주택임대차 보호법의 적용 대상

[1] 사실상의 용도를 기준
주택이냐 아니냐는 가옥대장, 건축물관리대장, 등기부등본 등의 공부상 기재에 의하여 판단하는 것이 아니라 사실상의 용도를 기준으로 판단합니다.

따라서, 건축물관리대장상 용도가 공장으로 되어 있으나 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있던 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤을 경우에는 주택임대차보호법상의 주택으로 보아 보호를 받을 수 있습니다.

처음엔 점포용 건물을 임차하여 점포로 사용하였으나 영업이 잘 되지 않아 점포를 주거용으로 변경하여 살고 있는 경우에는 보호를 받을 수 없습니다.

[2] 주택의 일부가 점포인 경우
주택의 일부가 점포이고 일부는 주거용일 경우에 건물 중 주택과 점포의 구조와 그 넓이, 건물의 주된 용도 등을 참작하여 비주거용건물의 일부를 주거용으로 사용하고 있는 것으로 판단된다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있습니다.

즉, 내실이 딸린 다방을 임차하여 그곳에서 거주까지 하는 경우 건물의 주용도는 어디까지나 비주거용인 다방이고 내실은 부수적으로 사용하고 있는 것에 불과해 전체적으로 주거용이 아닌 것으로 판단되기 때문에 법의 보호를 받을 수 없습니다.

[3] 미등기주택인 경우
임차주택이 미등기인 경우라도 입주후 전입신고까지 마쳤다면 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.

따라서 확정일자까지 받아두면 앞으로 그 주택의 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매가 된다 하더라도 우선변제권이 있으며, 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있어 계약기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 계약기간이 끝난 이후라도 임차보증금을 반환받기 전까지는 주택반환을 거부할 수 있습니다.

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