Tag Archives: 뉴타운

서울 은평뉴타운 자사고, 2010년 개교

서울 은평뉴타운 내 건립될 예정인 자립형사립고가 2010년 문을 열 전망이다.

서울시는 은평뉴타운 내 자립형사립고 설립·운영 우선협상대상자로 ㈜하나금융을 최종 선정했다고 30일 밝혔다.

서울시는 2006년 9월 은평·길음자사고 우선협상대상자로 ㈜대교와 라성정형기재단을 각각 선정한 바 있다.

그러나 지난해와 올해 초 라성정형기재단과 ㈜대교가 우선협상대상자 지위를 잇따라 반납, 재공모가 진행됐다.

그 결과, 길음뉴타운의 경우에는 희망 기관이 없었으며 은평뉴타운의 경우에는 ㈜하나금융이 단독 신청했다.

우선협상대상자로 선정되면 자사고 설립을 위한 학교법인 인가를 시교육청으로부터 받아야 하며, 시와는 학교 부지 임대 또는 매매계약을 체결해야 한다.

이후 학교 설립은 시교육청과 협의해 추진하게 된다.

시 관계자는 “학교설립계획 승인, 교사 신축 등의 절차를 감안할 때 2010년 3월 개교가 가능할 전망”이라고 말했다.

자료출처: NEWSIS

은평뉴타운 분양가 10%↓…거품 다 뺐나

은평뉴타운 분양가 10%↓…거품 다 뺐나
[한겨레] 지난해 고분양값 논란을 불러왔던 서울 은평뉴타운 1지구 아파트 분양값이 3.3㎡당 최고 1380만원으로 정해졌다.지난해 서울시 발표 때와 견주면 평균 10.24% 내린 값이다. 서울시는 분양값 거품을 최대한 제거했다고 강조하면서 자세한분양원가는 다음달 입주자 모집 공고 때 공개하겠다고 밝혔다. 에스에이치(SH)공사는 다음달 일반에 분양하는 은평 뉴타운 1지구의분양가격을 3.3㎡당 945만∼1380만원으로 확정해 5일 발표했다.

■ 값은 내렸으나 원가는 다음달 공개=이날 확정된 분양값을 규모별로 보면 △전용면적 59㎡ 945만원 △84㎡ 1050만원 △101㎡ 1260만원 △134㎡는1320만원 △167㎡는 1380만원이다. 이는 서울시가 은평뉴타운 지구를 후분양 방식으로 분양하기로 결정하기 이전인 지난해9월 에스에이치공사가 책정해 발표한 분양값(84㎡ 1151만원, 101㎡ 1391만원, 134㎡ 1500만원, 167㎡1523만원)보다 8.77∼12.04% 낮아진 가격이다.

에스에이치공사는 이처럼 분양값을 평균 10.24% 낮출수 있었던 배경으로 △후분양제 도입으로 건설 원가를 정밀 검증해 1.70% 인하 △택지비 분양가를 분양 공급일 감정가격에서 주택건설 착공일로 앞당겨 2.19% 인하 △85㎡ 초과 주택에 부가한 5% 분양 수익을 없애 3.59% 인하 △85㎡ 이하 주택의건축비를 건설 원가 이하로 책정해 2.76% 인하 등을 제시했다. 그러나 서울시는 택지 조성 원가와 실제 건축비 등 분양원가는다음달 입주자 모집 공고 때 공개하겠다고 밝혔다. 따라서 실제 분양 수익이 얼마인지, 분양값을 더 낮출 여지는 없는지는 아직확실히 알 수 없다.

예를 들어 분양값 3억4742만원인 84㎡(34평형)의 경우 택지비 2억464만원과 건축비1억4278만원으로 구성돼 있다. 서울시는 여기서 3.3㎡당 419만원으로 책정된 건축비가 건설 원가 이하라고 주장하지만, 세부내역이 공개되지 않는 한 신뢰성이 떨어질 수밖에 없다. 또 택지비의 경우 주택 건설 착공일 기준 감정값을 적용해 가격을 낮췄다고하지만, 감정값에는 원가인 택지 조성비 외에 별도의 이윤이 감춰져 있는 점은 무시하고 있다. 후분양제 도입으로 건설 원가를검증할 수 있게 돼 분양값을 낮추었다는 서울시의 주장을 아직은 액면 그대로 받아들이기 어려운 셈이다.

참여연대도이날 논평을 내 “무주택 세대주들의 내집 마련용으로 공급되는 59㎡형과 84㎡형의 분양값이 평당 945만~1050만원으로은평보다 주변 시세가 높은 송파구 장지지구의 786만원(60㎡)~1107만원(85㎡)에 비해 높거나 비슷하다”며 정확한 건축비원가와 시공사인 대기업들의 이윤 규모를 공개할 것을 촉구했다.

■ 청약 전망은?=은평뉴타운 3개지구에서 총 공급될 1만6172가구 가운데 이번에 공급되는 물량은 일반 분양 1643가구, 특별 분양 3338가구, 장기 전세주택(시프트) 660가구, 국민임대 주택 1039가구 등 6826가구다. 이 가운데 일반 분양분은 애초 지난 10월 공급할예정이었으나 12월로 연기되면서 85㎡ 이하는 7년, 85㎡ 초과는 5년간 전매가 제한된다.

전용 84㎡341가구는 서울 지역 청약저축 가입자, 101㎡는 청약예금 600만원, 134㎡는 1000만원, 167㎡는 1500만원가입자가 각각 신청할 수 있다. 다음달 5일 입주자 모집 공고를 낸 뒤 10∼20일 분양 신청을 접수한다. 현재 공정률이80%를 넘기 때문에 내년 4~5월에 입주할 수 있다.

분양권 전매가 제한됨에 따라 은평뉴타운 첫 분양은 투기우려가 줄어든 대신 실수요자들의 입주 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 부동산업계는 강북 지역의 노른자위인데다, 분양값이 주변시세보다 3.3㎡당 200만~300만원 정도 저렴하다는 점을 들어 청약 가점 커트라인이 상당히 높게 형성될 것으로 보고 있다.김규정 부동산114 차장은 “강북의 실수요자들이 대거 청약에 나설 전망”이라며 “중대형은 청약가점 60점 안팎에서 당락이 결정될가능성이 높다”고 말했다. 청약저축 가입자를 대상으로 공급되는 84㎡형은 저축 납입 횟수 100회(저축액 1천만원) 이상이라야당첨 안정권에 들 것으로 예상된다.

최종훈 이정훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

달라지는 주택 청약

달라지는 주택 청약

 ● 앵커: 9월부터 아파트 분양제도가 많이 달라집니다.

아파트 청약가점제가 실시되고 또 분양가 상한제도 실시됩니다.

● 앵커: 김종국 선임기자 나와 있습니다.

안녕하세요.

이제 실시되는 청약가점제부터 알아볼까요.

● 기자: 9월 17일부터 접수를 받아서 청약가점제로 처음으로 분양을 하게 되는데 청약가점제는 무주택자들에게 청약우선권을 주는 제도입니다.

전용면적 85제곱미터 이하의 소형 민영파트의 경우 75%는 가점제를 적용하고요. 나머지 25%는 지금과 같이 무주택자와 1주택자가 추첨을 합니다.

중대형 아파트의 경우는 먼저 채권입찰액으로 당첨자를 결정을 하고요. 채권액수가 같을 때는 절반은 청약가점제 그리고 절반은 추첨으로 뽑습니다.

● 앵커: 결국은 청약가점제는 점수가 중요할 텐데 점수계산은 어떻게 합니까?

● 기자: 무주택 기간과 부양가족이 얼마나 있느냐 또 하나는 청약예금 가입기간이 얼마나 되느냐에 따라서 점수가 매겨지는데 무주택기간은 무주택기간이 길수록 점수가 높아져서 15년 이상이 되면 32점까지 얻게 되고요.

부양가족이 6명 이상이면 최고 35점, 청약예금 가입기간이 15년 이상이면 17점이 됩니다. 총점이 84점입니다.

대학입시 때처럼 자기 점수를 계산을 해야 되는데요. 자기 점수가 몇 점인지는 아파트 투유라는 은행공동청약 홈페이지에서 확인할 수 있겠습니다.

● 앵커: 그럼 몇 점쯤 되면 아파트를 분양받을 수 있게 되나요.

● 기자: 일반적으로 서울 은평뉴타운이라든가 파주 신도시의 아파트를 분양받으려면 40점 이상 상위 20% 안에 들어야 청약이 가능하겠습니다.

40점을 받으려면 무주택기간 또는 청약예금가입기간이 6년을 넘고요. 부양가족이 3명이 되어야 합니다.

만약에 무주택기간이 10년을 넘고 또 부양가족이 3명이고 청약예금 가입기간이 10년을 넘으면 54점이 되는데요. 상위 6% 안에 들어갑니다.

이 정도의 고득점자들은 판교나 광교신도시 등 수도권 인기지역에 청약해 볼 수가 있겠습니다.

● 앵커: 지금 기대하고 계시는 분들 많겠네요.

● 기자: 그렇습니다.

