Tag Archives: 아파트

아파트, 빌라 매매시 유의 사항

부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획 확인원, 토지이용 계획 확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하여야 한다.

현장과 등기부, 토지대장, 가옥대장 등과의 일치 여부를 사전에 알아 보아야 하고 매도하려는 자가 실제 소유자인가의 여부도 신중하게 알아 보아야 한다. 부동산 중개업소에서 소개하는 경우에도 본인이 직접 위와 같은 조치를 취하여 알아보는 것이 좋다.

상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안된다. 최근에는 복사기술이 발달되어 정당한 등본이라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 사례가 많아 원본과 다른 복사분이 많이 나돌고 있기 때문에 등본이 있으면 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 할 것이고 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하거나 이를 떼어 보아야 한다.

상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 한다. 단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 한다.

여러가지 담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 사지 않는 것이 현명하다. 또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 한다. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋다.

재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 하며, 또 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한구역 여부등도 반드시 확인하여야 한다. 해당지역이 토지 거래 허가 구역으로 지정 고시된 지역인지 여부를 사전에 확인할 필요가 있다.

부동산 매매 계약시 매도인의 소유물 확인 필요성

계약서상의 당사자와 실제 계약자의 일치 여부와 매매 목적물이 매도인의 소유인지를 확인하여야 한다.

매도인과 소유자가 다를 경우에
무권대리의 문제나 담보책임의 문제가 발생하나
결국 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 경우가 발생할 수 있다.

대리인과의 계약시는 대리권을 확인하여야 한다.
인감증명서가 첨부된 위임장이 있으면 대리권의 위임을 신뢰할 수 있지만
본인과 연락을 취하여 소유자의 매매 의사를 확인하는 것이 좋다.

은평뉴타운 2지구 177가구 7월 분양

서울 은평뉴타운 2지구에서 오는 7월 중 아파트 177가구가 공급된다.

SH공사는 은평뉴타운 2지구에 건설되는 아파트 1345가구 중 A공구 1·12·13단지의 177가구를 우선 분양할 계획이라고 6일 밝혔다.

올해 분양 예정인 2지구 분양물량은 전용면적 84㎡ 59가구, 101㎡ 73가구, 134㎡ 45가구 등이다. 이 아파트는 후분양이어서 12월 준공되며 입주는 내년 1월로 예정돼 있다.

SH공사는 당초 올해 하반기에 2지구 물량 전체를 한 꺼번에 분양할 계획이었으나 사업지 내 문화재 발굴로 건설 일정에 차질이생겨 분양시기를 조정했다고 설명했다. 이번에 분양되는 물량을 제외한 1168가구는 내년 상반기로 분양이 연기됐다.

오는 7월 공급되는 은평뉴타운 2지구도 지난해 12월 분양된 1지구와 마찬가지로 분양가 상한제가 적용돼 계약 후 전용면적 85㎡ 이하 소형은 7년, 85㎡ 초과 중대형은 5년 간 전매가 제한된다.

분양가는 1지구와 비슷한 수준에 책정될 예정이다. 1지구 분양가는 전용 84㎡가 3억5000만원선, 101㎡는 5억원선, 134㎡는 6억7000만원 정도였다. 입주자모집공고일 기준으로 1년 이상 서울 거주자에 우선 공급된다.

한편 SH공사는 올해 서울시내 택지지구 등에서 3003가구를 분양할 계획이다. 은평뉴타운 177가구만 일반분양이며 장지지구 810가구, 발산지구 248가구, 강일지구 1712가구, 구산지구 56가구 등은 모두 특별분양이다.

/jumpcut@fnnews.com박일한기자

오세훈 서울 시장 – 서울시는 은평뉴타운을 통해 돈 벌 생각 없다고 해

오세훈 서울시장은 “시 산하 공기업인 SH공사는 앞으로 분양아파트 건설 등 등 수익사업을 하지 않고 장기전세주택(시프트) 등 서민들의 주거안정을 위한 임대주택 건설에만 매진하겠다”고 밝혔다.

오 시장은 취임 1주년을 맞아 지난 11일 파이낸셜뉴스와 가진 인터뷰에서 “시민들 대다수가 공기업이 수익사업을 하는 것에 대해 의문을 제기하고 있다”면서 “SH공사에 대해 분양아파트 건설기능을 폐지하고 모두 임대주택 건설만 전담토록 하겠다”고 강조했다.

그는 “특히 ‘시프트’ 건설에 역량을 집중해 주택을 ‘소유’에서 ‘거주’ 개념으로 바꾸는 데 앞장서겠다”고 강조했다.▶관련기사 8면

오 시장은 “분양원가 공개를 준비하다 보니 SH공사가 일반분양을 통해 상당히 많은 수익을 남긴 것이 사실이었다”고 고백하면서 “그 부분을 모두 포기하기로 했지만 SH공사가 공기업으로서 역할을 하는 데는 아무런 지장이 없다”고 덧붙였다.

오 시장의 이 발언은 최근 대한주택공사와 지방개발공사 등 공기업이 분양 아파트건설을 통해 지나치게 많은 수익을 남긴다는 시민단체 등의 지적을 받고 있는 가운데 나온 것이어서 비상한 관심을 모으고 있다.

오 시장은 “은평뉴타운의 아파트는 예정대로 10월부터 시민들에게 공급하게 된다”면서 “은평뉴타운의 토지조성 원가가 워낙 많이 들었는 데도 분양가격이 결코 높지 않다는 것을 보여 주겠다”며 자신감을 보였다.

은평뉴타운은 공정이 80% 이상 진행된 상태에서 실제 투자된 비용을 토대로 ‘분양가 심의위원회’를 거치고 공신력 있는 2개의 회계법인이 검증한 결과를 통해 인하율을 제시할 것이기 때문에 떳떳하지 못할 것이 없다는 것이다.

4차 뉴타운 지정에 대해 오 시장은 “이미 지정된 2, 3차 뉴타운 사업 추진이 가시화된 후 부동산 시장에 미칠 영향 등을 종합적으로 고려해 추가지정 여부를 심도 있게 검토할 계획”이라고 말했다.

그는 하지만 “기존 뉴타운 중에서도 지정 자체를 재검토해야 하는지 따져야 할 만큼 이해관계가 상반돼 사업 속도가 나지 않는 곳이 많다”면서 “시가 할 수 있는 것은 다 하는데 한계가 있다”고 어려움을 토로했다.

오 시장은 강남권 재건축에 대해서도 “이들 지역의 주택수급 사정이나 공급효과 등을 감안할 때 단계적으로 꾸준히 진행되도록 해야 한다”고 입장을 밝혔다.

/jumpcut@fnnews.com 박일한기자

분양앞둔 은평뉴타운 되레 매수실종ㆍ웃돈 하락

장맛비가 흩뿌리던 20일 오후, 골조 공사가 한창인 서울 은평뉴타운 주변 중개업소는 한마디로 ‘개점휴업’ 상태였다.

올 하반기 서울지역 최대 관심단지로 10월 분양을 앞두고 있지만 찾아오는 손님은 커녕 문의전화마저 뚝 끊겼다. 매수세가 사실상 실종되면서 철거 원주민의 딱지(113㎡ㆍ34평형 입주권) 프리미엄도 지난 5월 고점(1억7000만원)을 찍은 뒤 두달 새 2000만~4000만원이나 빠졌다.

현지 114공인 권모 사장은 “은평뉴타운에 관심을 갖는 수요자는 많지만 오히려 10월 분양이 가까워오자 관망세로 돌아섰다”며 “과연 아파트 분양가가 얼마에 정해질지, 철거 원주민에 특별공급되는 아파트의 동ㆍ호수 추첨 결과 및 권리승계(1회 매도) 여부 등을 확인한 뒤 움직이겠다는 분위기”라고 전했다.

그는 또 “1지구의 경우 내년 5,6월께 입주하기 때문에 입주 후 전매가 가능한 일반분양 당첨분을 프리미엄을 주고 매수하겠다는 대기자들도 꽤 있다”고 덧붙였다.

지난해 고분양가 논란을 불러 일으킨 은평뉴타운 아파트는 오는 10월 1지구 내 2817가구가 분양된다. 1~14개 단지로 △78㎡(24평형) 114가구 △113㎡(34평형) 1136가구 △134㎡(41평형) 680가구 △172㎡(53평형) 645가구 △211㎡(65평형) 242가구로 구성된다. 이 중 청약저축을 사용해야 하는 78㎡, 113㎡를 제외한 134~211㎡ 1567가구 가운데 절반인 783가구에 가점제가 적용된다.

