오늘자 서울신문에는 지금이 아파트 가격이 바닥일지도 모른다는 기사가 떴다.

아파트 가격 하락세가 멈추고 일부 저가 매물 단위로 매수가 일어나고 있다는 것.

지금이 정말 바닥이라면, 지난 주 금요일에 집을 판 사람으로서, 이 얼마나 배 아픈 일인가?

지난해 6월부터 입주가 시작된 서울 은평뉴타운 1지구 아파트는 최근 급매물이 거의 팔리면서 가격도 112㎡ 기준 3000만~4000만원가량 뛰었다고 한다.

부동산 114에 따르면 올해 들어 서울 아파트값은 1월 첫째주 0.08% 하락한 이후 둘째주 0.05% 상승세를 보인 이후 줄곧 강보합세를 기록했고 버블세븐 아파트값은 지난주에만 무려 0.19% 올랐다고 한다.

이는 서울 평균 상승률보다 0.14%포인트나 높은 것이다.

2007년 11월 5일자 매일경제 신문에서는 통일로 우회도로에 대한 내용을 보도하였다.

구파발 – 연신내 – 녹번동 – 홍제동 – 무악재에 이르는 지옥의 정체구간을 해결하기 위한 해결사로 통일로 우회도로를 대안으로 내놓은 것.

대략 2013년 경에 완공될 것으로 예상되는 통일로 우회도로의 수혜자는 은평뉴타운이 될것이라 보는 이들이 많지만, 실제로는 송추, 교하 거주자들이 될것 같은 느낌이 든다.

은평뉴타운 2지구 아파트 177가구가 다음 달 선보인다.

1지구 잔여 물량 467가구도 함께 분양된다.

4일 SH공사에 따르면 이달 말 은평뉴타운 2지구 및 1지구 내에 원주민용 주택 잔여물량,계약 취소분 등 총 644여가구에 대한 입주자 모집공고를 내고 다음 달 청약접수를 시작한다.

2지구 물량은 △전용 84㎡ 59가구 △101㎡ 73가구 △134㎡ 45가구 등이다.

1지구 잔여분 및 미계약분은 △전용 84㎡ 210가구 △101㎡ 96가구 △134㎡ 111가구 △167㎡ 50가구 등이다.

은평 뉴타운 2지구 우선분양 물량과 1지구의 미계약 물량 등 640여가구가 내달 초 공급될 전망이라고 2008년 7월 4일자 건설타임즈는 보도 했다.

SH공사는 4일 은평뉴타운 2지구 A공구 1ㆍ12ㆍ13단지의 우선분양 물량 177가구와 1지구의 잔여가구와 부적격 당첨자를 비롯한 계약포기 당첨자들의 미계약 물량 467가구에 대한 입주자 모집공고를 이달 말 진행, 8월 초에 공급할 예정이라고 밝혔다. 

우선 이번에 공급될 2지구 물량은 ▲84㎡ 59가구 ▲101㎡ 73가구 ▲134㎡ 45가구 등으로 구성됐다.

은평뉴타운 2지구는 당초 총 1345가구를 동시에 공급할 계획이었으나, 조성 공사 중 문화재가 발굴돼 공정 진행 별로 분양시기를 조정해, 177가구만 우선 분양하고 나머지 1168가구 분양은 내년 상반기로 미뤄 놓은 바 있다. 

2지구 우선분양 물량과 함께 분양될 1지구 미계약 물량은 ▲84㎡ 210가구 ▲101㎡ 96가구 ▲134㎡ 111가구 ▲167㎡ 50가구 등이다. 

1지구의 경우 추가 계약취소분이 물량에 추가될 수 있다.

이번 분양에서는 2지구 물량이 1지구 물량에 비해 훨씬 높은 청약가점 커트라인을 형성할 것으로 부동산 업계는 보고 있다. 

2지구는 1지구보다 지하철역이 가깝고 중심상업지구와도 근접해 있어 입지는 좋은 반면 일반 공급물량이 훨씬 적기 때문에 더 치열한 경쟁이 펼쳐질 것으로 판단되기 때문이다.

은평뉴타운이 7월에 분양을 다시 재개한다.