● 앵커: 또 9월부터는 분양가 상한제도 실시되지 않습니까?

● 기자: 그렇습니다.

지금까지는 아파트분양가가 자율화되어 있었는데요. 9월부터는 아파트분양가상한제가 실시되는데 9월 1일부터 당장 내일부터 분양가 상한제 아파트가 나오는 것은 아니고요. 9월 1일 이후에 사업 신청을 하는 아파트 또는 12월 1일 이후에 분양신청을 하는 아파트에 적용이 됩니다.

사업신청을 해서 분양까지 하려면 3달 이상 걸리기 때문에 연말, 12월이나 내년 초에 분양가상한제아파트가 나올 것으로 예상이 됩니다.

● 앵커: 이제 사람들이 분양가상한제가 실시되면 좀 분양가가 내려갈까, 이 부분이 가장 관심인데요. 분양가는 어떻게 됩니까?

● 기자: 분양가는 아무래도 내려갑니다. 분양가상한제에서는 건축비상한제가 실시가 되는데요. 소형아파트의 경우는 431만원, 3.3제곱미터에 중대형의 경우에는 439만원으로 묶입니다.

감정가로 평가한 땅값을 더해서 분양가가 결정이 되는데요. 분양가상한제가 적용이 되면 분양가는 약 20% 정도 내려갈 것으로 예상이 됩니다.

올해 서울에서 분양된 민간아파트의 경우 3.3제곱미터에 1700만 원을 넘어서는데 만약에 20%가 내린다면 340만 원이 내립니다.

그래서 109제곱미터 아파트의 경우 1억 1000만 원 정도 내려간다는 계산이 나옵니다.

● 앵커: 그런데 분양가한제가 실시되면 아파트 분양물량이 줄어들지 않겠느냐 하는 우려가 있는 것 같은데요?

● 기자: 그렇습니다.

그럴 우려가 있습니다. 아파트 건설업체들이 분양가상한제로 묶이면 이익이 줄어든다면서 분양을 꺼리고 있어서 아파트 공급물량이 줄어들 가능성이 있습니다.

공급문제가 가장 큰 문제인데요.

요즘에 건설업체들은 분양가상한제가 적용되기 전에 많은 물량의 아파트를 앞당겨서 분양을 하고 있는데요. 10월에 10만 가구 정도가 나오고 11월에 5만 가구 정도가 분양될 것으로 예상됩니다.

실제로 분양가상한제가 적용되는 12월 또는 내년 1월에 아파트 공급 상황이 아파트분양가상한제 정책에 성패를 가를 것으로 예상이 됩니다.

● 앵커: 김종국 기자 수고하셨습니다.

● 기자: 고맙습니다.
김종국 기자 jkim@imbc.com

은평뉴타운 청약 합격선은?

다음달 분양예정인 서울 은평 뉴타운의 청약 가점제 커트라인이 어느 정도일지 벌써부터 관심을 모으고 있다.

청약 가점제가 이달 중순께부터 처음 적용되는 가운데, 은평 뉴타운의 경우 서울지역의 노른자위 단지로 앞으로 가점제에 따른 서울분양시장의 판도 변화를 가늠할 수 있는 시금석으로 평가받고 있기 때문이다. 은평 뉴타운은 분양값 상한제와 채권입찰제가 적용되지않고 중대형에만 청약 가점제가 적용되는 게 특징이다.

은평뉴타운 청약 합격선은?

서울시 에스에이치(SH)공사는 은평뉴타운 1지구에서 2817가구를 공급할 예정이다. 이 가운데 전용면적 85㎡ 이하 중소형1250가구는 청약저축 가입자에게 공급되는 물량으로, 가점제 적용 대상이 아니다. 전용 85㎡ 초과 중대형인 101㎡(41평형)680가구, 134㎡(53평형) 645가구, 167㎡(65평형) 242가구 등 1567가구가 대상이다. 공사 쪽은 167㎡은전량이 일반 분양되지만 101, 134㎡은 특별공급분 10~20%가 제외돼, 중대형의 일반공급 물량은 1300~1400가구정도에 이를 것으로 보고 있다. 따라서 이중 50%인 650~700가구가 가점제 적용을 받게된다는 결론이다. 분양값은 지난해선분양 계획 당시 책정했던 3.3㎡(1평)당 1400만원대를 넘지 않을 전망이다.

부동산업계는 은평 뉴타운 분양값 수준이 비교적 낮은 데다, 입주 후 전매제한이 없다는 점에서 인기를 모을 것으로 예상한다. 이에따라 청약 가점 커트라인은 84점 만점에 55~65점선이 될 것으로 예측하고 있다. 일부 부동산 정보제공업체는 가점 커트라인을‘57점’으로 점치기도 한다.

그러나 정보제공업체들의 이런 예상치는 다소 높다는 지적이 나온다. 서울지역 중대형 청약예금(600만~1500만원) 가입자는무주택자보다는 유주택자가 더 많은 게 현실이다. 건교부도 중대형 청약예금 가입자중 무주택자는 40%선에 불과한 것으로 추정하고있다. 또 중대형 수요층이라면 어느정도 자금력을 갖춘 수요자로서, 10년 이상의 장기 무주택자는 거의 없다는게 정설이다.여기에다 가점 비중이 가장 높은 부양가족(35점 만점)의 경우 직계존속(배우자 부모 포함)의 조건이 주민등록상 3년 이상 동거한경우로 제한된 것도 변수로 꼽힌다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 “청약 가점이 50점을 넘으려면 무주택 기간이 10년이상(22점)인 수요자라고 가정할 때 부양가족이 3명(20점) 이상, 청약통장 가입기간 6년(8점) 이상의 요건을 갖춰야한다”면서, “크기에 따라 조금 차이가 있겠지만 은평 뉴타운은 50점대면 유력한 당첨권”이라고 예상했다. 또 청약예금1500만원 가입자들이 경쟁할 167㎡은 40점대라도 당첨 가능성이 높아 보인다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

서울시 은평뉴타운 분양 11월로 연기

서울시는 당초 10월로 계획됐던 은평뉴타운 공급을 분양가상한제·전매제한 등 주택법 개정 여파로 11월말로 연기했다고 4일 밝혔다.

시는 이를 위해 분양가를 산정한 뒤 2개 전문 회계법인의 검증을 받고 있는 상황이며, 이달 중 구체적인 분양계획을 밝힐 예정이다.

은평뉴타운 주변 민자도로 3개 신설

은평뉴타운,고양 삼송지구 등 대규모 주거단지가 개발되고 있는 서울 서·북부권의 교통난을 해소하기 위해 민자도로 3개가 2014년까지 건설된다.

서울 서북부권은 출퇴근 시간대의 차량 통행속도가 평균 시속 10㎞를 넘지 못할 정도로 극심한 교통난을 겪고 있는 대표적인 지역이다.

서울시는 은평뉴타운과 인근 고양시의 삼송·지축·향동지구 건설로 교통혼잡이 더욱 극심해질 것으로 예상되는 서울 서·북부 지역의 교통난 해소를 위해 북한산과 북악산 등을 관통하는 민자도로 3개를 새로 건설하기로 했다고 2일 발표했다.

은평뉴타운 주변 민자도로 3개 신설

구간별로는 △은평구 진관외동∼종로구 세검정 삼거리(5.6㎞) △종로구 신영삼거리∼성북구 성북동(3.5㎞) △종로구 가회동∼성북구 정릉동(3.2㎞) 등으로 3곳 모두 왕복 4차선으로 건설된다.

이에 따라 이들 도로가 개통되면 은평뉴타운·고양 삼송지구 등 서울 서·북부권에 거주하는 도심 출퇴근자들의 도로 교통 수요가 분산돼 통일로,의주로 등 기존 도로의 자동차 운행속도가 시속 20㎞정도까지 빨라질 전망이다.

서울시는 이를 위해 2008년에 도시관리계획 결정 절차를 밟아 2009년부터 토지 보상 및 공사에 착수해 2014년까지 모든 도로를 완공할 예정이다.

총사업비 추정액 6392억원 가운데 토지보상비 1983억원은 시 예산으로 충당하고 공사비용 4409억원은 민간자본을 끌어들여 건설키로 했다.

고인석 서울시 도로계획과장은 “민간자본으로 지어지는 만큼 이 도로 이용자들은 통행료를 내야한다”며 “개통 시 통행료는 1100원이 될 것으로 예상하고 있다”고 설명했다.

이처럼 서울시가 서·북부권 교통망 확충에 나서는 것은 지금도 평균 시속이 10㎞가 채 안되는 이들 지역의 교통난이 앞으로 더 악화될 것으로 우려되기 때문이다.

은평뉴타운을 비롯해 인접한 고양시의 삼송·지축·향동지구 등이 입주하면 2012년에 가면 이 일대 하루 교통량이 16만대로 늘고 이 가운데 9만8000대가 서울시내로 진입할 것으로 전망된다.

따라서 이들 3개도로가 개통될 경우 교통수요가 분산돼 기존도로 버스·승용차 등의 통행속도가 그만큼 빨라질것이라는 분석이다.