현지 중개업자들은 일반분양 물량을 78, 113㎡의 경우 전체의 60%, 나머지 중대형은 80% 정도가 될 것으로 보고 있다. 뉴타운 공인 관계자는 “일반 분양가격은 113㎡의 경우 3.3㎡당 당초 1300만원대에서 1150만원대로, 134㎡는 1400만원대, 172㎡는 1500만원대, 211㎡는 1520만원대로 책정될 것으로 알고 있다”며 “113㎡는 지난해 SH공사 발표 때 보다 꽤 낮아졌지만 중대형은 소폭 인하에 그칠 것”이라고 말했다.

특별공급분은 일반공급분에 비해 20% 정도 싸게 책정될 것으로 알려졌다. 청약 가점제 물량 134~211㎡ 783가구의 경우 가점이 55~65점대는 돼야 안정권이라는 게 현지 중개업자들의 분석. 특히 청약저축 물량의 경우 1지구에서도 단지 앞에 공원이 조성되는 등 상대적으로 입지가 좋은 A공구(롯데,삼환기업)와 B공구(현대산업개발,태영)의 경우 불입횟수 200회, 입지가 다소 처지는 C공구(대우건설,SK건설)는 150회를 커트라인으로 보고 있다.

지축 공인 관계자는 “향후 동호수 추첨 후 단지별,동별,층별로 프리미엄이 크게 차별화될 것”이라며 “당첨안정권 청약통장 프리미엄이 6000만~8000만원대를 호가하지만 매수세가 끊겼고 매물도 없다”고 말했다.

박인호 기자(ihpark@heraldm.com)

‘도심속 생태도시’은평뉴타운 10월 분양

[유망 택지지구] 은평 뉴타운 … `도심속 생태타운`
 
서울에서는 올해 총 4만8000여가구의 새 아파트가 공급된다.
그 중에서도 후분양제 시행으로 분양이 연기된 은평뉴타운 7397가구가 가장 관심을 끈다.
서울 도심권을 벗어나지 않으면서 전원형 생태도시로 꾸며지는 점이 매력이다.
현재 문제점으로 지적되는 교통망 부족도 꾸준히 개선이 이뤄질 전망이다.
이 외에도 강북권 재개발로 지어지는 중형급 단지들이 많은 편이다.
내달부터 서대문구 북아현뉴타운에서 동부건설이 짓는 681가구,신원종합개발이 동작구 상도동에서 시공하는 998가구 등 공급이 이어질 예정이다.

은평뉴타운은 서울 은평구 진관내·외동과 구파발동 일대에 총 105만7000평 규모로 건설된다.
북한산 국립공원을 끼고 있는 생태전원도시로 녹지비율이 전체 면적의 42%를 차지한다.
이는 판교의 녹지율 36%보다도 높다.
자립형 사립고도 배치,강북권의 명문 학군으로 조성하겠다는 게 서울시의 구상이다.
뉴타운 내에 영어마을도 조성할 계획이라 실수요자들의 주목을 받고 있다.
 
작년 고분양가 논란으로 분양이 미뤄져 올해 10월 첫 공급에 나설 예정이다.
1지구 A·B·C공구 및 2지구 A공구 2066가구가 그 대상이다.
공사가 80% 진행된 후에 분양하는 후분양제가 적용되기 때문에 입주시기는 내년 상반기로 잡혀있다.
가구별 평형은 32~65평형까지로 구성됐다.
이 가운데 전용면적 25.7평을 넘는 중·대형이 전체 80%수준인 1610가구에 이른다.
유치원과 학교가 가깝고 진관공원이 바로 앞에 있는 1-A공구(롯데건설,삼환기업)와 뉴타운 초입에 자리잡은 2-A공구(현대건설,태영)가 인기를 끌 것으로 보인다.
 
두 공구 모두 지하철 3호선 구파발역을 걸어서 이용할 수 있다.
은평뉴타운은 서울시 도시개발 방식으로 조성돼 서울 거주자에게만 1순위 청약자격이 주어진다.
32평형은 청약저축 가입자 중 무주택기간이 5년 이상이고 납입액이 많은 사람,중·대형 평형은 청약예금 가입자(서울 기준 600만~1500만원)가 각각 신청할 수 있다.
나머지 공구의 분양일정은 내년쯤 구체화될 전망이다.

'도심속 생태도시'은평뉴타운 10월 분양
 
○교통망 개선이 가장 큰 숙제
은평뉴타운의 가장 큰 문제는 교통망 부족이다.
서울시와 SH공사가 다양한 개선 정책을 내놓고 있어 주시할 필요가 있다.
SH공사는 은평뉴타운을 관통하는 통일로와 연서로를 확장 및 이설하기로 했다.
현재 왕복 6~8차로인 통일로는 8~10차로로,4차로인 연서로는 6차로로 넓힌다.
통일로와 연계되는 지방도 349호선은 고양 삼송지구를 거쳐 은평뉴타운까지 이어질 계획이다.
지구를 관통하는 지하철 3호선 구파발역에는 버스 환승센터가 생긴다.
2010년까지는 통일로 서울시 경계에서부터 서울역까지 중앙버스 전용차로가 시행된다.
통일로 주변 보조간선 7개 도로에 대해서도 혼잡구간·정체지점 개선사업도 진행할 예정이다.
이 외에도 은평뉴타운 외곽 경기도 구간에 통일로 대체 우회도로 신설이 검토되고 있다.
김유미 기자 warmfront@hankyung.com

은평 뉴타운 – 판교보다 쾌적 ~ 올 청약후보 1순위

올해 부동산시장에서 최대 관심지역은 단연 은평뉴타운이다.

서울 도심권에 새로 조성되는 100만평짜리 전원형 생태도시라는 점이 매력이다.

‘도심 속 신도시’인 셈이다.

더욱이 서울시는 올 10월께 후분양 방식으로 공급될 은평뉴타운의 분양가를 낮추겠다고 공언,실수요자들에게 저렴한 가격에 내집을 마련할 수 있을 것이란 희망을 심어주고 있다.


 은평 뉴타운 - 판교보다 쾌적 ~ 올 청약후보 1순위


 

◆판교보다 녹지비율 높아

은평뉴타운은 은평구 진관내·외동과 구파발동 일대에 총 105만7000평 규모로 건설된다.

현재 개발이 한창인 북쪽 고양 삼송지구(149만평)와 지축지구(35만평)를 합하면 판교신도시(281만평)보다 큰 289만평 규모에 달해 강북권 최대 신도시가 된다.

서울에서는 1980년대 신주거단지로 개발됐던 목동 이후 최대 단지인 셈이다.

이곳은 북한산 국립공원을 끼고 있는 ‘리조트형 생태전원도시’여서 실수요자는 물론 기존 주택소유자들도 큰 관심을 기울이고 있다.

녹지비율이 전체 면적의 42%를 차지해 판교(36%)보다 높다.

지구 북쪽으로는 창릉천이 흐른다.

SH공사 관계자는 “서울 시내에선 전례가 없을 만큼 쾌적한 환경을 만들 것”이라고 강조했다.

은평뉴타운에는 초·중·고교 11곳이 들어설 예정이다.

특히 서울시는 자립형 사립고를 배치해 은평뉴타운을 교육 1번지로 만들겠다는 구상을 밝히고 있어 교육수요도 자체 충당할 수 있을 전망이다.

뉴타운 내에는 영어마을도 조성된다.

 

◆공급물량 확대 미미할 듯

첫 분양시기는 올 10월께가 될 전망이다.

작년 고분양가 논란으로 연기된 1지구 A·B·C공구 및 2지구 A공구 2066가구가 대상이다.

80% 공정 후에 분양하는 후분양제가 적용되기 때문에 입주시기도 내년 상반기로 빠르다.

나머지 2~3지구 분양 일정은 내년이나 돼야 윤곽이 드러날 것 같다.

현재 1~3지구를 합해 총 1만5200가구인 공급물량을 확대하는 논의가 진행 중이지만,크게 늘어나기는 힘들 전망이다.

서울시 관계자는 “토지이용계획이 확정된 1·2지구의 용적률을 높이는 것은 사실상 불가능하며 3지구도 동간 거리,층고제한 등을 고려할 경우 물량을 많이 늘리기 어렵다”면서 “많아야 수백가구 정도 더 짓는 수준이 될 것”이라고 말했다.

서울시는 중심상업지 내에 주상복합 아파트를 건립하는 방안도 검토하고 있다.

