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은평뉴타운 추가 분양 일정

은평뉴타운의 입성 기회는 아직 남아있다.

특히 구파발역, 통일로 등과 인접해 교통이 좋은 2지구와 북한산 자락에 들어앉아 쾌적한 환경을 자랑하는 3지구 등이 올 하반기부터 속속 분양될 예정이다.

18일 SH공사에 따르면 올해 7월을 시작으로 향후 2~3년간 순차적으로 공급될 2지구와 3지구의 아파트 일반분양 물량은 총 5470가구에 달한다.

그 중에서 가장 빠른 공정률을 보이고 있는 2지구 A공구 내 1,12,13단지는 오는 7월 분양될 예정이다.

규모별 가구수는
    전용면적 기준 84㎡형 59가구,
                        101㎡형 73가구,
                        134㎡형 45가구 등 총 177가구다.

분양가는 1지구와 비슷한 수준으로

        전용    84㎡형 3억5000만원 선,
                  101㎡형 5억원 선,
                  134㎡형 6억7000만원 정도로 예상된다.

은평뉴타운 추가 분양 일정

이와 함께 1지구 미계약분 151가구도 2지구 A공구 분양과 비슷한 시기에 추가 분양될 예정이라고 한다.

규모별로는
    84㎡형 20가구,
    101㎡형 29가구,
    134㎡형 53가구,
    167㎡형 49가구 등이다.

2009년 3월에는
    2지구 B공구 내 11단지와
    C공구 내 4,5,8단지에서 일반분양이 실시될 계획이다.

    나머지 B공구 2,3,5단지와 C공구 6,7단지는 5개월 뒤인 내년 8월로 분양이 예정돼 있다.

2010년 이후에는 3지구에서 총 3944가구의 일반분양 물량이 쏟아진다.

서울시가 전매제한의 형평성을 맞추기 위해 3지구 특별공급 대상자들도 1~2지구로 몰아서 청약하도록 했기 때문에 일반분양 물량이 많다.

은평뉴타운 2지구 177가구 7월 분양

서울 은평뉴타운 2지구에서 오는 7월 중 아파트 177가구가 공급된다.

SH공사는 은평뉴타운 2지구에 건설되는 아파트 1345가구 중 A공구 1·12·13단지의 177가구를 우선 분양할 계획이라고 6일 밝혔다.

올해 분양 예정인 2지구 분양물량은 전용면적 84㎡ 59가구, 101㎡ 73가구, 134㎡ 45가구 등이다. 이 아파트는 후분양이어서 12월 준공되며 입주는 내년 1월로 예정돼 있다.

SH공사는 당초 올해 하반기에 2지구 물량 전체를 한 꺼번에 분양할 계획이었으나 사업지 내 문화재 발굴로 건설 일정에 차질이생겨 분양시기를 조정했다고 설명했다. 이번에 분양되는 물량을 제외한 1168가구는 내년 상반기로 분양이 연기됐다.

오는 7월 공급되는 은평뉴타운 2지구도 지난해 12월 분양된 1지구와 마찬가지로 분양가 상한제가 적용돼 계약 후 전용면적 85㎡ 이하 소형은 7년, 85㎡ 초과 중대형은 5년 간 전매가 제한된다.

분양가는 1지구와 비슷한 수준에 책정될 예정이다. 1지구 분양가는 전용 84㎡가 3억5000만원선, 101㎡는 5억원선, 134㎡는 6억7000만원 정도였다. 입주자모집공고일 기준으로 1년 이상 서울 거주자에 우선 공급된다.

한편 SH공사는 올해 서울시내 택지지구 등에서 3003가구를 분양할 계획이다. 은평뉴타운 177가구만 일반분양이며 장지지구 810가구, 발산지구 248가구, 강일지구 1712가구, 구산지구 56가구 등은 모두 특별분양이다.