서울시는 은평뉴타운에서 시청 주변 등 서울 도심으로 이어지는 통일로의 경우 출퇴근 시간대 통행속도가 현재 평균 시속 7.61㎞에서 2031년에는 16.91㎞까지 빨라질 것으로 내다봤다.

의주로 도봉로 미아로 등도 지금보다 시속 1.77∼4.93㎞가 빨라질 것으로 분석됐다.

서울시 관계자는 “3개 도로가 개통되면 통일로 의주로 도봉로 미아로 등 4개 도로의 교통량이 현재 하루 평균6만6249∼17만654대에서 6만1009∼12만3910대로 줄게 된다”며 “은평뉴타운이나 인근 고양 거주자들의 출퇴근 시간이단축돼 생활 여건이 크게 개선될 것”이라고 말했다.

1지구 2800여 가구 첫 후분양 3.3㎡당 1300만∼1350만원될 듯

1지구 2800여 가구 첫 후분양 3.3㎡당 1300만∼1350만원될 듯

고분양가 논란의 표적이 됐던 은평뉴타운의 분양이 두달 앞으로 다가오면서 또다시 관심이 집중되고 있다.
 
올해 청약1순위 지역으로 단연 손꼽히는 은평뉴타운은 당초 1만5200가구에서 1만6172가구로 972(임대주택 53가구 포함)가구가 추가공급된다. 게다가 추가되는 물량이 임대주택 53가구를 제외하고는 모두 분양주택이어서 청약자들의 당첨기회가 확대될 전망이다.
 
이에 따라 수용인구도 기존 4만2560명에서 4만5281명으로 2721명이 늘어날 것으로 보인다.
 
은평구청은 이 같은 내용을 담은 ‘은평재정비촉진계획 변경안’을 마련, 지난 2일부터 주민공람에 들어갔다고 밝혔다.
 
변경안을 들여다보면 은평뉴타운의 주택공급수는 1지구가 4583가구에서 4660가구로, 3지구는 5483가구에서 6378가구로 각각 77가구, 895가구씩 늘어난 반면 2지구 5134가구는 변동이 없다.
 
규모별로는 전용 60㎡(분양면적 25평) 이하 4가구, 60∼85㎡(25∼32평) 799가구, 85㎡(32평) 초과 233가구가 증가한다.
 
SH공사 한 관계자는 “은평뉴타운의 물량이 늘어난 데는 지난해 3지구에 편입된 뒤 유보지로 남겨졌던 기자촌 일대가 주거용지와도시기반시설용지로 할당됐고, 최고 15층으로 정해졌던 층고도 평균 15층으로 완화돼 용적률이 소폭 상향됐기 때문”이라고 설명했다.
 
전문가들은 추가 물량 가운데 전용 85㎡ 이하는 대부분 원주민을 위한 특별공급물량에 배정될 예정으로 일반분양 물량이 많이 늘지않을 수도 있지만, 233가구가 증가하는 중대형은 거의 일반에게 분양돼 청약예금 가입자들의 청약 기회가 확대될 것이라는 분석이다.
 
SH공사측은 용적률을 높여 분양가를 대폭 인하하려는 의도였지만 그 상향폭이 전체 2%선에 머물면서 3.3㎡당 분양가는 8만~10만원 정도 줄어들 것으로 업계는 내다보고 있다.
 
은평뉴타운은 은평구 진관내·외동, 구파발동 일대 349만5248㎡(105만7000평)의 거대도시로 건설된다. 서울시 뉴타운시범사업지구 중 하나로 사업기간은 2002년부터 2009년까지로 예정돼 있으며, 3개 지구로 나뉘어 진행된다.
 
북한산국립공원을 끼고 있는 전원형 생태도시로 조성되는 은평뉴타운은 녹지율이 42%로 판교(36%)보다 높고, 서오릉자연공원,진관근린공원, 창릉천 등으로 둘러싸여 조망권이 뛰어나다. 인구밀도도 122인/ha로 낮아서 쾌적한 주거공간을 형성할 것으로보인다.
 
한 부동산 전문가는 “은평뉴타운은 전용면적 85㎡(25.7평) 이상 중대형 평형이 전체 30%를 넘어수요자들에게 충분한 메리트가 있다”며 “후분양제 방식이어서 입주시기가 내년 6월경으로 빠른 것도 이점이지만 분양 후 자금마련기간이 짧다는 점에 각별히 유의해야 한다”고 조언했다.
 
은평뉴타운의 최대 관건은 역시 분양가로 지난해 3.3㎡당 1500만원 선의 고분양가로 논란이 일었던 만큼 1300만~1350만원 수준에서 분양될 것이라는 게 중론이다. 하지만 일각에선 분양가 인하폭이 낮을 것이라는 우려도 있다.
 
한 부동산 전문가는 “은평뉴타운의 분양가는 후분양제 전환과 함께 1년간 분양 연기 등으로 인한 금융비용 부담 등을 감안할 때 지난해 발표했던 3.3㎡당 1151만~1523만원보다 크게 낮아지기는 힘들 것”이라고 말했다.
 
10월경 1지구 분양을 통해 2800여 가구를 공급하는 은평뉴타운 사업에는 롯데건설, 삼환기업, 현대산업개발, 태영, 대우건설,SK건설 등의 메이저 건설사들이 시공사로 참여, 많은 기대를 모으고 있다. 현재 개발속도가 가장 빠른 1지구는 60% 이상의공정률을 보이고 있다.
 
한편 서울시는 은평뉴타운 2·3지구, 장지·발산지구 8개 단지 원주민과 철거민을 대상으로 한 특별분양분을 연내에 공급하는 방안을 추진 중에 있다.
 
올10월 첫 분양에 나서는 1지구는 분양가 상한제 적용을 받지 않아 입주 후 바로 전매가 가능하지만 2·3지구는 지난 4월 개정공포된 주택법 시행령에 따라 3년 6개월~5년까지 전매제한에 묶여 원주민들 간 형평성 논란이 일 것으로 예상되기 때문이다.
 
아직 건교부 답변은 없는 상황이지만 서울시 방안대로 분양시기가 앞당겨지면 은평뉴타운 1~3지구 특별분양분 총 2788가구는 연내에 모두 공급돼 전매제한 규제를 피할 수 있을 것으로 보인다.
 
사실상 그 동안 인근에 교통망 확충 및 개선 대책이 별로 없어 은평뉴타운의 최대 약점으로 발목을 잡고 있는 교통망도 한층 향상될 전망이다.
 
서울시는 “은평뉴타운 개발로 서북부 지역 도로교통 수요가 늘어날 것으로 예상됨에 따라 민간 자본을 유치해 주변 지역에 2014년까지 3개 노선을 신설할 계획”이라고 밝혔다.
 
신설도로는 세검정~진관외동(5.6km), 종로구 신영삼거리~성북동(3.5km), 종로구 가회동~정릉동(3.2km) 등이며, 총연장은 12.3km로 모두 4차선이다. 서울시는 내년부터 신설도로에 대한 도시관리계획 결정 절차를 거쳐 2009년 보상 및착공에 들어가 2013년과 2014년까지 단계적으로 완공한다는 방침이다.
 
부동산써브 함영진 실장은 “10월 첫분양에 들어가는 은평뉴타운 1지구는 분양가 상한제 적용에서 제외돼 전매제한 규제를 받지 않으므로 청약자들의 관심이 지대할 것으로보인다”며 “현재 출퇴근 시간대에는 차량정체가 심각한 상태지만 도로 확장 및 신설 등이 계획돼 있어 향후 교통환경이 향상될것”이라고 말했다.
 
은평뉴타운사업은 이달 16일까지 주민공람을 거쳐 구의회 의견 청취와 공청회, 도시재정비위원회심의, 실시계획변경인가 고시 등을 거쳐 공정률이 80%에 이르는 오는 10월경 1지구에서 첫 분양이 이뤄질 전망이다.
 
박금옥 기자
sunpko@housingnews.co.kr

가점제 영향없는 청약저축 가을에 쓸곳 많네

올 9~10월 가을철에 수도권에서 청약가점제의 영향을 받지 않는 청약저축 가입자들을 대상으로 공급되는 아파트가 9100여가구에 이르는 것으로 분석됐다.

이 중에는 서울 은평뉴타운,파주 운정·화성 동탄1 등 신도시 공급물량이 포함돼 있어 실수요자들의 관심이 높을 전망이다.

29일 부동산정보업체인 부동산써브에 따르면 9~10월 중 청약저축 가입자들을 대상으로 공급되는 주택은 분양 4240가구,임대 4863가구(국민임대 3787가구,5년 및 10년 공공임대 813가구 포함) 등 9103가구로 집계됐다.

가점제 영향없는 청약저축 가을에 쓸곳 많네

여기에 대한주택공사가 주관하는 마포구 상암동 재개발(총 397가구)과 성남 도촌지구(국민임대단지·총 1754가구) 등에서도 이 기간에 추가 공급물량이 나올 가능성이 커 청약저축통장 가입자들의 청약기회가 많을 전망이다.