1지구 미분양 분량과 2지구 분량이 일부 분양된다. 어찌된일인지 1지구에 당첨도 되었는데 입주하지 않고 계약 취소를 해버리는 분량이 상당히 많은것 같다. 아무래도 지리적으로 교통이 너무 불편하고 편의시설도 형편없다는 점이 당첨되고도 입주를 하지 않은 가장 큰 이유인것 같다.

이와 관련하여 서울경제신문은 2008년 7월 3일자 신문에서 다음과 같이 보도하였다.

SH공사는 3일 은평뉴타운 1지구 내에 원주민용으로 지은 아파트 중 남은 물량과 계약을 취소한 물량에 대한 입주자 모집공고를이달 말 공고할 예정이라고 밝혔다. 지난 2일 현재 분양이 예정된 물량은 ▦전용면적 84㎡형, 210가구 ▦101㎡형, 96가구▦134㎡형, 111가구 ▦167㎡형, 50가구 등 총 467가구다. 또 1지구보다 입지가 좋은 2지구에서도 ▦전용 84㎡형,59가구 ▦101㎡형, 73가구 ▦134㎡형, 45가구가 이달 중 분양될 계획이다.

SH공사의 한 관계자는 “1지구의 경우 지금도 가끔 계약을 취소하겠다는 물량이 나오기 때문에 실제 분양물량은 공고시점이 돼야확정할 수 있다”며 “분양가 등 분양조건은 처음 분양했을 때와 동일하게 적용할 예정”이라고 말했다. 이 관계자는 또 “2지구의분양가는 미정이지만 1지구보다 미세하게 상향 조정될 가능성이 있다”고 덧붙였다.

은평뉴타운 1지구는 현재 면적별로 1억원 중후반대에서 프리미엄이 형성된상태이기 때문에 실수요자들의 열기가 높을 것으로 예상된다. 지난 1차 분양 때 가장 인기가 높았던 전용면적 84㎡형의 경우분양가는 3억5,000만원 정도지만 현재 5억원 초ㆍ중반에서 시세가 형성돼 있다.

현지의 한 공인중개업소 관계자는 “돈이 급한 사람들은 어느 정도 팔고 나갔고 지금 내놓는 사람들은 일정 부분 차익을 기대하려는 심리가 강하기 때문에 프리미엄이 다소 올라갔다”고 말했다.

시세차익은 보장돼 있지만 올해 말까지 분양대금을 모두 마련해야 하는 점이 부담으로 작용할 것으로 전망된다. 특히 분양가가8억~9억원에 달하는 전용면적 167㎡형의 경우 1차 분양 때도 유일하게 1순위에서 마감이 안 됐기 때문에 6개월의 시간이줄어든 이번 분양에서도 타 면적에 비해 상대적으로 고전할 것으로 예상된다.

2지구는 1지구보다 지하철역이 가깝고 중심상업지구와도 근접해 있어 입지는 좋은 반면 일반 공급물량이 훨씬 적기 때문에 더 치열한경쟁이 펼쳐질 것으로 보인다. 이번에 분양하는 물량은 A공구 1ㆍ12ㆍ13단지로 분양대금은 입주시점(2009년 1월 예정)까지모두 마련해야 한다.

규모 및 위치
위　　　　　　치: 서울 은평구 진관동 구파발역 인근 상업용지
면　　　　　　적: 50,385㎡, 3개 블럭(상업용지 10,11,12) (하천용지 14,452㎡ 별도)

개발 목적
역세권 3개 블록 및 하천용지를 통합 개발하여 상권 활성화 도모
서울 서북권의 새로운 명소로, 즐기며 체험하는 복합엔터테인먼트 센터 조성
창의적 테마, 쾌적한 외부공간, 전략시설 유치로 관광자원화
친수공간을 활용한 가로형 쇼핑몰 조성 

개발 방향
신 상권 활성화와 랜드마크 구축
창의적 테마개발로 세계수준의 복합상업ㆍ위락지구 조성
서민정서와 웰빙 등 전략적인 문화ㆍ엔터테인먼트 기능 도입
전통 의장과 독창적 디자인으로 장소성과 정체성 부각
 자연 자원과 인공 시설의 조화 극대화 추구
주변의 자연경관 및 자원에 개방적 배치
광장ㆍ공원ㆍ녹지ㆍ수경시설의 입체적 공간계획으로 새로운 명소 조성
공개공지ㆍ보행공간ㆍ상업시설 등 간의 유기적 연계로 상권 활성화
 서북권의 커뮤니티 중심지로 육성
연신내 상권과 기능 분담 및 중심지 역할 상호 보완
삼송/지축지구 등을 배후로 한 지역경제의 중추기능 선점
서북권의 상업/업무/숙박/위락/문화 커뮤니티 센타 기능 유도