/jumpcut@fnnews.com박일한기자

중대형 청약 가점 60점 안팎 당첨권… 은평 뉴타운 1지구 청약전략

중대형 청약 가점 60점 안팎 당첨권… 은평 뉴타운 1지구 청약전략

관심을 모았던 서울 은평뉴타운 1지구 분양가와 분양일정이 확정됐다. 내달 10일부터 일반에 분양되는 물량은 총 1643가구로전용면적 84㎡(분양 기준 34평형) 341가구, 전용 101㎡(41평형) 544가구, 전용 134㎡(53평형) 516가구,전용 167㎡(65평형) 242가구다. 3.3㎡(1평)당 분양가는 전용 84㎡가 1050만원, 101㎡ 1260만원, 134㎡1320만원, 167㎡는 1380만원으로 지난해보다 평균 10.24%가 인하됐다. 후분양제가 적용되므로 입주도 내년 4월쯤으로빠른 편이다.

◇투자가치 좋은 편=은평뉴타운의 매력은 우선 분양가다. 2004년 입주한 불광동 현대홈타운 110㎡(33평형) 시세가현재 4억8000만∼5억5000만원 선인데 비해 비슷한 전용 84㎡는 3억4000만원대다. 시공능력평가 1위 대우건설을 비롯해현대산업개발, 롯데건설, SK건설 등이 시공을 맡아 브랜드 파워가 막강한 것도 장점으로 꼽힌다. 하지만 전매 제한이 약점으로85㎡ 초과는 입주 후 5년, 85㎡ 이하는 7년간 전매를 할 수 없다.

부동산써브 함영진 부동산연구실장은 “은평뉴타운을 제외하면 앞으로 1∼2년 사이 서울 지역에서 1640가구 이상이한꺼번에 동시분양되는 물량은 거의 없다”며 “특히 장기 청약저축 가입자들은 오랫만에 청약통장을 쓸 기회가 왔다고 보면 된다”고말했다.

◇가점·불입액 얼마나=전용 84㎡는 청약저축 가입자 몫으로 청약가점제가 적용되지 않는다. 전문가들은 지난해 3월판교신도시 청약시 당첨된 사람들의 불입액이 최소 1000만원을 넘었으므로 은평뉴타운은 최소 800만원 이상은 돼야 당첨될 것으로보고 있다.

전용 101㎡ 이상은 청약예금 가입자 몫이다. 50%는 청약가점제가 적용되고 50%는 추첨제로 당첨자를 가린다. 서울기준으로 전용 101㎡는 600만원, 전용 134㎡ 1000만원, 전용 167㎡는 1500만원 가입자가 도전할 수 있다.중대형이지만 유망 물량인 점을 감안하면 가점이 60점 안팎은 돼야 당첨권에 들 전망이다. 채권입찰제가 적용되지 않고 추첨제물량도 많다는 점은 변수다. 따라서 주력 평면을 피하거나 비교적 선호도가 떨어지는 공구에 청약하는 등 틈새를 노리는 것도 한방법이다.

다만 지역우선공급 거주기간이 적용되면 희비가 엇갈릴 수 있다. 수도권 투기과열지구는 최소 1년 이상 지역우선순위를두도록 주택공급에 관한 규칙이 개정될 예정이기 때문. 지금은 입주자 모집공고일 기점으로 서울에 거주하면 청약이 가능하지만개정안이 적용 대상이 되면 입주자 모집공고일로부터 1년 이상 서울에 살아야 한다. 입주시기가 빠르므로 분양가가 6억원을 넘어대출규제를 받는 134∼167㎡에 청약한다면 중도금과 잔금 마련 등 자금 계획도 잘 짜야 한다.

◇후광효과 단지는=은평뉴타운 분양이 시작되고 청약열풍이 불면 인근 단지에도 후광효과가 예상된다. 당첨권이 최소800만원(청약저축), 가점도 60점으로 전망돼 낙첨자와 투자수요가 몰릴 가능성이 있기 때문이다. 하지만 매물이 많지 않고 이미개발호재가 반영된 만큼 단기 차익을 노리기 보다는 장기적으로 접근하는 게 좋다.