장기 가입자들은 오는 10월 SH공사가 공급하는 은평뉴타운 물량(456가구)을 주목할 만하다.

전문가들은 판교신도시 분양을 감안할 때 이곳의 전용면적 85㎡이하 중·소형 주택은 최소 10년 이상 청약저축 가입자에게 당첨기회가 주어질 것으로 분석하고 있다.

수도권에서는 파주 운정신도시,동탄1 신도시,광명 소하지구 등이 눈에 띈다.

운정신도시에서는 다음 달 중 1062가구가 일반분양된다.

이 아파트는 신도시 최남단에 위치해 쾌적하다.

동탄1 신도시에서는 9월 중 임대주택 503가구가 공급된다.

최근 건설교통부가 11월분 국민임대 1425가구를 10월로 앞당겨 공급하겠다고 발표함에 따라 물량이 더 늘어날 전망이다.

광명 소하지구도 1호선 시흥역과 가깝고 광명시 철산동·하안동과 가까워 중심생활권 기반 시설을 이용할 수 있다.

정호진 기자 hjjung@hankyung.com

은평뉴타운이 온다 – 서울 6655가구 분양예정…용산권 등 관심

분양가상한제와 청약가점제 시행으로 아파트 분양시장에 큰 변화가 예상되는 가운데 올 가을 서울권에서 6000여가구의 아파트가 새로 공급된다.

29일 업계에 따르면 서울에서는 9~11월까지 26개 단지에서 6655가구가 청약을 받는다.

수요자들의 관심이 집중돼 있는 은평뉴타운 1지구도 연내 분양을 앞두고 있다.

강북 개발의 중심축으로 떠오른 용산에서는 2개 단지에서 225가구가 선보인다.

강남권에서는 2개 단지 117가구가 신규 분양될 예정이어서 물량이 적은 편이다.

◆은평뉴타운 10월 분양 관심

고분양가 파문 이후 후분양 방식으로 전환돼 분양이 연기됐던 은평뉴타운 1지구가 10월 청약시장에 나온다.

분양면적 기준 60~215㎡(18~65평) 4514가구 규모다.

이 가운데 1697가구는 임대로 공급된다.

일반분양 물량은 원주민 특별공급이 끝난 뒤 최종 확정될 예정이어서 유동적이다.

은평뉴타운은 녹지율이 38%에 달하는 친환경 뉴타운으로 주목받고 있다.

북한산 자락에 있는 데다 진관 근린공원 서오릉 자연공원 등이 가깝다.

가장 큰 취약점으로 꼽혀왔던 교통문제도 통일로와 연서로의 확장·이전과 보조간선도로 정체구간 7곳의 노선 개선 등으로 어느 정도 해소될 것으로 예상된다.

분양가상한제를 적용받지 않아 입주 후 곧바로 전매가 가능하다.

전용면적 85㎡초과 아파트는 청약가점제가 적용돼 일반분양분의 50%는 가점으로,나머지는 추첨으로 당첨자를 정한다.

◆강북권은 재개발 아파트 관심

10월에는 두산건설이 성북구 길음뉴타운 7구역에 548가구(83~145㎡)를 지어 123가구를 일반분양한다.

미아초 길원초 등 학교가 도보로 10분 거리에 있다.

현대백화점 롯데백화점이 가깝다.

한 부동산정보업체는 청약가점이 36~47점 정도라면 당첨 가능성이 있는 만큼 청약점수 중하위권 수요자도 도전해볼 만하다고 추천하기도 했다.

삼성물산 건설부문이 9월에 분양하는 동대문구 용두동 용두1래미안 재개발 단지도 관심지역으로 꼽힌다.

82~142㎡(25~43평) 1054가구 중 275가구가 일반분양 물량이다.

지하철 2호선 용두역이 걸어서 3분이면 닿고 1호선 제기동역이 5분 정도 걸린다.

청계천을 걸어서 이용할 수 있다.

11월에는 두산건설이 성동구 성수1구역을 재개발해 서울숲 두산위브 567가구를 선보인다.

200가구가 일반분양 물량으로 잡혀 있다.

한강 조망권을 갖췄고 인근에 서울숲 공원이 있다.

165㎡(50평)이상으로 구성된다.

◆개발호재 많은 용산권도 관심

개발 호재가 많은 용산에서도 신규 분양이 이뤄진다.

이수건설은 10월 용문동에 브라운스톤용산 195가구 중 63가구를 일반분양한다.

지하철 6호선 효창공원역이 걸어서 10분 거리다.

대우건설은 11월 효창동 3구역을 재개발한 푸르지오 302가구를 공급한다.

효창 푸르지오는 지상 24층 7개동으로 구성돼 있으며 77~146㎡(23~44평형)를 선보인다.

일반 분양 물량은 161가구다.

청약가점제가 적용되지만 분양가상한제 적용대상에서는 제외될 것으로 예상된다.

반면 강남권 분양실적은 저조하다.

올 가을 분양물량이 100가구를 겨우 넘는 정도다.

금호건설은 방배동에서 주상복합아파트 리첸시아를 10월에 분양할 예정이다.

84가구를 분양하며 132~311㎡(40~94평) 중대형으로 이뤄져 있다.

이수교차로 부근에 위치하며 방배로와 동작대교 올림픽대로 등을 쉽게 이용할 수 있다.

서래초 세화여중·고 세화고 반포중 서문여중·고 경문고 등이 가깝고 반포천이 인접해 있다.

계룡건설산업이 다음 달 도곡동에 공급하는 주상복합아파트 도곡리슈빌은 52가구 중 42가구가 일반분양된다.

◆역세권·조망권 단지는

올 가을에 청약을 받는 아파트 가운데 일반분양물량이 많은 단지는 신원종합개발이 상도동에 짓는 아침도시다.

10월 분양 예정으로 998가구(79~149㎡) 중 418가구를 일반에 내놓는다.

지하철 7호선 숭실대입구역이 가까운 역세권이다.

주변에 흑석뉴타운과 노량진뉴타운 개발이 진행 중이다.

일부 가구는 한강 조망이 가능하다.

GS건설은 10월 성북역 민자역사 주변인 중랑구 묵동에 묵동자이 411가구(132~302㎡)의 중형 단지를 선보인다.

북부간선도로 동부간선도로 등이 가깝다.

월드건설은 강서구 염창동에 113~164㎡(34~48평) 164가구를 9월에 분양한다.

걸어서 2분이면 지하철 9호선을 이용할 수 있다.

이마트(가양점)가 단지 앞에 있다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com

은평2.3지구 특별분양분도 연내 공급 – 단지별 전매제한 기준 달라 혼란…서울시 연내 4000가구 추가분양 검토

서울시 은평뉴타운 2·3지구와 장지·발산지구 8개 단지 원주민·철거민 특별분양분이 연내 공급될 전망이다.

이들 물량은 당초 2008∼2009년 공급돼 분양가상한제와 전매제한 적용을 받을 예정이었지만, 분양 시기가 앞당겨지면 전매제한 규제를 피할 수 있을 것으로 보인다.

9일 서울시에 따르면 분양가상한제 시행에 따라 동일 사업지면서도 단지마다 전매제한 적용 여부가 달라 혼란을 빚고 있는 은평뉴타운과 장지·발산지구의 원주민·철거민 특별분양 물량을 연내 모두 공급하는 방안을 검토하고 있다.

서울시 관계자는 “분양가상한제가 적용되는 서울 공공택지 특별분양분에 대한 전매제한 기준이 없어 건설교통부와 의견을 조율하고 있다”며 “건교부가 아직 공식 답변을 보내오진 않았지만 일부 분양물량만 법 적용대상에서 제외할 수 없다는 입장을 고수하고 있다”고 말했다.

그는 이어 “법 적용에 예외대상을 둘 수 없으니 지자체 재량에 따라 은평뉴타운과 장지·발산지구 특별분양분의 분양시기를 조율하라는 쪽으로 건교부 의견이 모아지는 같다”며 “(건교부가)서울시에 결정권을 준다면 분양 일정을 앞당기는 방안을 적극 검토할 것”이라고 설명했다.

이에 따라 은평뉴타운 1∼3지구 특별분양분 총 2788가구는 연내 모두 공급될 가능성이 크다. 원래는 1지구(445가구)만 올해 분양하고 2·3지구(2343가구)는 내년 이후 공급할 계획이었다.

발산지구 7단지 248가구(당초 2008년 공급예정)와 장지지구 1·2·5·6·8·12·13단지 1387가구(당초 2008∼2009년 공급예정)도 올해 안에 동호수 추첨을 마칠 예정이다.

서울시는 공정률 80% 전후 단계에 아파트를 공급하는 후분양제를 실시하고 있지만 이들 물량은 일반분양분이 아니라 미리 입주자가 확정돼 있는 특별분양분인 만큼 분양시기를 앞당겨도 큰 무리는 없다.

다만 장지지구 1·12·13단지는 아직 공사를 시작하지 않은 만큼 설계 및 시공사 도급계약 체결 등을 서둘러야 할 것으로 보인다. 건축비 결정돼야 예상분양가를 산정하는 등 공급 절차를 밟을 수 있기 때문이다.

