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은평뉴타운 청약 합격선은?

다음달 분양예정인 서울 은평 뉴타운의 청약 가점제 커트라인이 어느 정도일지 벌써부터 관심을 모으고 있다.

청약 가점제가 이달 중순께부터 처음 적용되는 가운데, 은평 뉴타운의 경우 서울지역의 노른자위 단지로 앞으로 가점제에 따른 서울분양시장의 판도 변화를 가늠할 수 있는 시금석으로 평가받고 있기 때문이다. 은평 뉴타운은 분양값 상한제와 채권입찰제가 적용되지않고 중대형에만 청약 가점제가 적용되는 게 특징이다.

은평뉴타운 청약 합격선은?

서울시 에스에이치(SH)공사는 은평뉴타운 1지구에서 2817가구를 공급할 예정이다. 이 가운데 전용면적 85㎡ 이하 중소형1250가구는 청약저축 가입자에게 공급되는 물량으로, 가점제 적용 대상이 아니다. 전용 85㎡ 초과 중대형인 101㎡(41평형)680가구, 134㎡(53평형) 645가구, 167㎡(65평형) 242가구 등 1567가구가 대상이다. 공사 쪽은 167㎡은전량이 일반 분양되지만 101, 134㎡은 특별공급분 10~20%가 제외돼, 중대형의 일반공급 물량은 1300~1400가구정도에 이를 것으로 보고 있다. 따라서 이중 50%인 650~700가구가 가점제 적용을 받게된다는 결론이다. 분양값은 지난해선분양 계획 당시 책정했던 3.3㎡(1평)당 1400만원대를 넘지 않을 전망이다.

부동산업계는 은평 뉴타운 분양값 수준이 비교적 낮은 데다, 입주 후 전매제한이 없다는 점에서 인기를 모을 것으로 예상한다. 이에따라 청약 가점 커트라인은 84점 만점에 55~65점선이 될 것으로 예측하고 있다. 일부 부동산 정보제공업체는 가점 커트라인을‘57점’으로 점치기도 한다.

그러나 정보제공업체들의 이런 예상치는 다소 높다는 지적이 나온다. 서울지역 중대형 청약예금(600만~1500만원) 가입자는무주택자보다는 유주택자가 더 많은 게 현실이다. 건교부도 중대형 청약예금 가입자중 무주택자는 40%선에 불과한 것으로 추정하고있다. 또 중대형 수요층이라면 어느정도 자금력을 갖춘 수요자로서, 10년 이상의 장기 무주택자는 거의 없다는게 정설이다.여기에다 가점 비중이 가장 높은 부양가족(35점 만점)의 경우 직계존속(배우자 부모 포함)의 조건이 주민등록상 3년 이상 동거한경우로 제한된 것도 변수로 꼽힌다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “청약 가점이 50점을 넘으려면 무주택 기간이 10년이상(22점)인 수요자라고 가정할 때 부양가족이 3명(20점) 이상, 청약통장 가입기간 6년(8점) 이상의 요건을 갖춰야한다”면서, “크기에 따라 조금 차이가 있겠지만 은평 뉴타운은 50점대면 유력한 당첨권”이라고 예상했다. 또 청약예금1500만원 가입자들이 경쟁할 167㎡은 40점대라도 당첨 가능성이 높아 보인다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

서울시 은평뉴타운 분양 11월로 연기

서울시는 당초 10월로 계획됐던 은평뉴타운 공급을 분양가상한제·전매제한 등 주택법 개정 여파로 11월말로 연기했다고 4일 밝혔다.

시는 이를 위해 분양가를 산정한 뒤 2개 전문 회계법인의 검증을 받고 있는 상황이며, 이달 중 구체적인 분양계획을 밝힐 예정이다.

1지구 2800여 가구 첫 후분양 3.3㎡당 1300만∼1350만원될 듯

1지구 2800여 가구 첫 후분양 3.3㎡당 1300만∼1350만원될 듯

고분양가 논란의 표적이 됐던 은평뉴타운의 분양이 두달 앞으로 다가오면서 또다시 관심이 집중되고 있다.
 
올해 청약1순위 지역으로 단연 손꼽히는 은평뉴타운은 당초 1만5200가구에서 1만6172가구로 972(임대주택 53가구 포함)가구가 추가공급된다. 게다가 추가되는 물량이 임대주택 53가구를 제외하고는 모두 분양주택이어서 청약자들의 당첨기회가 확대될 전망이다.
 
이에 따라 수용인구도 기존 4만2560명에서 4만5281명으로 2721명이 늘어날 것으로 보인다.
 