현대건설은 11월 불광동에 ‘북한산 3차 힐스테이트’를 공급한다. 79∼167㎡(24∼50평형) 총1332가구 중63가구를 일반에 분양한다. 타워형과 판상형이 골고루 배치된 지상 15층 19개동 규모다. 단지 뒤쪽에 북한산이 있다.대주건설은 12월 홍은동에 ‘대주 피오레’를 분양할 예정이다. 106∼129㎡(32∼39평형) 71가구다.

최정욱 기자 jwchoi@kmib.co.kr

은평 뉴타운 분양일정 확정…A공구 교통편리·B공구 환경 쾌적

서울 은평뉴타운의 분양 일정이 확정되면서 소비자들의 청약열기가 고조되고 있다. 다음달 분양하는은평뉴타운 1지구는 입지(교통 여건, 주변 환경, 중심상권과의 거리)나 건설업체 브랜드, 일반분양과 임대아파트 비율 등에서공구별로 차이가 있기 때문에 세심한 청약전략을 세워야 한다.

은평 뉴타운 분양일정 확정…A공구 교통편리·B공구 환경 쾌적

◇A공구 교통, B공구 자연환경=은평뉴타운 1지구의 일반분양 물량은 1643가구다. 후분양제 적용으로 내년 3~4월이면 입주가 가능하다. 2~3지구의 경우 내년 하반기에 일반분양하게 된다.

1지구는 대우건설, 현대산업개발, SK건설, 롯데건설 등 대형 건설사들이 참여하고, 분양가가 주변시세보다 20~30% 싸다는 장점이 있다. 그러나 도심 접근성은 2~3지구에 비해 떨어진다는 평가를 받고 있다.

모두 14개 단지로 이뤄진 1지구는 A·B·C공구로 나뉜다. A공구는 교통이 편리하고, B공구는 일반분양이 많고 자연환경이 뛰어난 게 장점이다. C공구는 입지면에서 A·B공구보다 밀린다는 평가다.

A공구(1·2·12단지)는 롯데건설과 삼환기업이 시공한다. 다른 공구와는 달리 지하철 3호선 구파발역을 걸어서 이용할수 있다. 또 구파발역을 중심으로 조성될 중심상업지역이 가깝기 때문에 생활편리성이 높다. 중·고교는 들어서지만 초등학교가 없다는게 단점으로 꼽힌다. 분양아파트가 870가구, 임대아파트가 723가구로 분양과 임대 비중도 거의 비슷하다.

이곳에서는 12단지가 가장 주목받을 전망이다. 구파발역이 가깝고 임대비중이 33%로 3개 단지 가운데 가장 낮다.

현대산업개발과 태영이 건설하는 B공구(3·4·9·10·11·13·14단지)는 단지 중앙에 뜰이 있는 중정형 타입으로개발된다. 중대형으로 구성돼 있고 단지 내 시내가 흐르는 등 환경친화적으로 조성돼 인기가 높을 전망이다. 또 일반분양 물량이많은 것도 특징이다.

이곳에서는 13·14단지가 가장 인기단지다. 전용면적 84~167㎡ 중대형의 일반분양물로만 구성되어 있는 데다 뒤로는진관근린공원, 앞으로는 연못을 만들어 수변공간을 조성한다. 또 3·4·9·10단지도 경계를 따라 실개천이 조성된다.

그러나 A공구와 비교하면 지하철을 걸어서 이용하기가 어렵다는 게 단점이다.

C공구(5·6·7·8단지) 시공사는 대우건설과 SK건설이다. C공구는 1지구의 가장 외곽에 있다. 지하철과 중심상권과 멀다는 점에서 선호도가 낮을 것으로 전망된다. 그러나 북한산과 창릉천 조망이 가능하다는 게 장점이다.

◇청약저축은 1000만원, 청약가점은 60점 돼야 당첨권=1지구 일반분양 물량은 ▲전용 84㎡ 341가구 ▲101㎡ 544가구 ▲134㎡ 516가구 ▲167㎡ 242가구다.

전용 85㎡(분양 33평형) 이하 중소형은 모두 청약저축 가입자 대상이다. 청약저축은 청약가점제 대상이 아닌, 청약저축 가입기간을 기준으로 당첨자를 가리기 때문에 청약저축액이 많은 사람이 유리하다.