 

◆마이너스 옵션제 도입될 듯

서울시는 지난 2일 앞으로 서울에서 분양되는 공공아파트 가격을 주변 시세의 75~85% 수준으로 정하겠다고 발표,은평뉴타운의 분양가가 예상보다 더 낮아질 것이란 기대가 높다.

하지만 은평뉴타운은 주변에 비교할 만한 아파트가 없어 실제 혜택이 어느 정도나 될지는 미지수다.

업계에선 서울시가 작년 발표했던 분양가(평당 1151만~1523만원)보다 많이 낮추기는 현실적으로 어렵다고 보고 있다.

SH공사 관계자도 “보상비 등 땅값이 높아 분양가를 낮출 여지가 별로 없다”면서 “1년여간의 공사기간을 감안하면 지난해 발표했던 분양가 수준만 돼도 실질적으로 분양가를 낮추게 되는 셈이 아니냐”고 말했다.

이와 관련,서울시 최창식 행정2부시장은 “분양가심의위원회 심의와 58개 분양가 세부항목 공개 절차를 거쳐 분양가를 책정할 것”이라며 “분양가를 최대한 낮추기 위해 마이너스 옵션제도 도입하겠다”고 설명했다.

 

◆유망단지 및 청약자격은

올 10월 일반분양물량은 32~65평형 2066가구다.

전용면적 25.7평을 넘는 중·대형이 1610가구로 전체의 80% 수준이다.

그러나 원가연동제와 채권입찰제가 적용되지 않아 입주 직후 매매가 가능하다.

롯데건설과 삼환기업이 시공하는 1-A공구와 현대건설·태영이 짓는 2-A공구가 가장 인기를 끌 전망이다.

 

1-A공구는 유치원,중·고등학교를 끼고 있고 단지 앞에 진관근린공원이 위치한다.

2-A공구는 은평뉴타운 초입에 자리잡고 있어 시내로 접근하기가 쉽다.

초등학교를 둘러싸고 있는 형태로 중심상업지구와 맞닿아 있다.

두 공구 모두 지하철 3호선 구파발역을 걸어서 이용할 수 있다.

가구 수로는 1-B공구가 가장 많다.

은평뉴타운은 서울시 도시개발 방식으로 조성되기 때문에 서울 거주자에게만 전량 1순위 청약자격이 주어진다.


은평 뉴타운 - 판교보다 쾌적 ~ 올 청약후보 1순위


입주자 모집공고일 이전까지 서울로 주민등록을 옮겨도 청약할 수 있다.

32평형은 청약저축 가입자 중 무주택기간이 5년 이상이고 납입액이 많은 사람,중·대형 평형은 청약예금 가입자(서울 기준 600만~1500만원)가 각각 경쟁을 벌이게 된다.

후분양 방식이어서 중도금 납입기간이 짧다.

초기 목돈이 많이 드는 만큼 자금계획을 잘 세워야 한다.

조재길 기자 road@hankyung.com

은평 뉴타운 – 주변 난개발로 인한 교통난 `최대숙제`

은평뉴타운의 최대 약점은 교통망이다.
 
주변에 사실상 ‘난개발’이 이뤄지고 있는 반면 교통망 확충 및 개선 대책이 별로 없어 입주 후 주민들이 교통난을 겪을 가능성이 높다.
개발을 총괄하고 있는 SH공사는 일단 은평뉴타운을 관통하는 통일로와 연서로를 확장·이설할 방침이다.
현재 왕복 6~8차로인 통일로를 8~10차로(폭 40m)로,4차로인 연서로를 6차로로 각각 넓힐 계획이다.
또 통일로와 연계되는 지방도 349호선(왕복 4차로)은 고양 삼송지구를 거쳐 은평뉴타운까지 연결키로 했다.
또 2010년께는 통일로 서울시 경계에서부터 서울역까지 중앙버스 전용차로가 시행된다.
통일로 주변 보조간선 7개 도로(24km)에 대해 혼잡구간·정체지점 개선사업도 진행할 예정이다.
 
고양시 도로인 79호선(왕복 4차로),서오릉길(6차로),제2외곽순환고속도로 등도 입주민이 이용할 수 있다.
지하철 3호선 구파발역이 지구를 관통한다.
구파발역에는 버스 환승자를 위한 환승센터가 건립된다.
은평뉴타운 외곽 경기도내 구간에선 통일로 대체 우회도로로 삼송지구~수색로 연결도로 신설이 검토되고 있다.
다만 도로가 확장·완공되기까지 시간이 다소 걸리는 데다 도로가 확충되더라도 출퇴근 시간대 교통난을 해소하기 어려울 전망이다.
SH공사 관계자는 “도심 안에 대단지를 만드는 만큼 주변 교통계획을 세우는 게 쉽지 않다”면서 “주민들이 대중교통을 적극 이용할 수 있도록 홍보할 계획”이라고 설명했다.

서울시 `은평뉴타운’ 고강도 감사 착수

“고가분양가 책정과정 집중 조사”

서울시 `은평뉴타운' 고강도 감사 착수

(서울=연합뉴스) 안승섭 기자 = 서울시가 고가분양 논란을 일으켰던 은평뉴타운의 분양가 책정 과정에 문제가 있었는지 여부를 밝히기 위해 강도 높은 자체 감사에 나섰다.

28일 서울시에 따르면 지난해 9월 발표된 은평뉴타운의 분양가 책정 과정에 문제가 있을 가능성이 높다고 보고 은평뉴타운 시행 주체인 SH공사(옛 서울시도시개발공사)를 대상으로 대대적인 감사에 들어갔다.

당시 SH공사는 은평뉴타운의 분양가를 평당 최고 1천523만원으로 책정, 서울시 산하 공기업이 앞장서 집값 상승을 부추기고 있다는 여론의 질타를 받았다.

그후 시는 ▲공공아파트 후분양제 전환 ▲분양원가 상세 공개 ▲분양가 인하 등의 부동산 대책을 잇따라 내놓았다.

오세훈 시장이 직접 지시한 이번 감사에는 서울시의 베테랑 감사인력에다 3명의 외부 회계전문가까지 투입돼 과거 어느 때보다 강도가 높다는 지적이다.

이번 감사는 은평뉴타운의 분양가 책정이 어떤 과정을 거쳐 이뤄졌는지, SH공사가 분양가를 낮추기 위해 충분한 노력을 기울였는지 등에 초점이 맞춰질 것으로 보인다.

특히 3명의 외부 회계전문가는 SH공사가 제시한 은평뉴타운 분양가를 세부항목별로 철저히 원가와 대조, 분석할 것으로 전해져 어떤 결과가 나올 지 주목된다.

시는 이번 감사에서 원가 절감 요인이 발견되면 올 하반기에 발표될 은평뉴타운 분양가에 적극 반영할 방침이다.

시 고위관계자는 “정책 집행과정의 미비함을 면밀히 살펴 은평뉴타운의 분양가 거품을 빼기 위한 일정의 정책감사”라면서 “향후 아파트 분양가 심의에 상당한 도움이 될 것”이라고 말했다.

ssahn@yna.co.kr

올 집값 5~10% 오를것…2분기부터 상승폭 커져

올 집값 5~10% 오를것…2분기부터 상승폭 커져

■ 본지·현대경제硏 ‘2007 부동산시장 전망’ 설문대선앞두고 ‘규제완화 심리’ 가 최대 불안요인

올해 집값은 오는 2ㆍ4분기를 기점으로 오름폭이 커지면서 연간 5~10% 상승할 것으로 예상됐다. 대통령 선거를 앞둔 규제완화심리가 집값 불안의 가장 큰 위험요인으로 꼽혔으며 참여정부는 남은 임기 동안 ‘반값 아파트’ 등 새로운 대책을 시도하기보다기존에 발표한 계획을 차질 없이 이행하는 데 주력해야 할 것으로 지적됐다. 한편 선거를 통해 내년에 집권하는 새 정부는 부동산시장 안정화를 위한 중장기 로드맵을 내놓아야 한다는 목소리가 높았다.

서울경제와 현대경제연구원이 새해를 맞아 건설ㆍ부동산ㆍ은행ㆍ연구소 등 업계 전문가 100명을 대상으로 ‘2006년 부동산 시장 평가와 2007년 전망’을 조사한 결과 이같이 나타났다.