개발 개념
상업 활성화와 문화 창달의 명소 조성

중심상업지 수요와 창의적 테마에 대한 타당성 검증기반 구상
       ㆍ컨설팅 기능의 MD전문가 참여 유도, 개발기본계획 구상
       ㆍ세계적 유사시설 설계업체의 참여유도로 랜드마크 창출
       ㆍKey Tenant 시설 유치와 경제적 부담 가능한 테마시설 조합

복합시설 활성화로 지역경제 중심지 부상
       ㆍ전문상가 쇼핑몰 등 상업ㆍ업무ㆍ판매ㆍ숙박ㆍ위락 등의 복합시설계획
       ㆍ웰빙 및 체험시설, 문화ㆍ엔터테인먼트 등 전략시설복합화로 활력 극대화/효율적 관리ㆍ운영을 위한 충분한 　지원시설 확보
       ㆍ건축물 외관과 가로경관의 통합디자인으로 선진화된 도시공간 조성

외부공간의 예술성, 쾌적성, 편리성, 접근성 극대화 추구
       ㆍ외부공간과 조화되는 기능 및 용도별 건축입면과 의장디자인 개발
       ㆍ도시민의 휴식과 여가가 보장된 쾌적한 보행가로 쇼핑몰 조성
       ㆍ광장 등 외부공간과 쇼핑몰의 입체적 연계로 편리한 동선체계유지
       ㆍ복합 상업시설과 복합 환승센터 및 지하철과의 접근성 극대화 

자연의 매력이 담긴 리조트타운 센터
수변공간과 어우러진 쾌적한 장소 창출
      ㆍ느끼고 체험할 수 있는 개성 있는 장소 조성
      ㆍ수변을 이용한 다양한 이벤트와 휴식 수용 공간 조성
      ㆍ가로시설물의 주변 공간과 조화되는 디자인 유도

자연경관에 접근이 용이하고 입체적 연계의 유기적 공간 창출
      ㆍ주변 공원의 진출입구를 고려한 건축계획
      ㆍ주변 공원과 하천을 고려한 광장 등 공개공지계획
      ㆍ주변 자연자원의 입체적 형상을 고려한 스카이 라인 계획

주민들이 융화할 수 있는 공간 배치
      ㆍ환승센터와 수변공간에는 보행광장과 이벤트 공간 확보
      ㆍ주민들의 교류 및 회합장소로서 주민참여와 활동기회 제공
      ㆍ다양한 공공문화시설 도입 

지구단위계획
용적율 500% 이하, 건폐율 60% 이하 , 건물높이 100m 이하
일반상업지역, 특별계획구역 

시설용도
상업ㆍ업무시설 40%이상, 전략시설 10% 이상, 주거시설 40% 이하
      ※ 전략시설 : 문화예술진흥법 시행령 별표 1의 시설과 휴양, 웰빙, 숙박, 청소년ㆍ아동체험시설 및 이와 유사한 시설

추진경위
2004.02.25 은평뉴타운 도시개발구역 지정
2004.09 ~ 2005.12 중심상업지 개발구상 및 추진전략 수립
2007.10.19 중심상업지 개발계획 변경 승인
2008.01.03 중심상업지 실시계획 변경 인가 

추진계획
2008.02.04 민간사업공모 공고(동아일보,서울경제신문)
2008.02.15 사업설명회 개최(SH공사 대강당,14시)
2008.06.16 사업신청서류 접수
2008.06.30 우선협상대상자 선정 발표(예정)
2008.08 ~ 09 협약체결
2008.10 ~ 11 특수목적회사(SPC) 설립
2008.12. 토지매각 및 SH공사 자본금 출자

북한산 자락이 병풍처럼 둘러싸인 곳에 전원주택단지로 조성된 은평뉴타운 1지구.

2008년 6월 1일 첫 입주가 시작되면서 이삿짐을 나르는 손길이 분주하였다고 하는데…

하지만 아직도 곳곳에서 굴착기가 굉음을 내며 공사중이다.