청약저축에 가입해 2년이 지나고 월납입금을 24회 이상 냈으면 1순위다. 1순위에서 경합이 생길 경우 5년 이상 무주택가구주로 60회 이상 납입한 사람 중 저축총액이 많을수록 우선권이 있다. 청약저축액은 800만~1000만원 이상이어야 당첨안정권으로 볼 수 있다. 판교신도시는 800만∼1840만원이었다.

은평뉴타운 1지구 101∼167㎡ 중대형은 청약예금 가입자 대상이다. 공급물량의 50%는 청약가점에 따라 결정되고 나머지는 추첨제에 따라 분양된다.

이 중 전용 101㎡ 물량을 놓고 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 전용 101㎡에 신청할 수 있는 통장은 원래 중소형에도청약할 수 있는 것이어서 무주택기간이 긴 가입자들이 많기 때문이다. 이에 따라 전용 101㎡ 가점 물량에서 당첨되기 위해선무주택기간 10년에 청약점수 60점이 넘어야 안심할 수 있을 것으로 보인다.

당첨 가능성을 높일 생각이라면 경쟁이 적을 것으로 예상되는 C공구를 노려보는 것도 좋지만, 입지가 떨어진다는 점을 고려해야 한다.

한편 최근 정부가 추진중인 지역우선공급 규정이 또 다른 변수가 될 수 있다.

부동산써브 함영진 팀장은 “현재는 입주자 모집공고일 기점으로 서울 거주자면 청약이 가능하지만, 정부가 수도권투기과열지구의 경우 1년 이상 거주한 사람에게 지역우선 순위를 배정하도록 주택공급에 관한 규칙을 개정하고 있어 적용 여부를 잘따져봐야 한다”고 말했다.

〈박재현기자 parkjh@kyunghyang.com〉

‘도심속 미니신도시’ 은평뉴타운 입성하기

'도심속 미니신도시' 은평뉴타운 입성하기
▲공사중인 은평뉴타운 1지구 B공구 13·14단지 전경

‘도심 속 미니신도시’ 은평뉴타운 아파트가 다음달초 분양된다. 서울에 얼마 남지 않은 대규모 개발지인데다 서울에서 분양가상한제가 적용되는 첫 단지여서 청약경쟁이 치열할 것으로 보인다.

지난해 선분양 당시 발표했던 분양가보다 최고 1억원이나 분양가가 낮아졌고 주변 아파트 시세보다도 2억원 정도 싼 것도 투자 메리트로 꼽힌다.

중소형의 경우 청약저축 가입기간 8년 이상, 중대형은 청약가점 50점~60점 이상돼야 당첨권에 들 것으로 보인다.

◇중소형은 청약저축 가입자만=은평뉴타운 3개 지구 총 1만6172가구 가운데 이번에 공급되는 분양 물량은 일반분양 1643가구, 특별분양 3338가구 등 4981가구다. 원주민·철거민에게 돌아가는 특별분양분은 전매제한을 받지 않지만 일반분양분의 경우 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 중소형은 5년, 85㎡ 초과 중대형은 7년간 전매가 금지된다.

은평뉴타운 1지구 일반분양분 가운데 전용 84㎡(전용25평·분양34평형) 341가구는 청약저축 가입자에게 공급된다. 분양가는 3억4742만원(3.3㎡(1평)당 1050만원). 청약가점제가 적용되지 않기 때문에 청약저축액이 많은 사람이 당첨에 유리하다.

전문가들은 청약저축액이 1000만원 정도돼야 당첨을 기대할 수 있다고 분석한다. 통장 가입기간 기준으로는 8년 이상돼야 한다. 지난해 판교신도시와 판교 인근 성남 도촌지구 분양에서는 주택형에 따라 당첨 최저 저축액이 800만원 이상이었다.

평균 3대 1의 경쟁률을 보인 지난해 3월 판교 1차 분양 때는 저축액 1600만 이상 청약자들이 당첨됐다. 최고 저축액은 2720만원이었다. 지난해 8월 2차 분양때는 청약경쟁률이 3.9대 1이었고 당첨자의 청약저축액은 800만~1840만원이었다.