설문 결과에 따르면 올해 집값은 ‘전반적으로 오를 것(55%)’이라는 전망이 ‘전반적으로 내릴 것(10.0%)’이라는 견해보다월등히 많았다. 집값 오름폭에 대해서는 ‘5~10%(51.2%)’이나 ‘5% 미만(46.5%)’으로 지난해보다 완만할 것으로예상했지만 ‘대선으로 인한 규제완화 기대심리 작용(39.8%)’과 ‘서울 및 강남권 입주물량 부족’ 등으로 올 한해도 시장상황은여전히 불안할 것으로 내다봤다.

지난해 주택시장의 최대 불안요인으로는 ‘정부정책(46.0%)’이 가장 많이 지목돼정부에 대한 시장의 불신감이 극에 달했음을 보여줬다. 특히 정부정책이 공급지향적으로 전환된 데 대해 전문가들은 긍정적으로평가하면서도 ‘현실 반영이 다소 미흡(36.0%)’해 집값안정 효과는 의문시된다고 비판했다. 또한 최근 정부와 여야 정치권에서나오는 ‘반값 아파트’ 공급에 대해서는 ‘실현 가능성이 없다’는 응답이 47.4%나 돼 사실상 정치권에서만 논의되는 ‘찻잔 속태풍’이라는 평가가 지배적이었다.

올해 대선에서 선출되는 차기 정부는 참여정부의 정책 중 가장 먼저 ‘재건축규제(37.9%)’를 해결해야 할 것으로 지적됐으며 ‘부동산 가격을 단기적으로 급락시키는 정책보다 점진적으로 하향 안정화시킬대책(40.4%)’과 함께 ‘인구구조 변화를 감안한 중장기 주택수급 로드맵(20.2%)’을 내놓아야 할 것으로 나타났다.

이연선 기자 bluedash@sed.co.kr

뉴타운 등 공공아파트 분양가 공개

▷서울 은평뉴타운=3개 지구, 전체 1만4631가구 규모로 조성되는 은평뉴타운은 10월쯤 분양 일정이 잡혀 있다. 임대와 원주민 특별공급 물량을 제외한 7000여 가구가 일반에 선보인다. 2007년에는 우선 지난해 분양이 연기됐던 34~65평형 등 전체 2066가구의 분양이 계획돼 있다

서울시가 2일 ‘은평 뉴타운 등 공공아파트 분양가 공개’ 방침을 내놓았다. 이에 따라 민간아파트 분양가 책정에도 상당한 견제가 예상된다.

지난 9월 서울시가 내놓은 은평 뉴타운 분양원가 내역으로 촉발된 공개 논란은 일단 58개 항목 공개 방침이 확정되면서 어느 정도 인하효과를 가져올 것인지에 관심이 쏠리고 있다.

당시 은평 뉴타운의 평당 분양가는 34평형 1151만원, 41평형 1391만원, 53평형 1500만원 수준으로 고분양가 책정이라는 비판과 공개 신뢰성에 의문이 제기되면서 주변 아파트 시세 폭등을 불러왔었다.

은평뉴타운 등의 공개가 이뤄진다해도 검증 및 신뢰성 확보 등 아직도 넘어야할 산이 많다. 주택업체들도 공개 방식이 불러올 인하 효과에 대해서 ‘반시장적이며 압박용에 지나지 않는다’는 비판을 제기하고 있어 향후 파장도 만만치 않을 전망이다.

일단 서울시가 내놓은 공개 방침을 살펴보면 현행 원가공개 7개 항목에서 아파트 사업승인권자인 시군구청장이 감리자 모집 공고시 첨부토록 돼 있는 분양원가 자료 58개 항목을 모두 제시하기로 했다.

그러나 이에 대해 경실련 등 시민단체들은 “58개 항목으로 한 공개 범위는 부족하다”며 “전용면적 85㎡ 이상의 경우 주변 시세의 85% 수준에서 결정토록 한 부분도 현실성이 떨어진다”는 의견이다.

즉 공공아파트에 대해 분양가 상한제를 실시할 경우 주변 시세의 30%까지도 인하가 가능한데도 서울시가 가이드라인을 높게 설정한 것 아니냐는 것이다.

◇ 논란 잠재울 수 있을까=이번 공개 방침이 또다른 논란으로 이어질 수 있는 점도 간과할 수 없는 대목이다.

즉 민간아파트의 경우 분양과 동시에 내놓은 58개 항목의 비용이 사실상 후분양제가 되는 공공아파트 공개내역과 맞물릴 경우 단순비교가 어렵다는 설명이다. 서로 다른 분양시점을 갖고 있는 만큼 각종 금융비용 및 자재비 상승 등을 감안하면 큰 편차를 보일 수 밖에 없다는 주장이다.

현재 공공아파트에 대해서는 ‘후분양제 로드맵’이 적용되고 있으나 민간아파트는 사실상 후분양제가 강제된 사항은 아니다. 따라서 공공의 후분양 시점에 공개되는 원가 비용 항목이 민간의 선분양시점의 원가가 비교되는 셈이다.

주택업계 한 관계자는 “결국 민간의 추정원가와 공공의 적용원가가 비교될 수 있어 민간의 압박과 부담은 공공보다 높아질 수 있다”면서 “좀더 기술적인 인하 방안이 필요하다”고 설명했다.

따라서 민간은 여전히 원가공개가 ‘압박용 카드’에 지나지 않는다는 주장을 유지하고 있다. 특히 원가공개를 통해 민간아파트 분양가를 견제하겠다는 지자체의 ‘의도’는 ‘전혀 실익이 없는 반시장적인 정책’이라는 입장을 버리지 않고 있다.

◇ 원가공개 효과 어느 정도인가=원가 공개 논쟁은 지난 2001년 이후 분양가 자율화 추진으로 아파트 가격 급등이 이어지면서 경실련 등 시민단체들이 불을 붙였다.

실제 부동산 114 등 정보업체 조사 결과 지난 2001-2003년 당시 서울 아파트 평당 평균 분양가는 2001년 687만원에서 2003년 1102만원으로 2년새 40% 가까운 상승세를 보였다. 이는 물가상승률이 5% 미만인 점을 감안하면 30%가 오른 셈이다.

여기에 지난 2004년 2월 공개된 마포 상암아파트 분양가 자료에 따르면 분양 차익이 40%에 달했다. 그러나 시민단체들은 분양원가 내에 각종 금융비용 및 건설마진, 부대비용 등을 포함하고 있는 만큼 실질적인 이윤이 50%가 넘어선다며 원가공개 주장을 증폭시켰다.

최근 경실련은 용인 죽전의 택지비에 대해 주택업체 신고가격의 30%가 실제가격보다 부풀려져, 건설업주들은 모두 3745억원, 사업당 170억원의 폭리를 취했다고 주장한 바 있다.

또 용인동백의 택지비는 실제가보다 모두 2795억원이 부풀려졌다고 설명한다. 즉 용인 동백의 아파트 분양가격이 평당 600만원대가 적정한데 비해 건설사들은 평당 750만-830만원대에 책정했다는 것이다.

경실련 등은 “높은 택지 가격, 이윤을 극대화하기 위한 민간 건설사들의 고분양가 책정 등으로 주거 고비용 구조가 고착되고 있다”며 “건설들이 적정 마진 이상으로 챙기고 있어 원가 공개가 이뤄질 경우 분양가 인하 및 집값 안정효과가 높을 것”이라고 설명했다.

건설사 관계자는 “지난 2001년 이후 원자재가격 상승률이 매년 7-9% 수준으로 평균 물가인상률보다 2-3% 가량 높았다”면서 “건설비용 상승 등을 감안하면 분양가 상승은 실질적으로 높지 않다”고 설명했다. 즉 분양가 상한제가 인하효과는 더 높다는 주장이다.

그러나 아직까지 원가공개에 따른 인하 효과에 대해서는 실증적인 자료가 없는 가운데 논란만 여전한 상태다.

따라서 분양가 인하 효과에 대해서는 양측의 주장이 맞서는 만큼 공개 이후 검증의 신뢰성 확보가 중요한 문제로 남아 있는 셈이다.

반값 아파트 공급 불가능할것 74%

■ 2007년 경제현안 국민의 시각은
‘韓·美FTA협상’ 찬성 46%-반대 45% 팽팽
“경제엔 긍정적” 41%…6개월새 20%P 늘어

정치권과 정부가 추진하고 있는 ‘반값 아파트’에 대해 국민 10명 중 7~8명은 실현 가능성에 회의적인 것으로 나타났다.