은평구청은 이 같은 내용을 담은 ‘은평재정비촉진계획 변경안’을 마련, 지난 2일부터 주민공람에 들어갔다고 밝혔다.
 
변경안을 들여다보면 은평뉴타운의 주택공급수는 1지구가 4583가구에서 4660가구로, 3지구는 5483가구에서 6378가구로 각각 77가구, 895가구씩 늘어난 반면 2지구 5134가구는 변동이 없다.
 
규모별로는 전용 60㎡(분양면적 25평) 이하 4가구, 60∼85㎡(25∼32평) 799가구, 85㎡(32평) 초과 233가구가 증가한다.
 
SH공사 한 관계자는 “은평뉴타운의 물량이 늘어난 데는 지난해 3지구에 편입된 뒤 유보지로 남겨졌던 기자촌 일대가 주거용지와도시기반시설용지로 할당됐고, 최고 15층으로 정해졌던 층고도 평균 15층으로 완화돼 용적률이 소폭 상향됐기 때문”이라고 설명했다.
 
전문가들은 추가 물량 가운데 전용 85㎡ 이하는 대부분 원주민을 위한 특별공급물량에 배정될 예정으로 일반분양 물량이 많이 늘지않을 수도 있지만, 233가구가 증가하는 중대형은 거의 일반에게 분양돼 청약예금 가입자들의 청약 기회가 확대될 것이라는 분석이다.
 
SH공사측은 용적률을 높여 분양가를 대폭 인하하려는 의도였지만 그 상향폭이 전체 2%선에 머물면서 3.3㎡당 분양가는 8만~10만원 정도 줄어들 것으로 업계는 내다보고 있다.
 
은평뉴타운은 은평구 진관내·외동, 구파발동 일대 349만5248㎡(105만7000평)의 거대도시로 건설된다. 서울시 뉴타운시범사업지구 중 하나로 사업기간은 2002년부터 2009년까지로 예정돼 있으며, 3개 지구로 나뉘어 진행된다.
 
북한산국립공원을 끼고 있는 전원형 생태도시로 조성되는 은평뉴타운은 녹지율이 42%로 판교(36%)보다 높고, 서오릉자연공원,진관근린공원, 창릉천 등으로 둘러싸여 조망권이 뛰어나다. 인구밀도도 122인/ha로 낮아서 쾌적한 주거공간을 형성할 것으로보인다.
 
한 부동산 전문가는 “은평뉴타운은 전용면적 85㎡(25.7평) 이상 중대형 평형이 전체 30%를 넘어수요자들에게 충분한 메리트가 있다”며 “후분양제 방식이어서 입주시기가 내년 6월경으로 빠른 것도 이점이지만 분양 후 자금마련기간이 짧다는 점에 각별히 유의해야 한다”고 조언했다.
 
은평뉴타운의 최대 관건은 역시 분양가로 지난해 3.3㎡당 1500만원 선의 고분양가로 논란이 일었던 만큼 1300만~1350만원 수준에서 분양될 것이라는 게 중론이다. 하지만 일각에선 분양가 인하폭이 낮을 것이라는 우려도 있다.
 
한 부동산 전문가는 “은평뉴타운의 분양가는 후분양제 전환과 함께 1년간 분양 연기 등으로 인한 금융비용 부담 등을 감안할 때 지난해 발표했던 3.3㎡당 1151만~1523만원보다 크게 낮아지기는 힘들 것”이라고 말했다.
 
10월경 1지구 분양을 통해 2800여 가구를 공급하는 은평뉴타운 사업에는 롯데건설, 삼환기업, 현대산업개발, 태영, 대우건설,SK건설 등의 메이저 건설사들이 시공사로 참여, 많은 기대를 모으고 있다. 현재 개발속도가 가장 빠른 1지구는 60% 이상의공정률을 보이고 있다.
 
한편 서울시는 은평뉴타운 2·3지구, 장지·발산지구 8개 단지 원주민과 철거민을 대상으로 한 특별분양분을 연내에 공급하는 방안을 추진 중에 있다.
 
올10월 첫 분양에 나서는 1지구는 분양가 상한제 적용을 받지 않아 입주 후 바로 전매가 가능하지만 2·3지구는 지난 4월 개정공포된 주택법 시행령에 따라 3년 6개월~5년까지 전매제한에 묶여 원주민들 간 형평성 논란이 일 것으로 예상되기 때문이다.
 
아직 건교부 답변은 없는 상황이지만 서울시 방안대로 분양시기가 앞당겨지면 은평뉴타운 1~3지구 특별분양분 총 2788가구는 연내에 모두 공급돼 전매제한 규제를 피할 수 있을 것으로 보인다.
 