11대 1의 경쟁률을 기록한 성남 도촌지구의 경우 1500만원 이상이었다. 중소형은 계약 후 10년간 전매할 수 없다.

◇중대형 50% 청약가점제 적용=△전용 101㎡(전용31평.분양41평형) 544가구 △전용 134㎡(전용41평.분양53평형) 516가구 △전용 167㎡(전용51평.분양65평형) 242가구 등 중대형은 청약예금 가입자를 대상으로 분양된다.

분양가는 전용 101㎡ 5억768만원 (3.3㎡당 1260만원), 134㎡ 6억8207만원(3.3㎡당 1320만원), 167㎡ 9억554만원(3.3㎡당 1380만원) 등이다.

분양가상한제 중대형아파트는 채권입찰제가 적용되지만 이번 은평뉴타운 분양에서는 분양가상한제에 따라 매긴 분양가가 주변 시세의 80% 이상이어서 채권입찰제 대상이 아니다. 채권매입액이 ‘0’인 만큼 청약 때 채권을 따로 구입하지 않아도 된다.

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공급물량의 50%는 청약가점제로, 나머지 50%는 추첨제로 당첨자를 정한다. 전용 101㎡에 청약자들이 가장 많이 몰리고 청약가점도 가장 높을 것으로 예상된다.

무주택기간은 10년 이상, 총 청약점수 기준으로는 60점 이상돼야 당첨권에 들 것으로 보인다. 전용 134㎡와 167㎡ 청약자 중에는 유주택자가 많아 청약점수 50점이면 당첨을 기대할 만하다.

청약가점제 이후 분양된 단지의 중대형에서 가장 높은 청약점수를 보인 단지는 래미안 용두 150㎡(45평형, 전용34평)로 32점이었다. 청약경쟁률은 2대 1이었다.

◇1지구에서 가장 유망한 단지는=은평뉴타운 1지구는 모두 14개 단지다. 일반공급 물량은 1643가구로 정해져 있지만 단지별 주택형별 일반공급물량은 아직 정해지지 않았다.

SH공사가 특별분양대상자들에게 1.2지구 중 입주희망지구를 신청받아 오는 29일 동호수 추첨을 마치면 단지별 일반분양 물량이 결정된다. 따라서 단지별로 청약경쟁률과 당첨 커트라인 청약저축액 및 청약가점이 차이날 수 있다.

1지구 B공구 13.14단지는 전용 84~167㎡(25∼50평) 중대형으로만 구성돼 있다. 다른 단지에는 전용 39㎡(12평) 또는 59㎡(18평) 등 소형이 섞여 있다.

자연환경도 13.14단지가 가장 뛰어난 것으로 평가되고 있다. 뒤로 진관근린공원이 있고 앞으로는 연못을 만들어 수변공간을 조성한다. 다만 13.14단지는 지하철 3호선 구파발역에서 가장 멀다는게 흠이다.

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▲은평뉴타운 A공구 2단지 전경

구파발역에서 가장 가까운 A공구(1.2.12단지)는 역세권 단지로 꼽힌다. 중심상업지역이 구파발역을 중심으로 조성되기 때문에 쇼핑 등 생활이 편리할 것으로 보인다.

반면 A공구 1단지는 임대비중이 57%에 이르러 분양보다도 임대가구 수가 많다. A공구 중에서는 12단지는 구파발역에 가장 가깝고 임대아파트 비율(33%)도 가장 낮다.

C공구(5.6.7.8단지)는 자연환경이나 지하철 접근성 등 특별한 장점이 없어 인기가 가장 낮을 것으로 예상된다. 당첨가능성을 높이려면 C공구를 청약하는 것도 괜찮다.

B공구 3.4.9.10단지는 단지 경계를 따라 실개천이 조성돼 주거환경이 쾌적하다. 하지만 임대 비중이 높아 13.14단지만큼 인기가 많지는 않을 전망이다.