반값 아파트 공급 불가능할것 74%

대선을 앞두고 부동산 문제가 정치적 이슈로 변질되면서 국민들이 정부의 부동산 대책에 대해 총체적인 불신감을 보이고 있다. 이 때문에 집값 안정을 위해서는 정책 신뢰 회복이 급선무라는 게 전문가들의 지적이다. 한미 자유무역협정(FTA)에 대해서는 찬반 의견이 팽팽한 가운데 ‘찬성’은 점차 줄어들고 ‘반대’는 늘어나고 있는 것으로 조사됐다. 현 정부의 임기가 얼마 남지 않은 상황에서 한미 FTA의 필요성에 대한 국민적 공감대가 제대로 형성되지 않아 한미FTA 협상의 미래도 불투명해질 수 있다는 것이다.

◇반값 아파트 ‘부정적’=‘반값 아파트’에 대해 ‘가능하지 않을 것’이라는 응답은 74.1%에 달한 반면 ‘가능할 것’이라는 응답은 22.0%에 불과했다. 부정적인 의견이 긍정적인 전망보다 3배 이상 많았던 셈이다. 지역별로도 주요 대상 지역인 서울과 인천ㆍ경기에서 부정적인 의견이 각각 73.5%, 77.5%에 달했다.

이 같은 불신은 정치권이 부작용은 아랑곳하지 않은 채 대선을 겨냥해 ‘한건주의’식으로 반값 아파트 대책을 내놓고 있기 때문이다. 실제 정부 내에서도 재정 부담 증가, 토지 확보 등의 문제점 때문에 실현 가능성에 의문을 제기하고 있다. 응답자 특성별로는 ‘가능하지 않을 것’이라는 응답은 30대(80.6%), 판매ㆍ영업ㆍ서비스직(84.8%), 열린우리당 지지자(81.0%) 등에서 상대적으로 높았다. 반면 ‘가능할 것’이라는 응답은 연령이 높을수록 높았으며 남자(25.6%), 사무ㆍ관리ㆍ전문직(26.5%) 등에서 상대적으로 많았다.

이에 비해 반값 아파트 도입에 따른 주택가격 안정에 대한 기대는 상대적으로 높았다. 반값 아파트가 공급될 경우 ‘주택가격 안정에 도움이 될 것’이라는 응답은 55.6%로 ‘도움이 되지 않을 것’는 응답(42.6%)보다 13%포인트 많았다. 실현 가능성에는 의문을 가지면서도 주택가격 안정에 대한 기대심리가 작용했던 것으로 풀이된다.

◇한미 FTA 갈등 여전=한미 FTA 체결 추진에 대해 ‘찬성하는 편이다’는 응답은 46.6%, ‘반대하는 편이다’는 45.2%였다. 찬반 양론이 첨예하게 대립하고 있는 가운데 찬성 의견이 약간 우세했다.

과거 조사와 비교할 때 찬성은 줄어드는 반면 반대가 늘어나고 있다는 점은 눈여겨봐야 한다. 지난해 9월 SBS 조사에 비해 찬성 응답은 4.4%포인트 줄어든 반면 반대는 4.2%포인트 늘어났다. 이는 정부가 한미 FTA의 필요성을 제대로 설득시키지 못하고 있다는 얘기다. 특히 한미 FTA가 대선과 맞물려 정치 문제로 떠오르면서 보수와 진보세력간의 첨예한 갈등도 우려된다.

응답자별로는 ‘찬성하는 편’은 연령이 높을수록 높았고 남자(52.4%), 자영업자(54.4%), 월 401만원 이상의 고소득자(56.3%), 인천ㆍ경기 거주자(51.5%), 열린우리당 지지자(51.2%) 등에서 상대적으로 많았다. ‘반대하는 편’이라는 응답은 연령이 낮을수록 많았고 고졸(48.8%) 등 저학력자, 농ㆍ임ㆍ어업(60.9%), 월 101만~200만원 가구 소득자(52.2%), 강원ㆍ제주 거주자(55.8%), 민주노동당 지지자(64.8%)에서 상대적으로 높았다.

한미 FTA가 우리 경제에 미칠 영향에 대해서는 긍정적인 의견이 많아지고 있다. 이번 조사에서 ‘긍정적 영향’은 41.8%, ‘부정적 영향’은 50.3%였다. 이는 지난해 6월 재정경제부 조사와 비교할 때 ‘긍정적인 영향’은 20.2%포인트 늘어난 반면 부정적인 영향은 7.5%포인트 줄어든 것이다. 즉 한미 FTA 체결로 이익보다 손해가 클 것이라고 보는 국민이 더 많은데도 FTA 체결 자체에 대해서는 찬성 입장(46.6%)이 반대(45.2%)보다 다소 많았다는 것이다. 이는 국민들이 정확한 FTA 협상 내용과 파급효과 등을 모른 채 정부 정책을 지지하고 있는 가운데 한미 FTA 반대 운동의 영향을 받고 있기 때문으로 풀이됐다.

최형욱기자 choihuk@sed.co.kr

은평뉴타운 관련 대시민 발표문

은평 뉴타운관련대시민 발표문

2006. 9. 25
서 울 특 별 시

■ 배경 및 이유
서울시는 지난 9월 14일, 강남·북 균형발전차원에서 낙후된 강북지역의 주거환경개선을 위하여 그 동안 시행해온 뉴타운사업의 시범지역인 은평뉴타운에 대해 금년 9월말 주택공급을 목표로 1지구에 대한 공급물량 및 분양예정가를 발표한 바 있습니다.

이 발표 이후 분양예정가가 높고, 이로 인해 주변 주택가격의 인상을 부추긴다는 비판여론과 함께 언론과 시민단체로부터 책정된 분양예정원가에 대한 세부내역 공개를 요구 받고 있습니다.

이에 대해 우리시는 SH공사가 발표한 은평뉴타운 분양과 관련한 제반자료들을 면밀히 검토한 결과 다음과 같이 결정하였습니다.

■ 발표 내용
1. 서울시 건설, 공공 APT에 대한 전면『후분양제』를 정부계획보다 대폭 앞당겨 도입

서울시는 금번 SH공사가 발표한 은평뉴타운 1지구에 대한 분양계획과 예정가격을 전면 재검토하기로 하는 한편, 은평뉴타운을 포함, 서울시가 건설·공급하는 모든 APT에 대해 건설 공정이 80%이상 진행된 이후에분양하는 『APT 후분양제』를 전면 도입키로 하였습니다.

이는 금번에 발표된 은평뉴타운 분양예정가격이 사전분양에 따른 금융비용은 물론, 대지조성비·주변 부대시설 건설비 등의 투입비용이 추정치로 산정되고, 조성된 용지의 공급가액 또한 예정매매가격을 기초로 작성되어 부정확한 점이 있는데다 이러한 기초 자료를 토대로 한 세부내역은 공개된다 하더라도 추정치에 따른 논란을 잠재울 수는 없을 것으로 판단합니다.

따라서 최소한 APT 건설공정이 80% 이상을 넘어선 시점에서 어느 정도 객관적으로 산정된, 실제투입비용을 토대로 분양가격을 결정함으로써 사전분양에 따른 추정 분양가제도의 문제점을 개선하고 확정된 투입 비용을 토대로 가격을 책정하여 APT 분양가격의 객관성과 검증가능성을 높이겠다는 의지입니다.

우리시는 이와 같이 후분양제도를 대폭 앞당겨 금년 은평뉴타운부터 80%이상 공정이 진행된 시점에서 분양함으로써 공공부문의 후분양제도를 앞당겨 정착시키고 이 제도가 민간부문에 까지 조기 확산될 수 있도록 견인차역할을 해나가기로 하였습니다.

2. 향후 서울시가 공급하는 모든 공공 APT의 분양가격산정시, 전문가 등 시민이 참가하는 「분양가심의위원회」의 공개 검증을 거쳐 결정

APT 건설 공정이 80% 이상 진행된 시점에서도 일부 비용에 대해서는 추정치 반영이 불가피하므로 기 투입된 건축비용과 발생 금융비용, 기타 토지공급비용 등, APT공급원가에 대해서는 전문가 등 시민이 참여하는 『APT분양가심의위원회(가칭)』의 객관적인 검증을 거쳐 분양가격을 결정하도록 하겠습니다.

이러한 분양원가 공개검증은 향후 서울시가 공급하게 될 모든 APT에 대해 동일하게 적용할 것이며 분양원가를 구성하는 각 항목에 대하여 구체적이고 객관적인 검증을 실시함으로써 APT분양원가 세부내역에 대한 궁금증과 의혹을 해소할 수 있을 것으로 기대합니다.

