주택임대차 보호법의 적용 대상

[1] 사실상의 용도를 기준
주택이냐 아니냐는 가옥대장, 건축물관리대장, 등기부등본 등의 공부상 기재에 의하여 판단하는 것이 아니라 사실상의 용도를 기준으로 판단합니다.

따라서, 건축물관리대장상 용도가 공장으로 되어 있으나 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있던 건물을 임차하여 입주와 전입신고를 마쳤을 경우에는 주택임대차보호법상의 주택으로 보아 보호를 받을 수 있습니다.

처음엔 점포용 건물을 임차하여 점포로 사용하였으나 영업이 잘 되지 않아 점포를 주거용으로 변경하여 살고 있는 경우에는 보호를 받을 수 없습니다.

[2] 주택의 일부가 점포인 경우
주택의 일부가 점포이고 일부는 주거용일 경우에 건물 중 주택과 점포의 구조와 그 넓이, 건물의 주된 용도 등을 참작하여 비주거용건물의 일부를 주거용으로 사용하고 있는 것으로 판단된다면 주택임대차보호법이 적용되지 않을 수도 있습니다.

즉, 내실이 딸린 다방을 임차하여 그곳에서 거주까지 하는 경우 건물의 주용도는 어디까지나 비주거용인 다방이고 내실은 부수적으로 사용하고 있는 것에 불과해 전체적으로 주거용이 아닌 것으로 판단되기 때문에 법의 보호를 받을 수 없습니다.

[3] 미등기주택인 경우
임차주택이 미등기인 경우라도 입주후 전입신고까지 마쳤다면 주택임대차보호법의 적용을 받습니다.

따라서 확정일자까지 받아두면 앞으로 그 주택의 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매가 된다 하더라도 우선변제권이 있으며, 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있어 계약기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 계약기간이 끝난 이후라도 임차보증금을 반환받기 전까지는 주택반환을 거부할 수 있습니다.

주택임대차 보호법의 의의

주택임대차 보호법이 제정됨으로써

주택소유자에 비하여 상대적으로 약자인 임차인을 보호하여
국민주거생활의 안정을 도모한다는 취지로
1981. 3. 5. 제정된 법률로 이 법이 제정됨으로써

세입자가 집주인의 횡포에 의해 살던 집에서 쫓겨나거나
임차보증금조차 회수하지 못하는 폐해가 다소 근절되게 되었습니다.

금전거래는 상대방 확인도 철저히

전혀 모르는 사람인 경우 전혀 모르는 사람과 금전거래를 할 때에는 상대방의 직업, 주소, 성명 등을 주민등록증 등에 의해 확인해야 하며, 금전대여의 경우 상대방의 재력, 신용 등도 조사해야 합니다.

미셩년자인 경우 상대방이 미성년일때는 보호자(부모)의 동의가 없는 경우 그 계약은 취소될 수 있기 때문에 반드시 부모의 동의가 있는지를 확인해야 합니다.

법인(주식회사등)의 직원인 경우 거래의 상대방이 주식회사와 같은 법인으로서 법인의 임직원과 거래계약을 체결할 경우 임직원 개인과의 거래인지 또는 그 임직원이 소속되어 있는 회사와의 거래인지를 명확히 해야 합니다.
(특히, 금전대여의 경우 돈을 갚지 않을 때에 채무자가 누구이냐에 따라 채권회수에 문제가 생길 수 있기 때문입니다).

아는 사람일 수록 거래는 명확히, 확인은 철저히

부자, 형제지간에도 금전거래는 명확히 해야 합니다.

우리나라 국민들의 정서상 차용증을 쓰고 일일이 도장을 찍는 것을 좀스럽게 생각하는 경향이 있지만 아무리 친한 사이라도 결국 분쟁이 생겨 재판까지 가게되면 그야 말로 돈 잃고 사람까지 잃을 수 있습니다.

계약서는 반드시 작성하도록 하십시오.

