@imbc.com

가점제 영향없는 청약저축 가을에 쓸곳 많네

올 9~10월 가을철에 수도권에서 청약가점제의 영향을 받지 않는 청약저축 가입자들을 대상으로 공급되는 아파트가 9100여가구에 이르는 것으로 분석됐다.

이 중에는 서울 은평뉴타운,파주 운정·화성 동탄1 등 신도시 공급물량이 포함돼 있어 실수요자들의 관심이 높을 전망이다.

29일 부동산정보업체인 부동산써브에 따르면 9~10월 중 청약저축 가입자들을 대상으로 공급되는 주택은 분양 4240가구,임대 4863가구(국민임대 3787가구,5년 및 10년 공공임대 813가구 포함) 등 9103가구로 집계됐다.

가점제 영향없는 청약저축 가을에 쓸곳 많네

여기에 대한주택공사가 주관하는 마포구 상암동 재개발(총 397가구)과 성남 도촌지구(국민임대단지·총 1754가구) 등에서도 이 기간에 추가 공급물량이 나올 가능성이 커 청약저축통장 가입자들의 청약기회가 많을 전망이다.

장기 가입자들은 오는 10월 SH공사가 공급하는 은평뉴타운 물량(456가구)을 주목할 만하다.

전문가들은 판교신도시 분양을 감안할 때 이곳의 전용면적 85㎡이하 중·소형 주택은 최소 10년 이상 청약저축 가입자에게 당첨기회가 주어질 것으로 분석하고 있다.

수도권에서는 파주 운정신도시,동탄1 신도시,광명 소하지구 등이 눈에 띈다.

운정신도시에서는 다음 달 중 1062가구가 일반분양된다.

이 아파트는 신도시 최남단에 위치해 쾌적하다.

동탄1 신도시에서는 9월 중 임대주택 503가구가 공급된다.

최근 건설교통부가 11월분 국민임대 1425가구를 10월로 앞당겨 공급하겠다고 발표함에 따라 물량이 더 늘어날 전망이다.

광명 소하지구도 1호선 시흥역과 가깝고 광명시 철산동·하안동과 가까워 중심생활권 기반 시설을 이용할 수 있다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com