사실상 그 동안 인근에 교통망 확충 및 개선 대책이 별로 없어 은평뉴타운의 최대 약점으로 발목을 잡고 있는 교통망도 한층 향상될 전망이다.
 
서울시는 “은평뉴타운 개발로 서북부 지역 도로교통 수요가 늘어날 것으로 예상됨에 따라 민간 자본을 유치해 주변 지역에 2014년까지 3개 노선을 신설할 계획”이라고 밝혔다.
 
신설도로는 세검정~진관외동(5.6km), 종로구 신영삼거리~성북동(3.5km), 종로구 가회동~정릉동(3.2km) 등이며, 총연장은 12.3km로 모두 4차선이다. 서울시는 내년부터 신설도로에 대한 도시관리계획 결정 절차를 거쳐 2009년 보상 및착공에 들어가 2013년과 2014년까지 단계적으로 완공한다는 방침이다.
 
부동산써브 함영진 실장은 “10월 첫분양에 들어가는 은평뉴타운 1지구는 분양가 상한제 적용에서 제외돼 전매제한 규제를 받지 않으므로 청약자들의 관심이 지대할 것으로보인다”며 “현재 출퇴근 시간대에는 차량정체가 심각한 상태지만 도로 확장 및 신설 등이 계획돼 있어 향후 교통환경이 향상될것”이라고 말했다.
 
은평뉴타운사업은 이달 16일까지 주민공람을 거쳐 구의회 의견 청취와 공청회, 도시재정비위원회심의, 실시계획변경인가 고시 등을 거쳐 공정률이 80%에 이르는 오는 10월경 1지구에서 첫 분양이 이뤄질 전망이다.
 
박금옥 기자
sunpko@housingnews.co.kr

은평뉴타운이 온다 – 서울 6655가구 분양예정…용산권 등 관심

분양가상한제와 청약가점제 시행으로 아파트 분양시장에 큰 변화가 예상되는 가운데 올 가을 서울권에서 6000여가구의 아파트가 새로 공급된다.

29일 업계에 따르면 서울에서는 9~11월까지 26개 단지에서 6655가구가 청약을 받는다.

수요자들의 관심이 집중돼 있는 은평뉴타운 1지구도 연내 분양을 앞두고 있다.

강북 개발의 중심축으로 떠오른 용산에서는 2개 단지에서 225가구가 선보인다.

강남권에서는 2개 단지 117가구가 신규 분양될 예정이어서 물량이 적은 편이다.

◆은평뉴타운 10월 분양 관심

고분양가 파문 이후 후분양 방식으로 전환돼 분양이 연기됐던 은평뉴타운 1지구가 10월 청약시장에 나온다.

분양면적 기준 60~215㎡(18~65평) 4514가구 규모다.

이 가운데 1697가구는 임대로 공급된다.

일반분양 물량은 원주민 특별공급이 끝난 뒤 최종 확정될 예정이어서 유동적이다.

은평뉴타운은 녹지율이 38%에 달하는 친환경 뉴타운으로 주목받고 있다.

북한산 자락에 있는 데다 진관 근린공원 서오릉 자연공원 등이 가깝다.

가장 큰 취약점으로 꼽혀왔던 교통문제도 통일로와 연서로의 확장·이전과 보조간선도로 정체구간 7곳의 노선 개선 등으로 어느 정도 해소될 것으로 예상된다.

분양가상한제를 적용받지 않아 입주 후 곧바로 전매가 가능하다.

전용면적 85㎡초과 아파트는 청약가점제가 적용돼 일반분양분의 50%는 가점으로,나머지는 추첨으로 당첨자를 정한다.

◆강북권은 재개발 아파트 관심

10월에는 두산건설이 성북구 길음뉴타운 7구역에 548가구(83~145㎡)를 지어 123가구를 일반분양한다.

미아초 길원초 등 학교가 도보로 10분 거리에 있다.

현대백화점 롯데백화점이 가깝다.

한 부동산정보업체는 청약가점이 36~47점 정도라면 당첨 가능성이 있는 만큼 청약점수 중하위권 수요자도 도전해볼 만하다고 추천하기도 했다.

삼성물산 건설부문이 9월에 분양하는 동대문구 용두동 용두1래미안 재개발 단지도 관심지역으로 꼽힌다.

82~142㎡(25~43평) 1054가구 중 275가구가 일반분양 물량이다.

지하철 2호선 용두역이 걸어서 3분이면 닿고 1호선 제기동역이 5분 정도 걸린다.

청계천을 걸어서 이용할 수 있다.

11월에는 두산건설이 성동구 성수1구역을 재개발해 서울숲 두산위브 567가구를 선보인다.