부동산업체를 제외하면 대부분의 상가는 텅 비어 있고
초중학교도 공사중이어서 오는 9월 개교 때까지는 다닐 수 없다고 한다.

시내로 연결되는 우회도로도 2011년 뒤에나 완공될 예정이라고 한다.

지금 상황으로 볼때,
상암장경기장 가려면 1시간은 족히 걸릴것 같다.
차가 막혀서…

입주가 됐을 때는 아마 더 밀리지 않을까?
아마 교통대란이 날 것 같은 느낌이 든다.

이 때문인지 입주 대상 4500세대 중 6월 1일자 입주자는 1%도 안 되는 40여 세대에 불과했다고 한다.

더욱이 직접 입주보다는 전세를 내준 집이 많았다.

높은 분양가로 인해 원주민들의 재정착률도 30％ 안팎에 불과할 것으로 보인다고 하는데…

쇼킹한것은

2008년 7월경 분양될 은평뉴타운 2지구는

입지도 좋고 교통도 편리한 반면에

분양가는 1지구보다 높을 전망이라고 한다.

은평뉴타운의 입성 기회는 아직 남아있다.

특히 구파발역, 통일로 등과 인접해 교통이 좋은 2지구와 북한산 자락에 들어앉아 쾌적한 환경을 자랑하는 3지구 등이 올 하반기부터 속속 분양될 예정이다.

18일 SH공사에 따르면 올해 7월을 시작으로 향후 2~3년간 순차적으로 공급될 2지구와 3지구의 아파트 일반분양 물량은 총 5470가구에 달한다.

그 중에서 가장 빠른 공정률을 보이고 있는 2지구 A공구 내 1,12,13단지는 오는 7월 분양될 예정이다.

규모별 가구수는
    전용면적 기준 84㎡형 59가구,
                        101㎡형 73가구,
                        134㎡형 45가구 등 총 177가구다.

분양가는 1지구와 비슷한 수준으로

        전용    84㎡형 3억5000만원 선,
                  101㎡형 5억원 선,
                  134㎡형 6억7000만원 정도로 예상된다.

이와 함께 1지구 미계약분 151가구도 2지구 A공구 분양과 비슷한 시기에 추가 분양될 예정이라고 한다.

규모별로는
    84㎡형 20가구,
    101㎡형 29가구,
    134㎡형 53가구,
    167㎡형 49가구 등이다.

2009년 3월에는
    2지구 B공구 내 11단지와
    C공구 내 4,5,8단지에서 일반분양이 실시될 계획이다.

    나머지 B공구 2,3,5단지와 C공구 6,7단지는 5개월 뒤인 내년 8월로 분양이 예정돼 있다.

2010년 이후에는 3지구에서 총 3944가구의 일반분양 물량이 쏟아진다.

서울시가 전매제한의 형평성을 맞추기 위해 3지구 특별공급 대상자들도 1~2지구로 몰아서 청약하도록 했기 때문에 일반분양 물량이 많다.

다음 달 1일 입주가 시작되는 은평 뉴타운 1지구.

101개동 4500가구 규모의 대형 단지로 용적률 150%, 건폐율 20% 미만이어서 단지 전체가 커다란 공원처럼 보입니다.

저층구조인 데다 북한산을 등지고 있어 환경만 놓고 보면 서울 시내 최고 수준이라는 평가입니다.

[배경동/SH공사 뉴타운사업본부장 : 녹지가 많고 단지마다 실개천이 흐를 정도로, 태양열과 지열 등 신기술, 쓰레기 자동수거와 같은 첨단의 자연 회수 시설을..]

하지만 입주를 코앞에 두고 있는데도 이곳에 살 집을 찾는 사람은 거의 없습니다.

이에 따라 수요가 가장 많은 84제곱미터형의 경우 전셋값을 1억 8천만 원에서 1억 5천만 원으로 내려도 찾는 이가 없습니다.

고등학교는 내년이나 돼야 문을 열고, 주변 도로도 완공되지 않는 등 기반시설이 갖춰지지 않았기 때문입니다.

은행이나 병원도 선뜻 입주를 결정하지 못하고 있습니다.

[이선휘/부동산 중개업자 : 제가 부동산 한 이래에 이렇게 입주 때 단 한 통의 문의전화도 없는 경우를 경험해본 적이 없어요. 도대체 어떻게 되려고 이러는 건지, 진짜 상상도 안 될 정도로 손님이 없어요.]

