내 물건을 내가 파는데 왜 세금을 내야 하는지. 사실 아직도 이해가 되지 않는다.
하지만 우리나라는 자기가 소유하던 부동산을 남에게 팔때 이에 대한 차익이 발생 한 경우 이에 따르는 세금을 내야 한다.

양도소득세... 심층탐구 해보도록 하자.

과세물건
    토지, 건물의 양도소득
    부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리)의 양도소득
    비 상장법인의 주식 출자지분
    기타자산

과세표준 계산방법
    양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익

　     양도차익 - 장기보유 특별공제(3년이상 보유 양도차익의 10%, 5년이상 보유 15%, 10년이상 보유 30%)
  = 양도소득금액
    양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만원/년) = 과표


　


IMF 1세대1주택 면제조치

구   분	신축주택 취득자(조특법)	한시적 비과세 요건완화(소세법)
대상주택	신축 및 최초 분양주택(고급주택 제외)	모든주택(고급주택 제외)
매입시기	98.5.22∼99.6.30	99.1.1~12.31
매입기준시점	계약체결일	계약체결일
면세기준일	잔금청산일 부터 5년이내 양도	잔금청산일 부터 1년이상 보유 후 양도
면세비율	·5년이내 양도 : 100%감면 ·5년이후 양도 :5년간 상승분 제외하고 그후 양도차익에 대해 20%∼ 40% 과세	·1년이상 보유 후 양도 : 100%감면 ·1년미만 보유 후 양도 : 40%비과세
수혜대상	보유주택수에 관계없이 모든 사람 ※신축(자기가 건설한 주택 및 조합주택, 재개발주택 포함)	ⅰ)무주택자 ⅱ)1세대1주택자(단,1세대 1주택자는 새주택 잔금청산일부터 2년내에 종전주택을 양도해야 됨)

국민 생활 안정 1세대1주택 특례

구 분	정기 임대주택(조특법)	미분양주택(조특법)
감면요건	⊙ 신축주택 매입임대(95.1.1이후 취득분)및 건설임대주택 →국민주택 5호 이상을 5년이상 임대후 양도	⊙ 95.11.1∼97.12.31 및 98.3.1∼ 98.12.31의 기간중에 미분양 국민주택 취득하여 5년 이상 보유 임대후 양도한 경우
감면율	⊙ 100%감면 ※ 단,기존주택 매입임대     (1986.1.1 ∼ 2000.12.31 기간중 신축분)       ·5년이상 → 50%감면       ·10년이상 →100%감면 ※1세대 1주택 판정시 제외	⊙ 다음중 선택적용       ·양도세 세율 → 20%       ·중소세 세율 → 10%∼40% ※1세대 1주택 판정시 제외

신고, 납부

부동산거래자의 양도소득세 예정신고 납부기한은 양도일이 속하는 달의 다음 다음달 말일까지로 10%의 세액공제 혜택을 주되 예정신고를 하지 않은 사람은 다음해 5월 종합소득세 신고 때까지 확정신고 · 납부하여야 한다.

예정 양도신고제도

부동산을 매매·수용·교환·현금출자·경매·공매시 당해 거래내용을 세무서에 예정 신고 할 경우 당해 세금을 양도일 이 속하는 달의 다음다음달 말일까지 납부시 10%의 세액 공제를 받는다.

양도 소득세를 알기 위한 일반적인 절차와 소요비용

부동산 소재지 관할구청 등에 가서 양도세 계산에 필요한 서류를 신청 발급받아야 한다.
- 관할구청 - 토지(임야)대장 : 500원(1통), 건축물 관리대장 : 200원(1통), 개별공시지가 확인원 : 300원(1통)
- 관할 등기소 - 등기부등본 : 1,200원(1통)
- 관할 세무서 - 국세청 고시가(기준시가)
(실제거래가로 계산하고자 하는 경우는 취득 및 양도시 계약서 및 매도자 ·매수자의 인감증명이 있어야 함)    

발급받은 서류를 가지고 세무사나 공인회계사 사무실에 가서 수수료를 내고 양도세 계산을 의뢰한다.
- 수수료 : 10∼20만원/1건당
- 관할 세무서 재산세과에 가면 양도세 계산을 무료로 계산해 주나 계산에 필요한 서류를 가져가야 함.