200가구가 일반분양 물량으로 잡혀 있다.

한강 조망권을 갖췄고 인근에 서울숲 공원이 있다.

165㎡(50평)이상으로 구성된다.

◆개발호재 많은 용산권도 관심

개발 호재가 많은 용산에서도 신규 분양이 이뤄진다.

이수건설은 10월 용문동에 브라운스톤용산 195가구 중 63가구를 일반분양한다.

지하철 6호선 효창공원역이 걸어서 10분 거리다.

대우건설은 11월 효창동 3구역을 재개발한 푸르지오 302가구를 공급한다.

효창 푸르지오는 지상 24층 7개동으로 구성돼 있으며 77~146㎡(23~44평형)를 선보인다.

일반 분양 물량은 161가구다.

청약가점제가 적용되지만 분양가상한제 적용대상에서는 제외될 것으로 예상된다.

반면 강남권 분양실적은 저조하다.

올 가을 분양물량이 100가구를 겨우 넘는 정도다.

금호건설은 방배동에서 주상복합아파트 리첸시아를 10월에 분양할 예정이다.

84가구를 분양하며 132~311㎡(40~94평) 중대형으로 이뤄져 있다.

이수교차로 부근에 위치하며 방배로와 동작대교 올림픽대로 등을 쉽게 이용할 수 있다.

서래초 세화여중·고 세화고 반포중 서문여중·고 경문고 등이 가깝고 반포천이 인접해 있다.

계룡건설산업이 다음 달 도곡동에 공급하는 주상복합아파트 도곡리슈빌은 52가구 중 42가구가 일반분양된다.

◆역세권·조망권 단지는

올 가을에 청약을 받는 아파트 가운데 일반분양물량이 많은 단지는 신원종합개발이 상도동에 짓는 아침도시다.

10월 분양 예정으로 998가구(79~149㎡) 중 418가구를 일반에 내놓는다.

지하철 7호선 숭실대입구역이 가까운 역세권이다.

주변에 흑석뉴타운과 노량진뉴타운 개발이 진행 중이다.

일부 가구는 한강 조망이 가능하다.

GS건설은 10월 성북역 민자역사 주변인 중랑구 묵동에 묵동자이 411가구(132~302㎡)의 중형 단지를 선보인다.

북부간선도로 동부간선도로 등이 가깝다.

월드건설은 강서구 염창동에 113~164㎡(34~48평) 164가구를 9월에 분양한다.

걸어서 2분이면 지하철 9호선을 이용할 수 있다.

이마트(가양점)가 단지 앞에 있다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com

오세훈 서울 시장 – 서울시는 은평뉴타운을 통해 돈 벌 생각 없다고 해

오세훈 서울시장은 “시 산하 공기업인 SH공사는 앞으로 분양아파트 건설 등 등 수익사업을 하지 않고 장기전세주택(시프트) 등 서민들의 주거안정을 위한 임대주택 건설에만 매진하겠다”고 밝혔다.

오 시장은 취임 1주년을 맞아 지난 11일 파이낸셜뉴스와 가진 인터뷰에서 “시민들 대다수가 공기업이 수익사업을 하는 것에 대해 의문을 제기하고 있다”면서 “SH공사에 대해 분양아파트 건설기능을 폐지하고 모두 임대주택 건설만 전담토록 하겠다”고 강조했다.

그는 “특히 ‘시프트’ 건설에 역량을 집중해 주택을 ‘소유’에서 ‘거주’ 개념으로 바꾸는 데 앞장서겠다”고 강조했다.▶관련기사 8면

오 시장은 “분양원가 공개를 준비하다 보니 SH공사가 일반분양을 통해 상당히 많은 수익을 남긴 것이 사실이었다”고 고백하면서 “그 부분을 모두 포기하기로 했지만 SH공사가 공기업으로서 역할을 하는 데는 아무런 지장이 없다”고 덧붙였다.

오 시장의 이 발언은 최근 대한주택공사와 지방개발공사 등 공기업이 분양 아파트건설을 통해 지나치게 많은 수익을 남긴다는 시민단체 등의 지적을 받고 있는 가운데 나온 것이어서 비상한 관심을 모으고 있다.

오 시장은 “은평뉴타운의 아파트는 예정대로 10월부터 시민들에게 공급하게 된다”면서 “은평뉴타운의 토지조성 원가가 워낙 많이 들었는 데도 분양가격이 결코 높지 않다는 것을 보여 주겠다”며 자신감을 보였다.