부동산 중개인들은 기반시설이 확충되는 내년까지 전체 가구의 20~30%가 입주자를 못찾아 빈집으로 남아 있을 것으로 예상하고 있습니다.

기대를 모았던 뉴타운이 외관에 걸맞는 내실을 갖추기까지는 상당한 시간이 걸릴 것으로 보입니다.

자료출처: SBS뉴스

서울 은평뉴타운 내 건립될 예정인 자립형사립고가 2010년 문을 열 전망이다.

서울시는 은평뉴타운 내 자립형사립고 설립·운영 우선협상대상자로 ㈜하나금융을 최종 선정했다고 30일 밝혔다.

서울시는 2006년 9월 은평·길음자사고 우선협상대상자로 ㈜대교와 라성정형기재단을 각각 선정한 바 있다.

그러나 지난해와 올해 초 라성정형기재단과 ㈜대교가 우선협상대상자 지위를 잇따라 반납, 재공모가 진행됐다.

그 결과, 길음뉴타운의 경우에는 희망 기관이 없었으며 은평뉴타운의 경우에는 ㈜하나금융이 단독 신청했다.

우선협상대상자로 선정되면 자사고 설립을 위한 학교법인 인가를 시교육청으로부터 받아야 하며, 시와는 학교 부지 임대 또는 매매계약을 체결해야 한다.

이후 학교 설립은 시교육청과 협의해 추진하게 된다.

시 관계자는 “학교설립계획 승인, 교사 신축 등의 절차를 감안할 때 2010년 3월 개교가 가능할 전망”이라고 말했다.

자료출처: NEWSIS

서울 은평뉴타운 2지구에서 오는 7월 중 아파트 177가구가 공급된다.

SH공사는 은평뉴타운 2지구에 건설되는 아파트 1345가구 중 A공구 1·12·13단지의 177가구를 우선 분양할 계획이라고 6일 밝혔다.

올해 분양 예정인 2지구 분양물량은 전용면적 84㎡ 59가구, 101㎡ 73가구, 134㎡ 45가구 등이다. 이 아파트는 후분양이어서 12월 준공되며 입주는 내년 1월로 예정돼 있다.

SH공사는 당초 올해 하반기에 2지구 물량 전체를 한 꺼번에 분양할 계획이었으나 사업지 내 문화재 발굴로 건설 일정에 차질이생겨 분양시기를 조정했다고 설명했다. 이번에 분양되는 물량을 제외한 1168가구는 내년 상반기로 분양이 연기됐다.

오는 7월 공급되는 은평뉴타운 2지구도 지난해 12월 분양된 1지구와 마찬가지로 분양가 상한제가 적용돼 계약 후 전용면적 85㎡ 이하 소형은 7년, 85㎡ 초과 중대형은 5년 간 전매가 제한된다.

분양가는 1지구와 비슷한 수준에 책정될 예정이다. 1지구 분양가는 전용 84㎡가 3억5000만원선, 101㎡는 5억원선, 134㎡는 6억7000만원 정도였다. 입주자모집공고일 기준으로 1년 이상 서울 거주자에 우선 공급된다.

한편 SH공사는 올해 서울시내 택지지구 등에서 3003가구를 분양할 계획이다. 은평뉴타운 177가구만 일반분양이며 장지지구 810가구, 발산지구 248가구, 강일지구 1712가구, 구산지구 56가구 등은 모두 특별분양이다.

/jumpcut@fnnews.com박일한기자

관심을 모았던 서울 은평뉴타운 1지구 분양가와 분양일정이 확정됐다. 내달 10일부터 일반에 분양되는 물량은 총 1643가구로전용면적 84㎡(분양 기준 34평형) 341가구, 전용 101㎡(41평형) 544가구, 전용 134㎡(53평형) 516가구,전용 167㎡(65평형) 242가구다. 3.3㎡(1평)당 분양가는 전용 84㎡가 1050만원, 101㎡ 1260만원, 134㎡1320만원, 167㎡는 1380만원으로 지난해보다 평균 10.24%가 인하됐다. 후분양제가 적용되므로 입주도 내년 4월쯤으로빠른 편이다.