아는 사람끼리 분쟁 생기면 정말 더럽고 치사해집니다. 서로 그러지 말자는 차원에서 꼭 계약서는 작성하십시오.

그러므로, 금전거래를 할 때에는 반드시 거래계약서(차용증, 현금보관증, 각서 등 명칭 불문)를 작성하고 그 계약서에 거래조건(차용이자, 변제기일 등)을 적어 후환을 없애야 합니다.

부동산 계약전 꼭 점검해봐야 할 주의사항

① 부동산과 관련된 거래는 매매, 임대차계약, 담보설정계약 등 여러 분야가 있으나 그 중에서도 가장 중요한 부분이 매매입니다.
따라서 부동산을 사려고 하는 사람은 아래 사항을 반드시 숙지하고 확인해야 합니다.

② 부동산을 사고자 하는 사람은 먼저 사고자 하는 부동산의 해당지번을 확인하고 그 지번에 따른 등기부등본, 토지대장, 가옥대장, 건축물관리대장, 도시계획확인원, 토지이용계획확인원 등을 직접 발급받아 실물과 위 공부상의 위치가 맞는 지, 공부상 소유자와 실제 팔려고 하는 사람이 맞는 지를 반드시 확인해야 합니다.

③ 그런데, 등기부등본이나 위 공문서들도 전문토지사기단들은 쉽게 위조해 속일 수 있으므로 부동산을 사려는 사람은 반드시 자신이 직접 등기부등본 등을 발급받아 보아야 하고 중개인이나(중개인도 속는 경우가 있습니다)소유자라고 하는 사람의 말만 믿고 계약을 체결해서는 안됩니다.

④ 등기부등본을 검토한 결과 단기간에 소유자가 많이 바뀌거나 근저당권 설정등 권리변동이 많은 부동산은 위험하므로 아무리 마음에 들어도 일단 의심할 필요가 있으며, 담보물권이나 예고등기, 가등기가 되어 있는 부동산은 특별한 사정이 없으면 일단 피하는 것이 좋습니다.

⑤ 토지의 경우 해당지역이 토지거래허가지역으로 고시되어 있지 않은 지도 확인해야 하고, 건축과 관련하여 토지를 구입할 경우에는 해당지역이 도시계획상, 지목 등의 이유로 건축장애사유는 없는지 확인해야 합니다.

행정소송이 민사소송과 다른 점

행정소송도 일반 민사소송과 유사하게 진행되지만, 다음과 같은 점에서 특수성이 있다.

– 행정소송은 원칙적으로 행정법원에서 한다.
– 행정소송을 하기 이전에 행정심판절차를 거치도록 하는 경우가 있다.
– 행정소송은 소를 제기할 수 있는 기간이 정해져 있다.
– 행정소송은 행정처분 등 행정상의 권리관계를 대상으로 한다.
– 행정소송의 피고는 처분을 한 행정청이다.

행정소송의 정의 및 사례

행정소송은 행정법상의 법률관계에 관하여 분쟁이 생겼을 경우에
법원의 재판에 의하여 그 분쟁을 해결하는 절차를 말한다.

예를 들면,
세무서의 조세부과처분이나 경찰청의 운전면허정지처분이 잘못되었다고 주장하면서
그 취소를 청구하는 소송이 행정소송이다.

민사소송절차를 정하는 민사소송법이 있듯이 행정소송절차를 규율하고 있는 법으로 행정소송법이 있다.

형사보상제도와 보상금 청구 절차

형사재판절차에서 무죄재판을 받은 자는
재판확정 전까지의 구금에 대한 보상을 청구할 수 있고,

피의자로서 구금된 후 불기소된 자는
그 구금에 대한 보상을 청구할 수 있는 제도이다

(단, 구금된 이후에 불기소할 사유가 있는 경우,
 기소중지등 종국처분이 아닌 경우 및 기소유예, 공소보류 등의 경우는 제외).

배상명령의 신청 범위

배상명령을 신청할 수 있는 형사사건은 아래와 같다.