은평·장지·발산 특별분양 4000가구 전매제한… 원주민·철거민 반발

서울 은평뉴타운과 장지·발산지구 특별분양 아파트 가운데 절반인 4000가구는 최장 5년까지 전매가 제한돼 원주민과 철거민들의 반발이 예상된다.

서울시는 원주민과 철거민들에게 특별공급되는 은평뉴타운 2·3지구 2343가구와 장지 7개 단지 1387가구, 발산 1개 단지 248가구 등 모두 3978가구는 평형에 따라 3년6개월에서 5년까지 전매가 제한된다고 6일 밝혔다.

서울시 관계자는 “이들 3개 지구의 특별분양자에 대해 예외적으로 전매를 허용해주는 방안을 건설교통부와 협의했으나 실무의견이 부정적이어서 어렵게 됐다”고 말했다.

이는 지난 4월 개정 공포된 주택법 시행령에 따라 내년부터 공급되는 특별분양 주택의 전매제한 기간이 공공 택지 85㎡ 이하의 경우 5년, 85㎡를 초과하면 3년6개월로 강화됐기 때문이다. 전매제한 규정을 위반할 경우 분양권이 취소되고 3000만원 이하의 벌금 또는 3년 이하 징역형을 받게 된다.

그러나 은평뉴타운 1지구 445가구와 장지지구 6개 단지 1538가구, 발산지구 6개 단지 2424가구 등 이미 분양을 마친 4407가구는 전매제한을 받지 않아 형평성 논란이 예상된다. 동일한 사업지구에 속해 있으나 서울시의 주택공급 정책에 따라 후순위로 밀리면서 전매금지 기간 동안 재산권을 행사할 수 없게 됐기 때문이다.

은평뉴타운 대책위 관계자는 “은평뉴타운이 후분양이 아닌 선분양 방식이었다면 전매제한 대상이 안 됐을 것”이라며 “후분양제 때문에 재산권을 침해당한 게 억울한 만큼 피해 주민들과 공동대책을 마련할 것”이라고 말했다.

황일송 기자 ilsong@kmib.co.kr

구글어스에서 본 은평뉴타운 어떻게 변할까?

구글어스에서 촬영된 은평뉴타운은 다음과 같다.

구글어스에서 본 은평뉴타운 어떻게 변할까?
물푸레골

구글어스에서 본 은평뉴타운 어떻게 변할까?
20여년간 살아온 우리집 옛터. 중간에 파란지붕 두개가 연달아 지어져 있던 곳이 바로 우리 옜집이다.
위에 동북교회가 있는데, 지도상으로는 교회인지 아닌지 구분하기 어렵다.

구글어스에서 본 은평뉴타운 어떻게 변할까?
북한산과 통일로로 갈라지는 길. 등산객들이 요즘 여기 많이 서 있다.

구글어스에서 본 은평뉴타운 어떻게 변할까?
신도초등학교 주변 사진이다. 이번에 공사하면서 학교를 허물고 있다.

구글어스에서 본 은평뉴타운 어떻게 변할까?
공영주차장 자리. 이곳에 공원이 조성된다는 이야기가 있다.

구글어스에서 본 은평뉴타운 어떻게 변할까?
구파발 지하철 역 부근

구글어스에서 본 은평뉴타운 어떻게 변할까?
진관내동. 예전 156번 종점 자리

오세훈 서울 시장 – 서울시는 은평뉴타운을 통해 돈 벌 생각 없다고 해

오세훈 서울시장은 “시 산하 공기업인 SH공사는 앞으로 분양아파트 건설 등 등 수익사업을 하지 않고 장기전세주택(시프트) 등 서민들의 주거안정을 위한 임대주택 건설에만 매진하겠다”고 밝혔다.

오 시장은 취임 1주년을 맞아 지난 11일 파이낸셜뉴스와 가진 인터뷰에서 “시민들 대다수가 공기업이 수익사업을 하는 것에 대해 의문을 제기하고 있다”면서 “SH공사에 대해 분양아파트 건설기능을 폐지하고 모두 임대주택 건설만 전담토록 하겠다”고 강조했다.

그는 “특히 ‘시프트’ 건설에 역량을 집중해 주택을 ‘소유’에서 ‘거주’ 개념으로 바꾸는 데 앞장서겠다”고 강조했다.▶관련기사 8면

오 시장은 “분양원가 공개를 준비하다 보니 SH공사가 일반분양을 통해 상당히 많은 수익을 남긴 것이 사실이었다”고 고백하면서 “그 부분을 모두 포기하기로 했지만 SH공사가 공기업으로서 역할을 하는 데는 아무런 지장이 없다”고 덧붙였다.

오 시장의 이 발언은 최근 대한주택공사와 지방개발공사 등 공기업이 분양 아파트건설을 통해 지나치게 많은 수익을 남긴다는 시민단체 등의 지적을 받고 있는 가운데 나온 것이어서 비상한 관심을 모으고 있다.

오 시장은 “은평뉴타운의 아파트는 예정대로 10월부터 시민들에게 공급하게 된다”면서 “은평뉴타운의 토지조성 원가가 워낙 많이 들었는 데도 분양가격이 결코 높지 않다는 것을 보여 주겠다”며 자신감을 보였다.

은평뉴타운은 공정이 80% 이상 진행된 상태에서 실제 투자된 비용을 토대로 ‘분양가 심의위원회’를 거치고 공신력 있는 2개의 회계법인이 검증한 결과를 통해 인하율을 제시할 것이기 때문에 떳떳하지 못할 것이 없다는 것이다.

4차 뉴타운 지정에 대해 오 시장은 “이미 지정된 2, 3차 뉴타운 사업 추진이 가시화된 후 부동산 시장에 미칠 영향 등을 종합적으로 고려해 추가지정 여부를 심도 있게 검토할 계획”이라고 말했다.

그는 하지만 “기존 뉴타운 중에서도 지정 자체를 재검토해야 하는지 따져야 할 만큼 이해관계가 상반돼 사업 속도가 나지 않는 곳이 많다”면서 “시가 할 수 있는 것은 다 하는데 한계가 있다”고 어려움을 토로했다.

오 시장은 강남권 재건축에 대해서도 “이들 지역의 주택수급 사정이나 공급효과 등을 감안할 때 단계적으로 꾸준히 진행되도록 해야 한다”고 입장을 밝혔다.

/jumpcut@fnnews.com 박일한기자

분양앞둔 은평뉴타운 되레 매수실종ㆍ웃돈 하락

장맛비가 흩뿌리던 20일 오후, 골조 공사가 한창인 서울 은평뉴타운 주변 중개업소는 한마디로 ‘개점휴업’ 상태였다.

올 하반기 서울지역 최대 관심단지로 10월 분양을 앞두고 있지만 찾아오는 손님은 커녕 문의전화마저 뚝 끊겼다. 매수세가 사실상 실종되면서 철거 원주민의 딱지(113㎡ㆍ34평형 입주권) 프리미엄도 지난 5월 고점(1억7000만원)을 찍은 뒤 두달 새 2000만~4000만원이나 빠졌다.

현지 114공인 권모 사장은 “은평뉴타운에 관심을 갖는 수요자는 많지만 오히려 10월 분양이 가까워오자 관망세로 돌아섰다”며 “과연 아파트 분양가가 얼마에 정해질지, 철거 원주민에 특별공급되는 아파트의 동ㆍ호수 추첨 결과 및 권리승계(1회 매도) 여부 등을 확인한 뒤 움직이겠다는 분위기”라고 전했다.

그는 또 “1지구의 경우 내년 5,6월께 입주하기 때문에 입주 후 전매가 가능한 일반분양 당첨분을 프리미엄을 주고 매수하겠다는 대기자들도 꽤 있다”고 덧붙였다.

지난해 고분양가 논란을 불러 일으킨 은평뉴타운 아파트는 오는 10월 1지구 내 2817가구가 분양된다. 1~14개 단지로 △78㎡(24평형) 114가구 △113㎡(34평형) 1136가구 △134㎡(41평형) 680가구 △172㎡(53평형) 645가구 △211㎡(65평형) 242가구로 구성된다. 이 중 청약저축을 사용해야 하는 78㎡, 113㎡를 제외한 134~211㎡ 1567가구 가운데 절반인 783가구에 가점제가 적용된다.

현지 중개업자들은 일반분양 물량을 78, 113㎡의 경우 전체의 60%, 나머지 중대형은 80% 정도가 될 것으로 보고 있다. 뉴타운 공인 관계자는 “일반 분양가격은 113㎡의 경우 3.3㎡당 당초 1300만원대에서 1150만원대로, 134㎡는 1400만원대, 172㎡는 1500만원대, 211㎡는 1520만원대로 책정될 것으로 알고 있다”며 “113㎡는 지난해 SH공사 발표 때 보다 꽤 낮아졌지만 중대형은 소폭 인하에 그칠 것”이라고 말했다.