◇투자가치 좋은 편=은평뉴타운의 매력은 우선 분양가다. 2004년 입주한 불광동 현대홈타운 110㎡(33평형) 시세가현재 4억8000만∼5억5000만원 선인데 비해 비슷한 전용 84㎡는 3억4000만원대다. 시공능력평가 1위 대우건설을 비롯해현대산업개발, 롯데건설, SK건설 등이 시공을 맡아 브랜드 파워가 막강한 것도 장점으로 꼽힌다. 하지만 전매 제한이 약점으로85㎡ 초과는 입주 후 5년, 85㎡ 이하는 7년간 전매를 할 수 없다.

부동산써브 함영진 부동산연구실장은 “은평뉴타운을 제외하면 앞으로 1∼2년 사이 서울 지역에서 1640가구 이상이한꺼번에 동시분양되는 물량은 거의 없다”며 “특히 장기 청약저축 가입자들은 오랫만에 청약통장을 쓸 기회가 왔다고 보면 된다”고말했다.

◇가점·불입액 얼마나=전용 84㎡는 청약저축 가입자 몫으로 청약가점제가 적용되지 않는다. 전문가들은 지난해 3월판교신도시 청약시 당첨된 사람들의 불입액이 최소 1000만원을 넘었으므로 은평뉴타운은 최소 800만원 이상은 돼야 당첨될 것으로보고 있다.

전용 101㎡ 이상은 청약예금 가입자 몫이다. 50%는 청약가점제가 적용되고 50%는 추첨제로 당첨자를 가린다. 서울기준으로 전용 101㎡는 600만원, 전용 134㎡ 1000만원, 전용 167㎡는 1500만원 가입자가 도전할 수 있다.중대형이지만 유망 물량인 점을 감안하면 가점이 60점 안팎은 돼야 당첨권에 들 전망이다. 채권입찰제가 적용되지 않고 추첨제물량도 많다는 점은 변수다. 따라서 주력 평면을 피하거나 비교적 선호도가 떨어지는 공구에 청약하는 등 틈새를 노리는 것도 한방법이다.

다만 지역우선공급 거주기간이 적용되면 희비가 엇갈릴 수 있다. 수도권 투기과열지구는 최소 1년 이상 지역우선순위를두도록 주택공급에 관한 규칙이 개정될 예정이기 때문. 지금은 입주자 모집공고일 기점으로 서울에 거주하면 청약이 가능하지만개정안이 적용 대상이 되면 입주자 모집공고일로부터 1년 이상 서울에 살아야 한다. 입주시기가 빠르므로 분양가가 6억원을 넘어대출규제를 받는 134∼167㎡에 청약한다면 중도금과 잔금 마련 등 자금 계획도 잘 짜야 한다.

◇후광효과 단지는=은평뉴타운 분양이 시작되고 청약열풍이 불면 인근 단지에도 후광효과가 예상된다. 당첨권이 최소800만원(청약저축), 가점도 60점으로 전망돼 낙첨자와 투자수요가 몰릴 가능성이 있기 때문이다. 하지만 매물이 많지 않고 이미개발호재가 반영된 만큼 단기 차익을 노리기 보다는 장기적으로 접근하는 게 좋다.

현대건설은 11월 불광동에 ‘북한산 3차 힐스테이트’를 공급한다. 79∼167㎡(24∼50평형) 총1332가구 중63가구를 일반에 분양한다. 타워형과 판상형이 골고루 배치된 지상 15층 19개동 규모다. 단지 뒤쪽에 북한산이 있다.대주건설은 12월 홍은동에 ‘대주 피오레’를 분양할 예정이다. 106∼129㎡(32∼39평형) 71가구다.

최정욱 기자 jwchoi@kmib.co.kr

서울시가 은평뉴타운 1지구에 대해 전매제한 적용을 추진키로 함에 따라 당첨권 청약가점이 크게 낮아질 것으로 보인다.
투기 억제 등을 위한 시의 이번 방침이 확정될 경우 은평1지구는 공공택지와 마찬가지로 7~10년간 전매를 할 수 없게 된다. 이처럼 매각 자체가 장기간 억제될 경우 자금이 묶이는 동시에 담보대출 등에 따른 이자부담이 대폭 늘어나는 등 고통이 수반된다는 점에서 수요자들이 접근이 다소 어렵게 될 것으로 전문가들은 내다봤다.