3. 임대주택 건설 · 관리 등 공익적 용도를 위한 적정규모의 재원확보 및 수익금의 투명한 사용 및 관리

SH공사를 통해 시행되는 은평뉴타운을 비롯, 향후 진행될 뉴타운사업과 발산, 내곡, 장지지구 등 공공택지개발 및 주택건설사업은 공익적 목적을 위한 사업시행과 공기업 설립의 기본 취지에 맞추어 이윤을 적정규모 이내로 최소화하는 한편, 발생한 이익금 또한, 공기업의 일반사업 수익과는 별도계정으로 구분, 관리하여 택지개발사업으로 인한 수익금은 서민임대주택의 건설이나 관리 등의 재원으로만 사용함으로써 저소득 시민의 주거안정을 위한 주택건설 사업에 전액 재활용하는 순환투자재원으로 활용함은 물론, 수익금의 투명한 관리와 사용을 제도적으로 보완해 나가겠습니다.

4.『APT 후분양제』조기 정착 및 확산을 위해 노력

투명하고 객관적인 공공 APT 공급가격 책정을 위한 APT 후분양제, APT분양가심의위원회 구성·운영 등의 제도 도입은 SH공사가 직접 공급하는 APT는 물론, 이후 서울시가 조성하여 매각한 택지를 분양받아 시공하는 민간건설 APT의 경우에도 적용될 수 있도록 제도를 정비하고, 시스템을 보완 해 나가겠습니다.

아울러, 민간조합방식으로 시행되는 뉴타운사업에 대해서도 적용이 가능하도록 중앙정부에 관련 법령개정과 제도개선을 건의하겠습니다.

5. 입찰제도개선, 분양가 상한제 도입, 기타 원가절감을 위한 장기적 제도 개선 추진

우리시는 금번 은평뉴타운의 경우를 공공APT공급과정 전반에 대해서 점검하고 문제를 해결하는 전화위복의 기회로 삼아, 장기적으로는, 현재의 턴키방식이나 대안 입찰제도등의 입찰 방식에 대한 제도 개선과 함께, 분양가 상한제 도입, 대기업의 일정부분 의무 시공제 도입, 기타 시공과정에서의 원가 절감 방안 등을 연구검토하기위한 TASK FORCE를 즉각 구성 운영토록 하겠습니다.

이러한 연구 결과를 토대로 법령 개정이나 제도개선, 업무과정전반에 대한 시스템을 정비함으로써, 향후 적정 분양가 책정을 통한 주택가격의 안정과 주택시장의 투명성을 높여나갈 수 있는 계기로 삼고자 합니다.

■ 시민여러분께 드리는 말씀
금번 은평뉴타운 분양원가 책정과 관련하여 시민여러분께 여러 가지 불편과 심려를 끼쳐 드린데 대해서 대단히 송구스럽게 생각합니다.

시민여러분께서는 우리시의 이러한 개선 노력을 많은 관심과 애정을 가지고 지켜보아 주시기 바랍니다.


담당부서 : 서울특별시 SH공사 분양팀(☎3410-7494)

은평뉴타운 용적률↑ 분양가↓

10%P 높아질 땐 평당 40만~50만원 줄듯

고분양가 논란을 빚었던 은평뉴타운의 평균 용적률이 높아진다.

이종상 서울시 균형발전추진본부장은 지난 17일 서울시의회 도시관리위원회 행정사무감사에서 “은평뉴타운 분양가를 낮추기 위해 평균 용적률 상향을 검토하고 있다”고 밝힌 것으로 19일 알려졌다.

서울 도심 아파트의 용적률은 대부분 220%대이지만 은평뉴타운의 평균 용적률은 153%로 여유가 있는 편이라는 분석이다.

하지만 용적률 상향폭을 10%포인트 이상으로 올리기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

박희수 서울시 뉴타운사업단장은 “구체적 상향폭은 국방부, 환경부 등 관계기관과 협의해 결정할 것”이라며 “그러나 단지 쾌적성 등을 감안할 때 용적률을 10%포인트 이상 높이기는 어려울 것”이라고 말했다.

은평뉴타운의 용적률이 10%포인트 높아지면 공급가구수가 500~1000가구 정도 늘어나 분양가는 평당 40만~50만원 정도 낮아질 것으로 예상된다.

이미 공사를 시작한 은평뉴타운 1·2지구의 경우 조정 대상에서 제외될 가능성이 크다.

시는 또 분양가 인하를 위해 도로 등 광역교통시설과 상업시설에 대한 설치비용을 지원하는 방안도 검토할 방침이다.

지난 9월 발표한 은평뉴타운의 평당 분양가는 최고 1523만원에 달해 서울시는 주변 주택가격 상승을 부추긴다는 비판을 받았었다.

용적률이 높아지면 쾌적하고 환경친화적인 도시를 표방한 은평뉴타운의 주거환경이 악화될 수 있다는 비판과 분양 일정이 지연될 수 있다는 지적도 나오고 있다.

이에 대해 이 본부장은 “건물 층고만 높이고 녹지 등 다른 기반시설은 당초 계획대로 조성할 계획”이라며 “시 도시계획위원회 심의 등 행정절차를 다시 밟아야 하기 때문에 내년 9월로 예정된 분양일정은 다소 늦어질 수도 있다”고 말했다.

은평 등 공공택지지구 2007년 청약 꿈도 꾸지 말라구?

은평 등 공공택지지구 2007년 청약 꿈도 꾸지 말라구?

2007년 중 은평뉴타운 등 노른자위 공공택지에서 분양아파트 공급이 잇따를 계획이지만 청약통장을 가입한 일반 청약자들은 아파트 분양받기가 어려울 것이다.공공택지에서 공급될 아파트 대부분이 지구내 철거민 등에게 특별공급돼 일반인에게 돌아갈 몫이 적다.2007년 서울 시내 분양의 최고 관심인 은평뉴타운의 경우 일반공급 물량은
1643가구가다. 2007년에 공정률이 80%에 이르러 분양이 가능할 것으로 보이는 강서구 발산지구 1∼6단지 2424가구 역시 대부분이 원주민 등에게 특별공급 될 계획이어서 일반에게 분양될 물량은 거의 없다.

현재 공정률이 60% 안팎인 송파구 장지지구 10·11단지 역시 특별공급 대상자에게 모두 돌아갈 것으로 보여 은평뉴타운 후분양제로 1년을 2007년에도 이들 공공택지 입성이 쉽지 않다. 2007년년 은평뉴타운에서는 1지구 A·B·C공구 세 곳에서만 아파트가 일반에게 분양된다. 3개 공구는 2007년 10월 정도면 분양이 가능하나 10월 말 같이 선보일 예정이던 2지구 A공구 423가구는 아직 사업초기 단계에 머무르고 있어 오는 2008년께나 분양이 가능하다. 강서구 발산지구와 송파구 장지지구도 일부 단지가 2007년에 공정률이 80%에 도달, 분양이 가능하다.

발산지구에서는 임대아파트를 제외하고 분양아파트 32평형 357가구로 이뤄진 2단지가 현재 공정률이 43%다. 35%의 공정률을 보이고 있는 3단지32평형 237가구 분양 역시 2007년 7∼9월께 준공 예정이다. 발산지구의 경우 분양시기는 1·2·3·6단지가 2007년 상반기, 4·5단지가 2007년 하반기께 각각 분양될 계획이지만 원주민 등 특별공급대상자에게 모두 돌아가 일반 청약자 몫은 거의 없다.정률이 62%와 58%에 각각 이르고 있는 송파구 장지지구 10단지와 11단지 역시 25평형 189가구와 32평형 209가구의 분양아파트가 2007년께 선보일 예정이지만 역시 일반 청약자에게 돌아갈 물량은 없다.

또한 업친데 덥친격으로 은평뉴타운, 분양가 상한제 추진한다.뉴타운과 같이 공공 성격이 강한 도시개발사업도 택지개발지구내 아파트처럼 분양가 상한제를 적용해야 한다는 내용의 주택법 개정안이 발의됐다. 서울시가 추진중인 뉴타운지구는 공공 성격이 강하지만 분양가 상한제의 적용을 받지 않아 고분양가로 책정되는 문제를 방지할 수 없다.뉴타운 지구 등 도시개발사업도 분양가 상한제 적용 대상에 포함하는 주택법 개정안을 2006년 10월 발의함에 따라 개정안이 통과되면 서울 은평뉴타운처럼 도시개발법에 의해 조성되는 아파트에 분양가 상한제가 적용되고, 전용 25.7평 초과 중대형은 분양가 상한제와 함께 채권입찰제도 적용받게 된다.