특별공급분은 일반공급분에 비해 20% 정도 싸게 책정될 것으로 알려졌다. 청약 가점제 물량 134~211㎡ 783가구의 경우 가점이 55~65점대는 돼야 안정권이라는 게 현지 중개업자들의 분석. 특히 청약저축 물량의 경우 1지구에서도 단지 앞에 공원이 조성되는 등 상대적으로 입지가 좋은 A공구(롯데,삼환기업)와 B공구(현대산업개발,태영)의 경우 불입횟수 200회, 입지가 다소 처지는 C공구(대우건설,SK건설)는 150회를 커트라인으로 보고 있다.

지축 공인 관계자는 “향후 동호수 추첨 후 단지별,동별,층별로 프리미엄이 크게 차별화될 것”이라며 “당첨안정권 청약통장 프리미엄이 6000만~8000만원대를 호가하지만 매수세가 끊겼고 매물도 없다”고 말했다.

박인호 기자(ihpark@heraldm.com)

은평뉴타운 2007년 공급일정, 방법 및 대상자격

□ 공급일정별 현황

지구 및 단지명

구분

주택유형

 공급호수

공급시기

준공일(예정)

입주일(예정)

합 계

 

 

6,779

 

 

 

은평 계

 

 

2,817

 

 

 

은평1지구

1~14단지

특별?일반

전용51평

242

2007.10

2008.4

2008.6

전용41평

645

전용31평

680

전용25.7평

1,136

전용18평

114

장지 계

 

 

1,538

 

 

 

3단지

특별분양

전용25.7평

459

2007.10

2008.6

2008.8

4단지

전용25.7평

106

2008.3

2008.4

7단지

전용25.7평

237

2007.08

2007.12

2008.1

9단지

전용18평

338

2007.12

10단지

전용18평

189

2007.04

2007.7

2007.8

11단지

전용25.7평

209

발산 계

 

 

2,424

 

 

 

1단지

특별분양

 

전용25.7평

580

2007.05

2007.10

2007.11

2단지

전용25.7평

357

2007.04

2007.7

2007.8

3단지

전용25.7평

237

2007.05

2007.9

2007.10

4단지

전용25.7평

247

2007.08

2008.1

2008.2

전용18평

383

5단지

 특별분양

전용18평

458

2008.5

2008.6

6단지

특별분양

전용25.7평

162

2007.05

2007.9

2007.10

 

※ 위 공급물량은 현재 주택건설사업계획 승인물량으로서 사업계획에 따라 변경될 수 있으며,

     공급시기를 포함한 2007년도 분양주택 공급계획은 공사  사정상 변경될 수 있습니다.

 

□ 공급방법 및 대상자격

 

공급방법

전용면적(공급평형)

공 급 대 상

합계

 

 

일반공급

167㎡(65평형)

  • 청약예금(1,500만원)가입자

134㎡(53평형)

  • 청약예금(1,000만원)가입자

101㎡(41평형)

  • 청약예금(600만원)가입자

85㎡(33평형)

  • 청약저축 가입자

60㎡(25평형)

  • 청약저축 가입자

특별공급

134㎡(53평형)

  • 사업지구 철거가옥주

101㎡(41평형)

  • 사업지구 철거가옥주

85㎡(33평형)

  • 사업지구 철거 가옥주
  • 서울시 도시계획사업 철거민

60㎡(25평형)

  • 사업지구 철거 가옥주
  • 서울시 도시계획사업 철거민

‘도심속 생태도시’은평뉴타운 10월 분양

[유망 택지지구] 은평 뉴타운 … `도심속 생태타운`
 
서울에서는 올해 총 4만8000여가구의 새 아파트가 공급된다.
그 중에서도 후분양제 시행으로 분양이 연기된 은평뉴타운 7397가구가 가장 관심을 끈다.
서울 도심권을 벗어나지 않으면서 전원형 생태도시로 꾸며지는 점이 매력이다.
현재 문제점으로 지적되는 교통망 부족도 꾸준히 개선이 이뤄질 전망이다.
이 외에도 강북권 재개발로 지어지는 중형급 단지들이 많은 편이다.
내달부터 서대문구 북아현뉴타운에서 동부건설이 짓는 681가구,신원종합개발이 동작구 상도동에서 시공하는 998가구 등 공급이 이어질 예정이다.

은평뉴타운은 서울 은평구 진관내·외동과 구파발동 일대에 총 105만7000평 규모로 건설된다.
북한산 국립공원을 끼고 있는 생태전원도시로 녹지비율이 전체 면적의 42%를 차지한다.
이는 판교의 녹지율 36%보다도 높다.
자립형 사립고도 배치,강북권의 명문 학군으로 조성하겠다는 게 서울시의 구상이다.
뉴타운 내에 영어마을도 조성할 계획이라 실수요자들의 주목을 받고 있다.
 
작년 고분양가 논란으로 분양이 미뤄져 올해 10월 첫 공급에 나설 예정이다.
1지구 A·B·C공구 및 2지구 A공구 2066가구가 그 대상이다.
공사가 80% 진행된 후에 분양하는 후분양제가 적용되기 때문에 입주시기는 내년 상반기로 잡혀있다.
가구별 평형은 32~65평형까지로 구성됐다.
이 가운데 전용면적 25.7평을 넘는 중·대형이 전체 80%수준인 1610가구에 이른다.
유치원과 학교가 가깝고 진관공원이 바로 앞에 있는 1-A공구(롯데건설,삼환기업)와 뉴타운 초입에 자리잡은 2-A공구(현대건설,태영)가 인기를 끌 것으로 보인다.
 
두 공구 모두 지하철 3호선 구파발역을 걸어서 이용할 수 있다.
은평뉴타운은 서울시 도시개발 방식으로 조성돼 서울 거주자에게만 1순위 청약자격이 주어진다.
32평형은 청약저축 가입자 중 무주택기간이 5년 이상이고 납입액이 많은 사람,중·대형 평형은 청약예금 가입자(서울 기준 600만~1500만원)가 각각 신청할 수 있다.
나머지 공구의 분양일정은 내년쯤 구체화될 전망이다.

'도심속 생태도시'은평뉴타운 10월 분양
 
○교통망 개선이 가장 큰 숙제
은평뉴타운의 가장 큰 문제는 교통망 부족이다.
서울시와 SH공사가 다양한 개선 정책을 내놓고 있어 주시할 필요가 있다.
SH공사는 은평뉴타운을 관통하는 통일로와 연서로를 확장 및 이설하기로 했다.
현재 왕복 6~8차로인 통일로는 8~10차로로,4차로인 연서로는 6차로로 넓힌다.
통일로와 연계되는 지방도 349호선은 고양 삼송지구를 거쳐 은평뉴타운까지 이어질 계획이다.
지구를 관통하는 지하철 3호선 구파발역에는 버스 환승센터가 생긴다.
2010년까지는 통일로 서울시 경계에서부터 서울역까지 중앙버스 전용차로가 시행된다.
통일로 주변 보조간선 7개 도로에 대해서도 혼잡구간·정체지점 개선사업도 진행할 예정이다.
이 외에도 은평뉴타운 외곽 경기도 구간에 통일로 대체 우회도로 신설이 검토되고 있다.
김유미 기자 warmfront@hankyung.com

은평 뉴타운 – 판교보다 쾌적 ~ 올 청약후보 1순위

올해 부동산시장에서 최대 관심지역은 단연 은평뉴타운이다.

서울 도심권에 새로 조성되는 100만평짜리 전원형 생태도시라는 점이 매력이다.

‘도심 속 신도시’인 셈이다.

더욱이 서울시는 올 10월께 후분양 방식으로 공급될 은평뉴타운의 분양가를 낮추겠다고 공언,실수요자들에게 저렴한 가격에 내집을 마련할 수 있을 것이란 희망을 심어주고 있다.


 은평 뉴타운 - 판교보다 쾌적 ~ 올 청약후보 1순위


 

◆판교보다 녹지비율 높아

은평뉴타운은 은평구 진관내·외동과 구파발동 일대에 총 105만7000평 규모로 건설된다.

현재 개발이 한창인 북쪽 고양 삼송지구(149만평)와 지축지구(35만평)를 합하면 판교신도시(281만평)보다 큰 289만평 규모에 달해 강북권 최대 신도시가 된다.

서울에서는 1980년대 신주거단지로 개발됐던 목동 이후 최대 단지인 셈이다.

이곳은 북한산 국립공원을 끼고 있는 ‘리조트형 생태전원도시’여서 실수요자는 물론 기존 주택소유자들도 큰 관심을 기울이고 있다.

녹지비율이 전체 면적의 42%를 차지해 판교(36%)보다 높다.

지구 북쪽으로는 창릉천이 흐른다.

SH공사 관계자는 “서울 시내에선 전례가 없을 만큼 쾌적한 환경을 만들 것”이라고 강조했다.

은평뉴타운에는 초·중·고교 11곳이 들어설 예정이다.

특히 서울시는 자립형 사립고를 배치해 은평뉴타운을 교육 1번지로 만들겠다는 구상을 밝히고 있어 교육수요도 자체 충당할 수 있을 전망이다.

뉴타운 내에는 영어마을도 조성된다.

 

◆공급물량 확대 미미할 듯

첫 분양시기는 올 10월께가 될 전망이다.