은평뉴타운은 공정이 80% 이상 진행된 상태에서 실제 투자된 비용을 토대로 ‘분양가 심의위원회’를 거치고 공신력 있는 2개의 회계법인이 검증한 결과를 통해 인하율을 제시할 것이기 때문에 떳떳하지 못할 것이 없다는 것이다.

4차 뉴타운 지정에 대해 오 시장은 “이미 지정된 2, 3차 뉴타운 사업 추진이 가시화된 후 부동산 시장에 미칠 영향 등을 종합적으로 고려해 추가지정 여부를 심도 있게 검토할 계획”이라고 말했다.

그는 하지만 “기존 뉴타운 중에서도 지정 자체를 재검토해야 하는지 따져야 할 만큼 이해관계가 상반돼 사업 속도가 나지 않는 곳이 많다”면서 “시가 할 수 있는 것은 다 하는데 한계가 있다”고 어려움을 토로했다.

오 시장은 강남권 재건축에 대해서도 “이들 지역의 주택수급 사정이나 공급효과 등을 감안할 때 단계적으로 꾸준히 진행되도록 해야 한다”고 입장을 밝혔다.

/jumpcut@fnnews.com 박일한기자

분양앞둔 은평뉴타운 되레 매수실종ㆍ웃돈 하락

장맛비가 흩뿌리던 20일 오후, 골조 공사가 한창인 서울 은평뉴타운 주변 중개업소는 한마디로 ‘개점휴업’ 상태였다.

올 하반기 서울지역 최대 관심단지로 10월 분양을 앞두고 있지만 찾아오는 손님은 커녕 문의전화마저 뚝 끊겼다. 매수세가 사실상 실종되면서 철거 원주민의 딱지(113㎡ㆍ34평형 입주권) 프리미엄도 지난 5월 고점(1억7000만원)을 찍은 뒤 두달 새 2000만~4000만원이나 빠졌다.

현지 114공인 권모 사장은 “은평뉴타운에 관심을 갖는 수요자는 많지만 오히려 10월 분양이 가까워오자 관망세로 돌아섰다”며 “과연 아파트 분양가가 얼마에 정해질지, 철거 원주민에 특별공급되는 아파트의 동ㆍ호수 추첨 결과 및 권리승계(1회 매도) 여부 등을 확인한 뒤 움직이겠다는 분위기”라고 전했다.

그는 또 “1지구의 경우 내년 5,6월께 입주하기 때문에 입주 후 전매가 가능한 일반분양 당첨분을 프리미엄을 주고 매수하겠다는 대기자들도 꽤 있다”고 덧붙였다.

지난해 고분양가 논란을 불러 일으킨 은평뉴타운 아파트는 오는 10월 1지구 내 2817가구가 분양된다. 1~14개 단지로 △78㎡(24평형) 114가구 △113㎡(34평형) 1136가구 △134㎡(41평형) 680가구 △172㎡(53평형) 645가구 △211㎡(65평형) 242가구로 구성된다. 이 중 청약저축을 사용해야 하는 78㎡, 113㎡를 제외한 134~211㎡ 1567가구 가운데 절반인 783가구에 가점제가 적용된다.

현지 중개업자들은 일반분양 물량을 78, 113㎡의 경우 전체의 60%, 나머지 중대형은 80% 정도가 될 것으로 보고 있다. 뉴타운 공인 관계자는 “일반 분양가격은 113㎡의 경우 3.3㎡당 당초 1300만원대에서 1150만원대로, 134㎡는 1400만원대, 172㎡는 1500만원대, 211㎡는 1520만원대로 책정될 것으로 알고 있다”며 “113㎡는 지난해 SH공사 발표 때 보다 꽤 낮아졌지만 중대형은 소폭 인하에 그칠 것”이라고 말했다.

특별공급분은 일반공급분에 비해 20% 정도 싸게 책정될 것으로 알려졌다. 청약 가점제 물량 134~211㎡ 783가구의 경우 가점이 55~65점대는 돼야 안정권이라는 게 현지 중개업자들의 분석. 특히 청약저축 물량의 경우 1지구에서도 단지 앞에 공원이 조성되는 등 상대적으로 입지가 좋은 A공구(롯데,삼환기업)와 B공구(현대산업개발,태영)의 경우 불입횟수 200회, 입지가 다소 처지는 C공구(대우건설,SK건설)는 150회를 커트라인으로 보고 있다.

지축 공인 관계자는 “향후 동호수 추첨 후 단지별,동별,층별로 프리미엄이 크게 차별화될 것”이라며 “당첨안정권 청약통장 프리미엄이 6000만~8000만원대를 호가하지만 매수세가 끊겼고 매물도 없다”고 말했다.

박인호 기자(ihpark@heraldm.com)