◆매력 떨어지는 은평뉴타운 1지구=그동안 은평1지구 물량의 최고 매력은 ‘전매제한’이 걸리지 않는다는 점이었다. 즉 공정률 80%를 넘는 시점에서 후분양 방식으로 공급하는 1지구의 분양이 예정대로 올 11월 이뤄지면 입주시점인 내년 4~5월 이후 곧바로 되팔 수 있는 만큼, 수요자들부터 상당한 주목을 받아왔다.
특히 내년 이후 분양할 예정인 2지구와 3지구가 모두 전매제한 규제를 받는 점을 감안할 때 청약자들이 1지구에 느끼는 메리트가 상당했던 게 사실이다. 하지만, 서울시 방침대로 전매제한 조건이 2, 3지구와 같아지게 될 경우 그만큼 매력은 크게 떨어질 수밖에 없다.

◆청약가점 당첨 커트라인도 하향 조정될 듯=은평1지구의 이런 조건 변화는 청약 가점 당첨커트라인에도 상당한 영향을 줄 공산이 크다는 지적이다. 전문가들은 최근 공급된 분양아파트의 청약 결과를 감안할 때 은평1지구 청약 가점 커트라인이 크게 높아질 것으로 예상했다.
부동산업계에선 지난달 말까지만 하더라도 50점 안팎을 당첨 커트라인 가점으로 내다봤다. 하지만, 청약가점제가 첫 적용된 인천 논현지구 ‘논현 힐스테이트’와 서울지역 첫 물량인 서울 동대문구 용두동 ‘래미안 용두’ 등의 청약가점 커트라인이 예상보다 크게 높은 것으로 나타나자, 일제히 은평1지구의 당첨권 점수를 상향 조정했다.
일각에선 송파신도시와 비슷한 최대 70점까지 올라갈 가능성이 있다는 분석이 나오기도 했다. 84점이 만점인 청약가점제에서 70점은 상위 1~2% 이내에 속하는 높은 점수다. 이처럼 은평1지구가 주목을 끈 이유 중 하나가 바로 전매제한 규정에 묶이지 않는다는 점이었다.
하지만, 서울시의 구상대로 전매제한 조치를 적용받게 되면 수요자들의 관심이 떨어지고, 그만큼 당첨권 점수가 내려갈 가능성이 높다는 게 전문가들의 분석이다.
부동산뱅크 김용진 본부장은 “당초 예정되지 않았던 전매제한이 가해진다면 나름대로 청약을 준비해 왔던 수요자들의 계획이 차질을 빚을 수밖에 없다”며 “전매제한 조치는 장기간의 자금 유동성 문제를 동반하는 만큼 실수요자 위주로 접근하되, 자기자금 계획을 철저히 세워야 할 것”이라고 말했다.
은평뉴타운은 은평구 진관내·외동과 구파발동 일대에 건설되는 뉴타운 시범사업지로 1지구 4660가구, 2지구 5134가구, 3지구 6378가구 등 총 1만6172가구가 공급된다.
올 10월말 분양예정인 1지구는 2817가구가 분양주택이며, 이 가운데 원주민에게 특별공급되는 1170여가구를 제외한 1640여가구가 일반분양분이다.

은평뉴타운,고양 삼송지구 등 대규모 주거단지가 개발되고 있는 서울 서·북부권의 교통난을 해소하기 위해 민자도로 3개가 2014년까지 건설된다.

서울 서북부권은 출퇴근 시간대의 차량 통행속도가 평균 시속 10㎞를 넘지 못할 정도로 극심한 교통난을 겪고 있는 대표적인 지역이다.

서울시는 은평뉴타운과 인근 고양시의 삼송·지축·향동지구 건설로 교통혼잡이 더욱 극심해질 것으로 예상되는 서울 서·북부 지역의 교통난 해소를 위해 북한산과 북악산 등을 관통하는 민자도로 3개를 새로 건설하기로 했다고 2일 발표했다.

구간별로는 △은평구 진관외동∼종로구 세검정 삼거리(5.6㎞) △종로구 신영삼거리∼성북구 성북동(3.5㎞) △종로구 가회동∼성북구 정릉동(3.2㎞) 등으로 3곳 모두 왕복 4차선으로 건설된다.