작년 고분양가 논란으로 연기된 1지구 A·B·C공구 및 2지구 A공구 2066가구가 대상이다.

80% 공정 후에 분양하는 후분양제가 적용되기 때문에 입주시기도 내년 상반기로 빠르다.

나머지 2~3지구 분양 일정은 내년이나 돼야 윤곽이 드러날 것 같다.

현재 1~3지구를 합해 총 1만5200가구인 공급물량을 확대하는 논의가 진행 중이지만,크게 늘어나기는 힘들 전망이다.

서울시 관계자는 “토지이용계획이 확정된 1·2지구의 용적률을 높이는 것은 사실상 불가능하며 3지구도 동간 거리,층고제한 등을 고려할 경우 물량을 많이 늘리기 어렵다”면서 “많아야 수백가구 정도 더 짓는 수준이 될 것”이라고 말했다.

서울시는 중심상업지 내에 주상복합 아파트를 건립하는 방안도 검토하고 있다.

 

◆마이너스 옵션제 도입될 듯

서울시는 지난 2일 앞으로 서울에서 분양되는 공공아파트 가격을 주변 시세의 75~85% 수준으로 정하겠다고 발표,은평뉴타운의 분양가가 예상보다 더 낮아질 것이란 기대가 높다.

하지만 은평뉴타운은 주변에 비교할 만한 아파트가 없어 실제 혜택이 어느 정도나 될지는 미지수다.

업계에선 서울시가 작년 발표했던 분양가(평당 1151만~1523만원)보다 많이 낮추기는 현실적으로 어렵다고 보고 있다.

SH공사 관계자도 “보상비 등 땅값이 높아 분양가를 낮출 여지가 별로 없다”면서 “1년여간의 공사기간을 감안하면 지난해 발표했던 분양가 수준만 돼도 실질적으로 분양가를 낮추게 되는 셈이 아니냐”고 말했다.

이와 관련,서울시 최창식 행정2부시장은 “분양가심의위원회 심의와 58개 분양가 세부항목 공개 절차를 거쳐 분양가를 책정할 것”이라며 “분양가를 최대한 낮추기 위해 마이너스 옵션제도 도입하겠다”고 설명했다.

 

◆유망단지 및 청약자격은

올 10월 일반분양물량은 32~65평형 2066가구다.

전용면적 25.7평을 넘는 중·대형이 1610가구로 전체의 80% 수준이다.

그러나 원가연동제와 채권입찰제가 적용되지 않아 입주 직후 매매가 가능하다.

롯데건설과 삼환기업이 시공하는 1-A공구와 현대건설·태영이 짓는 2-A공구가 가장 인기를 끌 전망이다.

 

1-A공구는 유치원,중·고등학교를 끼고 있고 단지 앞에 진관근린공원이 위치한다.

2-A공구는 은평뉴타운 초입에 자리잡고 있어 시내로 접근하기가 쉽다.

초등학교를 둘러싸고 있는 형태로 중심상업지구와 맞닿아 있다.

두 공구 모두 지하철 3호선 구파발역을 걸어서 이용할 수 있다.

가구 수로는 1-B공구가 가장 많다.

은평뉴타운은 서울시 도시개발 방식으로 조성되기 때문에 서울 거주자에게만 전량 1순위 청약자격이 주어진다.


은평 뉴타운 - 판교보다 쾌적 ~ 올 청약후보 1순위


입주자 모집공고일 이전까지 서울로 주민등록을 옮겨도 청약할 수 있다.

32평형은 청약저축 가입자 중 무주택기간이 5년 이상이고 납입액이 많은 사람,중·대형 평형은 청약예금 가입자(서울 기준 600만~1500만원)가 각각 경쟁을 벌이게 된다.

후분양 방식이어서 중도금 납입기간이 짧다.

초기 목돈이 많이 드는 만큼 자금계획을 잘 세워야 한다.

조재길 기자 road@hankyung.com

은평 뉴타운 – 주변 난개발로 인한 교통난 `최대숙제`

은평뉴타운의 최대 약점은 교통망이다.
 
주변에 사실상 ‘난개발’이 이뤄지고 있는 반면 교통망 확충 및 개선 대책이 별로 없어 입주 후 주민들이 교통난을 겪을 가능성이 높다.
개발을 총괄하고 있는 SH공사는 일단 은평뉴타운을 관통하는 통일로와 연서로를 확장·이설할 방침이다.
현재 왕복 6~8차로인 통일로를 8~10차로(폭 40m)로,4차로인 연서로를 6차로로 각각 넓힐 계획이다.
또 통일로와 연계되는 지방도 349호선(왕복 4차로)은 고양 삼송지구를 거쳐 은평뉴타운까지 연결키로 했다.
또 2010년께는 통일로 서울시 경계에서부터 서울역까지 중앙버스 전용차로가 시행된다.
통일로 주변 보조간선 7개 도로(24km)에 대해 혼잡구간·정체지점 개선사업도 진행할 예정이다.
 
고양시 도로인 79호선(왕복 4차로),서오릉길(6차로),제2외곽순환고속도로 등도 입주민이 이용할 수 있다.
지하철 3호선 구파발역이 지구를 관통한다.
구파발역에는 버스 환승자를 위한 환승센터가 건립된다.
은평뉴타운 외곽 경기도내 구간에선 통일로 대체 우회도로로 삼송지구~수색로 연결도로 신설이 검토되고 있다.
다만 도로가 확장·완공되기까지 시간이 다소 걸리는 데다 도로가 확충되더라도 출퇴근 시간대 교통난을 해소하기 어려울 전망이다.
SH공사 관계자는 “도심 안에 대단지를 만드는 만큼 주변 교통계획을 세우는 게 쉽지 않다”면서 “주민들이 대중교통을 적극 이용할 수 있도록 홍보할 계획”이라고 설명했다.

은평 주민 모여 사는 고양시 지축동 – 갈 곳 없는 사람 모인 버림받은 동네

은평구 1지구(진관내동)와 바로 맞닿은 고양시 지축동. 지하철 3호선 ‘구파발역과 지축역으로 한 정거장 차이다. 집값도 은평구 일대와 비슷하다. 그러다 보니 직장, 학교 등의 문제로 진관동 주민들의 유입이 많다.

진관내동 입주자들은 지축역을 중심으로 좌·우 주택에 분포돼 있다. 지축역은 지축동 695-8번지다. 지축동 행정을 보는 효자동사무소는 지축동 522-1번지다.

지축동 400, 600, 800번지와 500번지 일부가 지축동 북쪽에 있으며 500, 700번지대는 남쪽에 있다. 뉴타운 지역 이주자들은 대부분 지축동 북쪽에 살고 있다. 뉴타운 1지구 보상 협의가 시작되던 2004년 10월부터 지축동 인구 유입이 늘었다.

지축초등학교에 다니고 있는 이정석(10)군은 “원래 학생이 거의 없는 곳인데 지난 1년 동안 4명이나 전학왔다”고 말했다. 급격한 인구 유입을 보여주는 단적인 예라 할 수 있다.

진관내·외동 주민들은 지축동 곳곳에 있지만 ‘안진동’이라는 곳에서도 살고 있다. 안진동은 지축동 818번지 일대로 1970년 초 서울시가 확장되면서 강제철거민들이 모여 만든 동네다. 10평 내외의 판잣집 350가구가 다닥다닥 붙어 살고 있다.

동네 골목도 한 사람 외에는 지나갈 수 없을 정도로 좁다. 이러한 의미에서 ‘안진’이라는 말은 ‘이제 다시는 쫓겨나지 않겠다’는 뜻이다. 안진동에 살고 있는 한 주민은 “안진동은 진관내동과 함께 정부의 무자비한 정책이 낳은 버림받은 동네”라고 말했다.

2004 년 지축지구 개발이 발표되면서 지축동 일대도 몸살을 앓고 있다. 안진동이 녹지지구로 지정돼 한 가구당 보상비 200만원을 넘길 수 없기 때문이다. 지축지구 대책위원회 박수진 위원장은 “지축동 일대 거주자 대부분이 일용직 근로자다.

우린 돈도 없고 ‘빽’도 없다. 정부가 우리를 무시한 채 대책 없는 개발을 계속한다면 우리도 꿈틀거릴 수밖에 없다”고 말했다.

은평뉴타운 원주민 3가구 중 1가구 서울 떠났다

집값 싼 지방으로 많이 이주…극소수만 재개발 아파트에 입주 가능
단독 입수 SH공사의 은평 재개발 주민 이주 보고서

은평뉴타운 원주민 3가구 중 1가구 서울 떠났다
▶뉴타운 공사를 위해 철거된 진관내동 주택단지. 뒤로 은평 뉴타운 1지구 개발이 한창이다.