양도 소득세를 계산하는 2가지 방법

원칙 : 기준시가
기준시가에 의한 계산은 보유기간이 1년이상인 토지·건물에 대하여는 원칙적인 계산으로 실지 매매계약서
상의 거래금액과는 상관없이 세법에서 규정한 공식으로 양도가액, 취득가 액, 필요경비 등을 산출하여
세금을 결정함. (세법에 규정된 기준시가 공식이 아주 복잡하고 해마다 규정이 틀림) 기준시가로 세금을
계산하기 위하여는 부동산별로 필요한 서류가 있어야 함.
- 토 지 : 토지 등기부등본, 개별공시지가 확인원(공시지가, 양도일, 취득일 확인),
         토지대장(토지면적, 토지등급확인)
- 아파트 : 등기부등본, 개별공시지가 확인원(공시지가 양도일, 취득일), 건축물 관리대장(면적, 구조),
           토지대장(토지 면적, 토지등급), 국세청기준시가
- 건 물 : 건물등기부 등본, 개별공시지가 확인원(공시지가 양도일, 취득일), 건축물관리대 장(면적, 구조)


예외 : 실지거래가
취득가액과 양도가액을 실지거래가(실지 매매계약서상의 금액)로 계산하는 것으로 납세자 는 기준시가에
의한 신고와 실지 거래가에 의한 신고중 유리한 것으로 할 수 있다. 다음 경우에 적용하며 세무공무원의
확인 조사에 의하여 세금이 결정됨.

양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지
거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도시

- 부동산을 취득할 수 있는 권리
- 취득 후 1년 이내의 부동산

- 미등기자산을 양도하는경우

- 미성년자 취득 (상속.증여 제외)

- 1세대 3주택

- 고가주택 (6억원이상 공동주택 45평이상)

- 거래단위별로 기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 1억원이상

- 1세대기준으로 부동산을 거래(양도또는취득)한 날로부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회이상 거래한    경우로서 실거래가액의 합계액이 3억원이상

- 허위계약서 작성,주민등록의 허위 이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도 경우

- 투기지역


증여세

증여세 : 증여에 의해 취득하는 재산을 과세대상으로 하여 부과하는 조세이다.

납세의무자 : 수증자(증여자도 연대납세의무 있음)

증여재산 : 타인으로 부터 무상으로 증여받은 본래의 증여재산과 세법상 증여의제로 규정하는 것.

증여재산의 평가 : 시가가 원칙이며 시가가 불분명시 기준시가 등으로 평가한다.

증여세 계산시 증여재산 공제액 : 증여재산가액에서 다음의 가액을 공제한다.
- 직계존비속 3,000만원(미성년자 1,500만원)
- 배우자 5 억원
- 기타친족 500만원
- 타인없음

합산과세기간 : 10년 (99. 1. 1 이후), 5년 (98. 12. 31 이전)

    

세율

과   세   표   준	세         율
1억원 이하	과세표준의 100분의 10
1억원 초과 5억원 이하	1천만원 + 1억원을 초과하는 금액의 100분의 20
5억원 초과 10억원 이하	9천만원 + 5억원을 초과하는 금액의 100분의 30
10억원 초과 50억원 이하	2억4천만원 + 10억원을 초과하는 금액의 100분의 40
50억원 초과	18억4천만원 + 50억원을 초과하는 금액의 100분의 45

증여의제규정

특수관계인 간의 매매 중 부당 고가나 저가 매매인 경우 (시가의 ±30%)
부부간 또는 직계존비속간 매매인 경우등



신고·납부

증여일로부터 3개월내 신고·납부하여야  하며 이 경우  10% 세액 공제됨.  이를 위반하면 10%세액공제가 배제되고 최고 30%의 가산세 부과됨.