현행 주택법에 따르면 분양가 상한제가 적용되는 공공택지에는 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업 산업단지개발사업 국민임대주택단지조성사업을 대상으로 하고 있다. 서울시의 은평뉴타운처럼 도시개발사업으로 추진되는 공공택지는 제외돼 있다. 그러나 민간 주도로 환지방식에 의해 개발하는 도시개발사업은 공공사업이 아닌 만큼 분양가 상한제 대상에서 제외하는 게 바람직하다. 아직 정부안은 확정된 바 없으며 11월초 국정감사가 끝난 후 국회에 법안이 상정되는대로 본격적인 검토에 들어갈 계획이다.이로인해 은평 뉴타운은 일반 청약자들이 청약에 도전할 기회가 좀처럼 없어질 것이다.

홍제 균형촉진개발지구 탄력 받는다

서울시가 지정한 균형촉진개발지구가 탄력을 받을 전망이다. 정부가 광역개발 사업범위에 20만㎡ 이상 역세권 개발도 포함시키기로 함에 따라 서울시가 지정한 8개 균형개발지구가 이에 속한다.
강남북의 격차 해소를 위해 개발 계획시 강북의 랜드마크가 될 초고층 주상복합아파트를 짓겠다는 당초 계획에서 벗어나지 않을 것으로 보인다. 다만, 광역지구 단위가 50㎡에서 20만㎡로 축소됨에 따라 난개발을 우려하는 목소리가 높다. 최근 서대문구 홍제동 9-81 일대 개미마을지역(1만여 평)도 그린벨트에서 풀려 이 일대 개발계획에 가속도가 붙을 전망이다. 특히 가좌뉴타운, 홍제천 복원 사업 등 주거 환경 개선을 위한 사업이 속속 진행되고 있어 사업 완료 후 주거여건이 한층 나아질 것으로 보인다.

■ 역세권역 중심 개발 계획

홍제 균형촉진개발지구 탄력 받는다

[홍제 균형촉진개발지구 계획도]

서울시가 균형촉진개발지구로 지정한 대부분의 지역이 지하철 역세권역으로 향후 개발 완료시 주거 메리트가 높을 것으로 보인다. 균형발전촉진지구는 청량리(동대문구 용두동), 미아(성북구 하월곡, 강북 미아동), 홍제(서대문구 홍제동), 합정(마포구 합정동), 가리봉(구로구 가리봉동) 등 5곳과 최근 후보지로 추가 지정된 광진구 구의ㆍ자양동, 중랑구 망우동, 강동구 천호동 등 모두 8곳이다. 거기다 각 자치구가 추진하고 있는 역세권 개발계획도 여타 지역보다 낙후도가 높고 규모가 큰 곳을 중심으로 진행될 예정이어서 상당한 수혜가 예상된다.

■ 서북권 자족생활 중심도시 육성
이 가운데 서대문구 홍제동은 기반시설 낙후로 신주민 유입이 활발하지 못한 지역이었다. 그동안 개발계획이 거의 없어 상습 교통정체를 비롯해 노후화한 유진상가, 열악한 이면도로 보행 여건 등 문제점이 제기돼 왔다. 이에 서울시와 서대문구는 지난 2003년 11월 홍제동 330번지 일대 약 5만7,000여평을 촉진지구로 지정, 지난 5월 기본계획을 공고했다.
시는 이 일대를 자족․고품격․친환경을 주요 테마로 하는 서북권 전역의 지역 특화거점으로 조성해 이 일대 자족생활 중심도시로 육성키로 했다.

개발기본구상안은 이 일대를 ‘숲속의 엔터테인먼트형 복합명품 도시’라는 테마를 내세워 서북축 권역의 환경친화적인 자족 생활도시로 육성한다는 계획을 발표했다.
시와 서대문구는 인왕시장 주변, 인왕시장서측, 홍제시장, 서대문세무서 등을 4대 전략사업부지로 정해 개발할 방침이다. 인왕시장 주변의 홍제천을 복원하고 그 옆에 쇼핑몰과 아케이드.문화시설을 세우는 방안을 추진한다. 홍제시장은 기존 재래시장을 현대화하면서 청소년을 끌어들일 멀티미디어센터 등을 건립할 예정이다. 서대문세무소 주변은 서북권의 금융타운으로 개발할 계획이다.

또 홍제천 복원 계획과 관련, 한강물을 끌어와 홍제천의 수량을 확보하고 백련산에서 홍제천에 이르는 공원. 녹지축을 형성해 교통요충지의 경관을 개선하는 한편, 주요 가로변에 작은 공원들을 조성해 이 지역 전체를 녹색지대로 만들 계획이다.

홍제 균형촉진개발지구 탄력 받는다

▲ 개발 완료시 홍제시장 일대에 멀티미디어센터가 건립될 예정이다.

특히 랜드마크가 될 초고층 주상복합이 들어서는 상업지구로 탈바꿈할 전망이어서 이 일대 주민들의 기대가 한껏 부풀어있다.
주민 김모(53세)씨는 “전형적인 다가구, 다세대 밀집 지역으로 서울권이라고 해도 각종 기반시설이 턱없이 부족”하다며 “개발계획이 발표되면서 지역민 모두가 사업에 큰 기대를 걸고있다”고 말했다.

발표 직후 개발 기대감으로 평당 15,00~2,000만원까지 치솟았다. 문의는 있었지만 실제 거래 없이 일단 호가만 올랐던 상태. 하지만 지난 8.31조치 이후 그나마 있던 문의마저 거의 실종돼 거래는 기대할 수 없는 상황이다. 특히 가좌뉴타운과 달리 사업진척이 다소 느려 진행에 발목이 잡히지나 않을까하는 우려의 목소리도 나오고 있다. 홍제1동 인근의 공인중개사 대표는 “개발 기대감으로 가격이 폭등하기도 했었지만 금번 정부 대책으로 투자자들은 발길을 끊은 상태”라며 “원활한 사업 추진을 위해 지역주민들의 협조도 시급한 상황”이라고 밝혔다.

■ 가좌뉴타운 단지도 기대
홍제 균청발전촉진기구 개발기본구상안이 발표될 때 서대문구 남가좌, 북가좌동 35만평 개발계획도 동시에 발표됐다. 서울시와 서대문구는 2014년까지 가좌 뉴타운 일대를 교육, 환경, 첨단 단지로 개발한다고 밝혔다.
이 일대는 2개의 주택 재건축 지역과 5개의 주택재개발 구역으로 나눠 추진될 전망이다. 단독주택 1만5,800여 가구와 아파트 5,800여 가구 가운데 개발 완료시 단독주택이 1,800가구 정도 즐고 1만9,000가구가 거주하는 고층아파트가 건립될 예정이다.

이 지역이 주택 밀집지역인데 반해 학교 및 기타 편의시설이 부족한 상태였다. 시는 사업지구 중심에 대형 도서관을 비롯해 중앙공원을 조성해 녹지공간을 확보할 계획이다. 이 일대는 녹지율이 0%에 가까워 홍제천과 불광천을 지나 월드컵공원이나 한강으로 연결되는 자전거 도로를 만들어 녹지율을 5.9%까지 높일 방침이다. 

 

은평뉴타운 분양가 전면 재검토 및 후분양

오세훈 서울시장은 2006년 9월 25일 “서울시의 모든 공공아파트는 후분양제를 도입하고 은평뉴타운 분양가는 전면 재검토할 방침”이라고 밝혔다.

오 시장은 이날 오전 기자브리핑을 통해 “은평뉴타운을 포함해 서울시가 건설, 공급하는 모든 아파트는 건설 공정이 80% 이상 진행된 이후에 분양하는 `아파트 후분양제’를 전면 도입한다”고 밝혔다.

오 시장은 “아파트 건설공정이 80% 이상 진행된 이상을 넘어서야 실제 투입비용을 토대로 분양가격을 결정, 아파트 분양가격의 객관성과 검증 가능성을 일 수 있을 것”이라고 밝혔다.

이 같은 후분양 방침에 따라 고분양가 논란이 빚어지고 있는 은평뉴타운은 아파트 건설 공정률이 80%에 이르는 내년 9~10월쯤 분양이 이뤄질 것으로 예상된다. 오 시장은 “이처럼 당초 9월 말 예정이었던 분양시기가 1년 가량 늦춰지는 만큼 이 기간동안 평당 15만원 가량 금융비용이 추가로 발생할 것”이라고 밝혔다.

은평뉴타운 분양가 전면 재검토 및 후분양


‘분양가 심의위원회’에서 분양가 결정

그는 “앞으로 서울시가 공급하는 모든 공공아파트는 전문가 등 시민이 참여하는 `분양가 심의위원회’의 공개 검증을 거쳐 결정할 방침”이라고 밝혔다.