이에 따라 이들 도로가 개통되면 은평뉴타운·고양 삼송지구 등 서울 서·북부권에 거주하는 도심 출퇴근자들의 도로 교통 수요가 분산돼 통일로,의주로 등 기존 도로의 자동차 운행속도가 시속 20㎞정도까지 빨라질 전망이다.

서울시는 이를 위해 2008년에 도시관리계획 결정 절차를 밟아 2009년부터 토지 보상 및 공사에 착수해 2014년까지 모든 도로를 완공할 예정이다.

총사업비 추정액 6392억원 가운데 토지보상비 1983억원은 시 예산으로 충당하고 공사비용 4409억원은 민간자본을 끌어들여 건설키로 했다.

고인석 서울시 도로계획과장은 “민간자본으로 지어지는 만큼 이 도로 이용자들은 통행료를 내야한다”며 “개통 시 통행료는 1100원이 될 것으로 예상하고 있다”고 설명했다.

이처럼 서울시가 서·북부권 교통망 확충에 나서는 것은 지금도 평균 시속이 10㎞가 채 안되는 이들 지역의 교통난이 앞으로 더 악화될 것으로 우려되기 때문이다.

은평뉴타운을 비롯해 인접한 고양시의 삼송·지축·향동지구 등이 입주하면 2012년에 가면 이 일대 하루 교통량이 16만대로 늘고 이 가운데 9만8000대가 서울시내로 진입할 것으로 전망된다.

따라서 이들 3개도로가 개통될 경우 교통수요가 분산돼 기존도로 버스·승용차 등의 통행속도가 그만큼 빨라질것이라는 분석이다.

서울시는 은평뉴타운에서 시청 주변 등 서울 도심으로 이어지는 통일로의 경우 출퇴근 시간대 통행속도가 현재 평균 시속 7.61㎞에서 2031년에는 16.91㎞까지 빨라질 것으로 내다봤다.

의주로 도봉로 미아로 등도 지금보다 시속 1.77∼4.93㎞가 빨라질 것으로 분석됐다.

서울시 관계자는 “3개 도로가 개통되면 통일로 의주로 도봉로 미아로 등 4개 도로의 교통량이 현재 하루 평균6만6249∼17만654대에서 6만1009∼12만3910대로 줄게 된다”며 “은평뉴타운이나 인근 고양 거주자들의 출퇴근 시간이단축돼 생활 여건이 크게 개선될 것”이라고 말했다.

서울 은평뉴타운과 장지·발산지구 특별분양 아파트 가운데 절반인 4000가구는 최장 5년까지 전매가 제한돼 원주민과 철거민들의 반발이 예상된다.

서울시는 원주민과 철거민들에게 특별공급되는 은평뉴타운 2·3지구 2343가구와 장지 7개 단지 1387가구, 발산 1개 단지 248가구 등 모두 3978가구는 평형에 따라 3년6개월에서 5년까지 전매가 제한된다고 6일 밝혔다.

서울시 관계자는 “이들 3개 지구의 특별분양자에 대해 예외적으로 전매를 허용해주는 방안을 건설교통부와 협의했으나 실무의견이 부정적이어서 어렵게 됐다”고 말했다.

이는 지난 4월 개정 공포된 주택법 시행령에 따라 내년부터 공급되는 특별분양 주택의 전매제한 기간이 공공 택지 85㎡ 이하의 경우 5년, 85㎡를 초과하면 3년6개월로 강화됐기 때문이다. 전매제한 규정을 위반할 경우 분양권이 취소되고 3000만원 이하의 벌금 또는 3년 이하 징역형을 받게 된다.

그러나 은평뉴타운 1지구 445가구와 장지지구 6개 단지 1538가구, 발산지구 6개 단지 2424가구 등 이미 분양을 마친 4407가구는 전매제한을 받지 않아 형평성 논란이 예상된다. 동일한 사업지구에 속해 있으나 서울시의 주택공급 정책에 따라 후순위로 밀리면서 전매금지 기간 동안 재산권을 행사할 수 없게 됐기 때문이다.

은평뉴타운 대책위 관계자는 “은평뉴타운이 후분양이 아닌 선분양 방식이었다면 전매제한 대상이 안 됐을 것”이라며 “후분양제 때문에 재산권을 침해당한 게 억울한 만큼 피해 주민들과 공동대책을 마련할 것”이라고 말했다.

황일송 기자 ilsong@kmib.co.kr