왜 재개발을 하는가? 낙후된 지역을 개발하고 서민들의 주거안정에 기여하기 위해서다. 본지 865호(2006년 12월 5일자)에서는 ‘2006판 난장이가 쏘아올린 작은 공’을 통해 서울 은평구 재개발을 들여다봤다. 그렇다면 재개발 현장을 떠난 은평구 원주민들은 어디로 간 것일까? 놀랍게도 3가구 중 1가구는 서울을 떠난 것으로 확인됐다. 이코노미스트는 SH공사가 작성한 은평구 주민 이주 현황 자료를 단독 입수했다.서울 은평구 재개발 지역 주민 3가구 중 1가구는 서울을 떠난 것으로 확인됐다. 본지가 단독 입수한 SH공사 작성, ‘은평 재개발 지구 주민 이주 현황’ 자료에 따르면 원주민 5172가구 중 1490가구가 서울을 떠나 경기도 등 지방으로 이사한 것으로 나타났다. 재개발 지역 원주민의 이주 현황이 공식적으로 확인되기는 이번이 처음이다.

재개발 지역 주민 다수가 서울에 머물지 못하고 지방으로 이사한 것은 높은 집값과 생활고 때문으로 풀이된다. 그동안 은평 지역은 서울에서 비교적 집값이 싼 곳에 속했다. 이들이 토지 보상을 받아 서울로 재진입하기는 어려운 게 현실이다. 이번에 공개된 SH공사 자료는 재개발이 결과적으로 서민들을 외곽으로 내쫓고 있다는 사실을 다시 한번 확인시켜 줬다.

은평 1지구 같은 경우 전체 1191가구 중 488가구(약 41%)가 서울을 떠났다. 이주민들이 가장 많이 이사한 곳은 경기도 고양시 지축동과 경기도 양주시 장흥면 일대. 또 경기도 파주시, 인천광역시 등지에도 이들이 많이 정착했다. 심지어 서울에서 멀리 떨어진 충청·전라·경상도로 이주한 가구도 적지 않았다.<표 참조> 이들 지역으로 옮긴 이유는 정확히 밝혀지지 않았지만 집값 때문으로 풀이된다.

은평 원주민이 가장 많이 정착한 곳은 경기도다. 고양시 950가구를 포함해 총 1339가구가 경기도 곳곳으로 이주했다. 그 뒤를 인천광역시(47가구)와 충청도(30가구)가 이었다. 강원도와 전라도로 17가구가 집을 옮겼으며 경상도에도 15가구가 이주한 것으로 나타났다. 대구광역시와 부산광역시에도 4가구와 3가구가 각각 전입한 것으로 나타났다. 제주도로 간 주민(2가구)도 있다.

비닐하우스에 사는 가구도

오모(74)씨는 은평구 진관내동에서 16년을 살다 2005년 9월에 고양시 지축동으로 옮겼다. 오씨는 진관내동에서 9평짜리 집을 한 채 가진 가옥주였다. 뉴타운 시공사인 SH공사와 보상 합의가 이뤄지지 않아 계속 버텼다. 원래 계획으로는 2005년 8월까지 이주를 완료해야 했지만 오씨는 계속 진관내동에 남았다. 결국 SH공사가 후하게 쳐준다는 보상금 1400만원을 받고 나왔다.

하지만 갈 곳이 없었다. 2~3개월 수소문 끝에 구한 집이 고양시 지축동 전세. 그 집에 들어가기 위해 전셋값을 맞춰봤지만 주인은 4000만원을 전셋값으로 요구했다. 결국 2000만원을 빌려 그 집으로 입주했다. 내 집에서 편히 살 수 있는 가옥주에서 전세 세입자로 전락한 것이다.


은평뉴타운 원주민 3가구 중 1가구 서울 떠났다

“SH 공사 측에서는 공사가 완료되면 임대아파트 입주권을 준다고 하는데 아직 입주금도 안 정해졌어. 들리는 소문에 의하면 보증금 7000만원에 월 40만원을 줘야 살 수 있다는데…. 아무리 소문이라지만 뉴타운 아파트가 평당 1000만원을 넘어가는데 1000만~2000만원에 집이 나올 리는 없지. 당장 1000만원도 없는 우린데 7000만원을 어떻게 구해? 뉴타운 개발은 있는 사람만 위해 하는 거야. 우리같이 없는 사람들은 나가 죽으라는 말이지.”

실제로 은평 뉴타운 1·2·3-1지구에서 지축동과 장흥면으로 옮긴 원주민들의 주거 환경이 대부분 안 좋은 것으로 나타났다. 지축동으로 옮긴 가구는 1지구 101가구, 2지구 28가구, 3-1지구 34가구다. 장흥면으로는 1지구 38가구, 2지구 17가구, 3-1지구 24가구가 옮긴 것으로 나타났다.

이들 가구 중 몇몇을 제외한 가옥주들은 대부분 전셋집을 살고 있었다. 세입자들은 판잣집과 방 한 칸짜리를 겨우 구해 살고 있었다. 은평구에 살 때는 가옥주였는데 재개발 때문에 지방으로, 그것도 세입자로 내몰리게 된 것이다.

지 축동 675번지 일대에 살고 있는 김상호(61)씨는 진관내동에서 보증금 1000만원, 월세 60만원을 내고 살던 세입자였다. 그가 지축동으로 옮기면서 받은 돈은 720만원. 지금은 방 한 칸짜리 집에 살면서 보증금 300만원에 월 20만원을 내고 있다.

김씨는 “서민들의 주거환경 개선을 위해 만든 개발은 ‘빛 좋은 개살구’일 뿐이다”고 말했다. 덧붙여 “세입자들을 위해 임대아파트를 내놓았지만 재입주할 확률은 희박하다”고 그는 덧붙였다.

또 장흥면 산 중턱에 무허가 집을 짓고 사는 한 주민은 “전에는 나도 떳떳한 진관내동의 가옥주였다”며 “받은 보상금이 1200만원 정도밖에 되지 않아 갈 곳이 없어 결국 여기로 왔다”며 한숨을 쉬었다. 또 진관내동 세입자가 살고 있는 지축동 67X번지는 비닐하우스가 집이었다. 갈 곳이 없어 결국 비닐하우스와 힘들게 구한 방 한 칸을 이어 집으로 쓰고 있었다.

심지어 이주 허위신고만 해놓은 채 사라진 세입자도 있다. 이주지를 지축동 47X번지로 신고한 진모씨는 그 집에 살고 있지 않았다. 3년 동안 꾸준히 산 정모씨 가족만 있을 뿐이다. 정모씨는 “진씨가 누군지도 모른다. 난 전혀 관계없는 사람”이라고 말했다.

은평뉴타운 원주민 3가구 중 1가구 서울 떠났다


15년 동안 지축동에서 산 이순례(가명)씨는 “종종 이런 경우가 있다. 진씨도 돈만 받고 살 집이 없어 어디론가 잠적했을 것”이라며 “정부의 무성의한 대책과 조사를 보여주는 사례”라고 말했다.

서울에 남은 이들이라 하더라도 주거 환경이 신통치 않기는 마찬가지. 서울에 잔류하고 있는 3682가구 중 2913가구는 은평구 인근 지역에서 살고 있다. 진관내·외동과 수준이 비슷한 불광동과 갈현동으로의 이주가 가장 많다. 1792가구(약 62%)가 이곳으로 이주했다.

이들이 들어간 불광동과 갈현동 일대 주택지는 18평 이하가 대다수다. 불광동의 한 부동산 업자는 “갑작스러운 인구 유입으로 전셋값이 약간 오르긴 했다. 하지만 대부분 영세민임을 감안했을 때 6000만원 안팎에서 전세가 거래된다”고 말했다.

서울시 집값 상승 추세에 비교해 봤을 때 6000만원 전세는 비싼 게 아니다. 하지만 보상가를 2000만원도 받지 못한 세입자들에게 6000만원은 상당히 부담스러운 돈이다. 그래도 ‘울며 겨자먹기’식으로 갈 수밖에 없다.

2005 년 3월 불광동 16평 주택으로 이사한 김모씨는 “은평구 뉴타운 발표를 듣고 좋은 곳에서 살 수 있다는 생각에 잠시 부풀었다. 보상과 이주 문제로 1년 넘게 시달리다 보니 아예 이런 걱정 없는 고향으로 가고 싶었다. 그러나 직장과 애들 학교 때문에 쉽게 옮길 수도 없었다”고 말했다.

강원도로 떠난 사람도 있어

은평구를 제외한 나머지 서울지역으로 간 주민들도 사정은 마찬가지. 분포 지역을 보면 비교적 집값 부담이 덜한 강서구·노원구·서대문구 쪽으로의 유입이 많다. 강원도·경상도·전라도 지역으로 이사 간 주민들도 역시 같은 이유다.

뉴 타운 3지구가 얼마 전 주택건설사업계획 승인을 받았다. 올 7월부터 착공에 들어간다. 하지만 아직까지 10가구 정도가 집을 지키고 있다. 갈 곳이 없기 때문이다. 아직까지 집을 지키고 있는 김제일(43)씨는 “가격이 마땅한 곳이 없어 아직 집을 옮기지 못하고 있다”고 말했다.

얼마 전 지축동으로 이사한 이모(44)씨는 “우리 같은 약자는 어딜 가도 마찬가지다. 정부는 서민을 위한 현실적인 보상과 대책을 세워야 한다”고 목소리를 높였다.