– 상해를 당했을 때
– 상해를 당하여 불구가 되거나 난치의 병에 걸렸을 때
– 폭행을 당하여 상처를 입거나 죽었을 때
– 과실 또는 업무상 과실로 상처를 입거나 죽었을 때
– 절도나 강도를 당했을 때
– 사기나 공갈을 당했을 때
– 횡령이나 배임의 피해자일 때
– 재물을 손괴 당했을 때

배상명령제도의 정의

형사사건의 피해자가 범인의 형사재판 과정에서
간편한 방법으로 민사적인 손해배상명령까지 받아 낼 수 있는 제도이다.

절도나 상해를 당한 경우에 그 범인이 절도죄나 상해죄로 형사처벌을 받는다고 하더라도
피해자가 피해보상을 받으려면 따로 민사소송절차를 밟아야 하는 것이 원칙이지만
피해자에게 신속, 간편하게 보상을 받도록 해주기 위하여 마련된 제도이다.

고소 및 고소권자의 정의

고소란 범죄의 피해자 등 고소권을 가진 사람이 수사기관에 대하여 범죄사실을 신고하여 범인을 처벌해 달라고 요구하는 것이다.
단순히 피해신고를 하는 것과는 다르다.

또한 고소권을 가진 사람은 모든 범죄의 피해자와 피해자가 무능력자인 경우의 법정대리인 그리고 피해자가 사망한 경우의 배우자, 직계친족, 형제 자매이다.
다만 자기나 배우자의 직계존속 즉 부모나 시부모, 장인, 장모등은 원칙적으로 고소할 수 없으나 예외적으로 직계존속으로부터 성 폭력을 당했을 때는 직계존속이라도 고소할 수 있다.

즉결심판과 즉결심판 대상

즉결심판이란 경미한 범죄사건에 대하여는 정식수사와 재판을 거치지 않고 간략하고 신속한 절차로 처벌을 마침으로써 법원과 검찰의 부담을 줄이고 당사자에게도 편의를 주려는 제도이다.

즉결심판의 대상은 20만원 이하의 벌금, 구류, 과태료에 처할 경미한 범죄로서, 중요한 것을 예로 들면 다음과 같다.

① 행정법규위반 사건 : 도로교통법상의 자동차주정차 금지위반, 향토예비군 설치법 상의 예비군 훈련불참자 등
② 형법위반 사건 : 폭행죄, 단순도박죄 등
③ 허위신고, 무임승차 등 54개 항목의 경범죄 처벌 법 위반사범 등

검사와 사법경찰관리

모든 수사의 최종 책임자는 검사이다. 범죄가 성립되는지, 어떤 처분을 해야 하는지를 결정하는 것은 매우 어렵고 중요하므로 판사와 동등한 자격 및 능력을 갖춘 검사를 책임자로 한 것이다.

사법경찰관리는 검사의 지휘를 받아 수사를 한다. 사법경찰관리에는 일반형사사건을 취급하는 일반사법 경찰관리와 철도공안, 산림, 소방, 해사 등 특별한 사항만 수사할 수 있는 특별사법 경찰관리가 있다.

민사사건과 형사사건의 구분

공동생활을 하다보면 사람들 사이에 다툼도 생기고 사고도 일어나게 된다.
그래서 이해관계가 얽혀 원만한 타협이 이루어지지 않게 되면 사람들은 재판을 걸어 시비를가리게 되는데 이를 민사사건이라 하며 모든 문제의 원칙적인 해결방법인것이다.

그러나 예컨대 살인사건처럼 어떤 종류의 문제는 너무나 중대하기 때문에 개인들끼리 해결을 하도록 놓아둘 수 없는 것이 있다.
그러한 문제는 국가가 법률로 범죄라고 규정하여 강제로 형벌을 과하는데 이러한 것을 형사사건이라 한다.
수사란 이러한 형사사건을 조사하는 절차를 말하는 것이다.