오 시장은 “은평뉴타운을 비롯, 앞으로 진행되는 공공개발사업은 공익 목적을 위해 이윤을 최소화하고, 발생한 이익금은 서민임대주택 건설 등 공익사업에만 사용할 것”이라고 밝혔다.

오 시장은 이와 함께 분양가 상한제 도입도 추진할 방침이라고 밝혔다. 오 시장은 아울러 후분양제가 SH공사가 직접 공급하는 아파트뿐 아니라 서울시가 조성해 매각한 토지를 분양받아 시공하는 민간 건설 아파트에도 적용되도록 제도를 바꿀 방침이라고 밝혔다.

시는 지난 18일 은평뉴타운 분양원가가 34평형 평당 1151만원,41평형 1321만원, 53평형 1425만원, 65평형 1446만원이라고 발표한 바 있다.

논란 피해가기 위한 ‘시간벌기전략’지적도

하지만 이런 분양 시기 변경이 고가 논란의 궁극적인 해결책이 될 수 없다고 전문가들은 지적했다.

일부에서는 분양시점을 늦추는 것 외에는 달라질 것이 없다는 점을 들어 분양가 논란을 피해가기위한 ‘조삼모사’식 발표가 아니냐는 말도 나온다.

전문가들은 “공급주체인 SH공사(옛 서울시 도시개발공사)가 은평뉴타운의 분양 마진율이 건설 원가 대비 5%에 불과하다고 밝힌 바 있어 인하폭이 한계가 있다는 점에서 잘해봐야 현 수준을 유지할 수밖에 없는 구조”이라며 “결국 분양시기만 연장시켜 같은 가격대라면 무슨 의미가 있겠냐”고 말했다.

세부적인 분양원가는 밝히지 않아

서울시는 은평뉴타운 아파트 분양원가의 세부항목을 공개하라는 시민단체와 정치권의 요구에 대해서는 분양원가 세부항목에 추정치가 많다는 이유로 응하지 않아 논란이 계속될 전망이다.

서울시 최창식 제2부시장은 “은평뉴타운의 사업추진율이 낮아 분양원가 세부항목을 객관적으로 설명하기에 어려움이 있어 추진율을 높인 후 세부항목을 공개할 방침”이라고 밝혔다.

그러나 은평뉴타운 1지구의 공정률이 25% 안팎에 이르고 기초공사 마저 끝난 시점에 분양원가에 대한 구체적인 산정이 어렵다는 서울시의 해명을 받아들이기 어렵다는 게 전문가들과 건설업계의 일반적인 주장이어서 은평 뉴타운 분양가를 둘러싼 여진이 남을 것으로 보인다.

▶ 은평뉴타운 개요
– 위치 : 서울특별시 은평구 진관내동, 진관외동, 구파발동 일원
– 면적 : 3,495,248㎡(1,057천평)
– 주택현황 : 3,834동
– 거주세대 : 7,835세대(가옥주 3834, 세입자 4,001)
– 주택건설 : 14,000호(임대 4,750, 분양 8,650, 단독 600)
– 사업기간 : 2002. 10~2008. 12
– 사업방식 : 도시개발사업(전면수용방식, 지구별 분할시행)
– 사업시행자 : SH공사(구 서울특별시 도시개발공사)

▶ 그간의 추진 상황
ㆍ2002. 10. 23 : 뉴타운개발계획 발표(서울시)
ㆍ2002. 11. 20 : 이주대책기준일 공고(서울시)
ㆍ2003. 04. 14 : 은평뉴타운 기본구상(안) 발표(서울시)
ㆍ2003. 07. 11 : 공청회 개최
ㆍ2003. 12. 30 : 은평뉴타운 도시개발구역지정 승인(건교부)
ㆍ2004. 02. 16 : 개발제한구역해제(서고시 제2538호, ‘04. 02. 10)
ㆍ2004. 02. 25 : 도시개발구역지정 및 개발계획승인(서울시)
ㆍ2004. 06. 24 : 은평뉴타운 1지구 보상계획 공고(SH공사)
* 열람기간 : 2004. 06. 26~07. 09
ㆍ2004. 10. 19 : 은평뉴타운 도시개발구역 이주대책 공고(SH공사)
ㆍ2004. 10. 29 : 은평뉴타운 1지구 보상협의 개시(SH공사)
ㆍ2004. 12. 20 : 은평뉴타운 1지구 실시계획 인가(서울시→SH공사)
ㆍ2004. 12. 23 : 은평뉴타운 1지구 단지공사 착공
ㆍ2005. 03. 29 : 은평뉴타운 2지구 보상계획 공고(SH공사)
* 열람기간 : 2005. 03. 30~2005. 04. 12
ㆍ2005. 04. 06 : 은평뉴타운 1지구 시공사 낙찰업체 공고(SH공사)
ㆍ2005. 05. 20 : 은평뉴타운 1지구 수용개시

ㆍ2005. 06. 21 : 은평뉴타운 2지구 시공사 적격업체 선정

▶ 향후 추진 계획
* 1지구
– 2007. 08 : 감정평가
* 2지구
– 2005. 12 : 실시계획인가
– 2006. 01 : 행정대집행
– 2008. 07 : 준공예정
* 3지구
– 2005. 12 : 실시계획인가
– 2006. 03 : 보상협의 및 보상금 지급
– 2006. 05 : 단지조성공사 실시
– 2006. 10 : 행정대집행
– 2009. 01 : 준공예정

은평뉴타운 연기되자

판교 중대형에 청약한 서모씨는 은평뉴타운에도 청약키로 했다. 그러나 최근 은평뉴타운이 후분양제로 바뀌자 난감해졌다. 다음달로 예정된 판교당첨자 발표에서 떨어지면 청약할 곳이 마땅찮기 때문이다.

이래서 서씨는 요즘 인근 불광동 등지의 아파트 매매동향을 살피고 있다. 그는 “내년 하반기까지 기다렸다 은평뉴타운에 청약할 수는 없고 일단 기존 아파트를 산 뒤 청약여부를 결정해야 할 것 같다”고 말했다.

서울시가 은평뉴타운 분양을 1년 뒤로 미루자 이 일대 일부 주민들이 청약을 포기하고 기존 주택 매수 대열에 합류할 조짐을 보이고 있다. 후분양제가 시행돼도 집값이나 분양가가 떨어지지 않을 것으로 보고 그냥 사겠다는 것이다.

반면 1년 이상 시간을 벌게 된 청약부금과 300만원짜리 청약예금 가입자들은 예치금을 증액하는 등 청약기회를 얻기 위한 움직임이 빠르게 전개되고 있다.

불광동 이선휘공인 이선휘 사장은 “주민들이 후분양을 하면 금융비용 등이 증가해 분양가가 오를 것으로 보고 오히려 내집마련이 더 어려워지는 것 아니냐고 불안해한다”며 “특히 가점제 등 청약 순위에 불리한 사람들이 분양을 기다리느니 기존 주택을 사겠다는 입장”이라고 말했다.

청약예부금 가입자 증액도 유행

불광동의 동명공인 최병국 사장도 “청약 예정자들이 기존 주택에 관심을 보이고 있어 오히려 나왔던 매물이 회수되고 있다”며 “후분양 발표에도 불구하고 이미 기름칠된 집값은 떨어질 기미를 보이지 않고 있다”고 말했다.

이에 비해 당초 은평뉴타운에 청약기회가 없었던 청약부금과 전용 25.7평 이하 서울 300만원짜리 청약예금 가입자 등은 이참에 통장을 증액하려는 움직임이 뚜렷하게 나타나고 있다.

최근 국민은행 콜센터와 시중은행, 중개업소 등에는 증액 관련 문의가 쇄도하고 있다.

국민은행 관계자는 “은평뉴타운 후분양 발표 이후 증액후 청약자격 등에 대해 묻는 사람이 많아졌다”며 “어차피 중소형 청약예금과 부금 가입자는 인기지역 청약기회가 상대적으로 줄어든 만큼 이번 기회에 예금전환과 증액을 고려하는 것 같다”고 말했다.

갈현동 현대공인 김연희 사장은 “갑작스런 후분양 발표에 청약 대기자들이 혼란에 빠졌다”며 “내집마련 수요자들의 불안감이 확산되고 있어 당분간 이 지역 매물 품귀와 가격 강세가 계속될 것 같다”고 말했다.
 
조철현 기자[choch@joongang.co.kr]