부동산 매매계약서

매도인 (이하 “갑” 이라 한다)과 매수인 (이하 “을” 이라 한다)은 아래 표시의 부동산에 관하여 다음과 같이 합의하여 계약을 체결한다.

제1조(목적)
갑은 그 소유의 위 부동산을 을에게 매도하고 을은 이를 매수한다.

제2조(매매대금)
① 매매대금은 금 원으로 하고 다음과 같이 지급하기로 한다.

② 제1항의 계약금은 잔금 수령시에 매매대금의 일부로 충당한다.

제3조(소유권 이전 및 매매물건의 인도)
갑은 을의 잔금지급과 동시에 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 을에게 교부하고 이전등기절차에 협력하여야 하며 갑의 비용과 책임으로 매매부동산을 을에게 인도하여야 한다.

제4조(저당권등의 말소)
갑은 제3조의 인도전에 매매부동산상의 저당권, 질권, 전세권, 지상권, 임차권 기타 소유권의 행사를 제한하는 일체의 권리를 말소시켜야 한다.

제5조(부속물의 이전)
제3조의 인도시 매매부동산에 부속된 물건은 매매목적물에 포함된 것으로 한다.

제6조(매도인의 담보책임)
매매부동산은 계약시의 상태를 대상으로 하며 공부상의 표시와 실제가 부합하지 아니하여도 쌍방이 이의를 제기하지 않기로 한다.

제7조(위험부담)
① 매매부동산의 인도 이전에 불가항력으로 인하여 매매부동산이 멸실 또는 훼손되었을 경우에는 그 손해는 갑의 부담으로 한다.
② 제1항의 경우에 을이 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없을 때에는 을은 계약을 해제할 수 있으며 이 때 갑은 이미 수령한 대금을 을에게 반환하여야 한다.

제8조(계약의 해제)
① 제2조의 중도금 지급시까지 을은 계약금을 포기하고 갑은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.
② 당사자 어느 일방이 본 계약을 위반하여 이행을 태만히 한 경우 상대방은 1주간의 유예기간을 정하여 이행을 최고하고, 일방이 이 최고의 기간 내에 이행을 하지 않을 경우에 상대방은 계약을 해제할 수 있다.

제9조(위약금)
제8조제2항에 의하여 일방이 계약을 해제하였을 때에는 상대방은 계약금 상당액을 손해배상금으로 지급하여야 한다.

제10조(비용)
매도증서작성 비용 및 이에 부대하는 비용은 갑이 부담하고 소유권이전등기에 필요한 등록세 등의 비용은 을이 부담한다.

제11조(공과금 등)
매매토지에 부과되는 조세공과·제비용 및 매매토지에서 발생하는 수익은 모두 인도일을 기준으로하여 그 전일까지 생긴 부분은 갑에게 귀속하고 그 이후부터는 을에게 귀속한다.

제12조(관할법원)
이 계약에 관한 소송의 관할법원은 매매 부동산의 소재지를 관할하는 법원으로 한다.

이 계약을 증명하기 위하여 계약서 2통을 작성하여 갑과 을이 서명날인한 후 각각 1통씩 보관한다.

주거용 건물 즉 주택의 임대차에 한하여 적용된다(법 제2조전단).

주거용 건물 즉 주택은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면 시청이나 구청등에 구비되어 있는 가옥대장이나 건물대장의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 본 법의 적용을 받게 된다. 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것이다.

또한 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나 건축허가를 받았으나 준공검사를 필하지 못한 건물도 역시 본 법의 적용을 받는 것이므로 무허가나 준공검사 미비상태의 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이 법의 보호를 받게 된다.

주택을 건축한 사람은 공사완공후 준공검사를 받았으나 소유권보존 등기를 하지 않았더라도 그 주택의 소유권을 취득하는 것이므로(민법 제187조) 미등기 주택도 이 법의 적용을 받으며 주택의 신축자는 그 주택을 임대할 수 있는 정당한 권리를 가지고 있으므로 미등기 주택이라는 것 때문에 임대차계약 체결을 주저할 필요는 없다.

부동산 등기제도는 등기라고 일컬어지는 특수한 방법으로 부동산에 관한 물권을 공시하는 제도이다.

따라서, 등기는 그것에 의하여 부동산 위에 현재 어떠한 권리관계가 있는지를 알리기 위한 것이므로 등기된 권리관계와 실제의 권리관계를 일치시킬 필요가 있다.

특히, 등기제도의 근본목적이 부동산에 관한 권리관계의 공시에 있으므로 등기는 언제나 진실된 권리관계를 그대로 공시하여야만 한다.

그런데, 근년 들어 우리사회에는 등기가 원칙적으로 당사자의 신청에 의하여 이루어지도록 되어 있는 점을 악용하여 등기신청을 아예 하지 않거나, 부실하게 하거나, 허위로 하는 방법 등을 통하여 부동산 투기행위를 자행하고 있는 경우가 만연하고 있어 심각한 사회문제를 야기하게 되었다.

이에, 정부에서는 등기된 권리관계와 실제의 권리관계를 일치시킴으로써 등기제도 본래의 목적을 살리는 것을 법 제정의 기본 방향으로 정하여 부동산거래시에는 반드시 등기신청을 하도록 하고 등기신청을 둘러싼 각종 탈법행위 등을 규제하는 것을 내용으로 하는 부동산등기 특별조치법을 제정, 1990. 9. 1. 부터 시행하게 되었다.

우리나라는 부동산 1개마다 등기부 1개씩을 만들어 등기소에 보관하고 있다.

부동산이 한개냐 두개냐 하는 구별은 쉽지 않다. 토지는 원래 연속되는 것이므로 인위적으로 선을 그어서 나누고 지번을 매기는데 토지 1필지가 1개의 부동산이 된다. 따라서 큰 토지도 있고 작은 토지도 있으며, 1개의 토지가 분필이 되면 여러개의 부동산이 되고, 반대로 여러개의 토지가 합필이 되면 1개의 부동산이 된다.

건물은 토지에 붙어있는 것이지만 별개의 부동산으로 취급되어 따로 등기부가 있다. 건물이 한개냐 두개냐 하는 것은 일반관념에 따라 결정되는데 요즈음 아파트 등 집합건물이 많이 생겨서 외관상 1개의 건물이지만 각 세대마다 구분하여 독립된 소유권을 인정하고 있다.

부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위한 방법으로
국가에서 등기부라고 하는 공적인 장부를 만들어 놓고
등기공무원으로 하여금 부동산의 표시와 권리관계를 기재하도록 하는 것이 부동산등기제도이다.

등기부는 누구나 소정수수료를 납부하고
그 등본을 교부받거나 열람을 할 수 있고
또한 이해관계있는 부분에 한하여 등기신청서류를 열람할 수 있다.

요즘은 인터넷이 좋아져서 대법원 인터넷 등기소에 가면 등기부등본을 쉽게 떼어 볼 수 있다.

http://registry.scourt.go.kr/

집을 전세로 들어가거나 월세로 들어갈때는 임대차 계약 관련 부분을 꼼꼼하게 챙겨보고 가는 것이 필요하다.

부동산의 소유자와 임대인이 일치하는 경우에는 문제가 없으나 소유자의 가족이나 관리인이라고 자칭하는 사람과의 계약시에는 주의하여야 한다.
소유자 이외의 자와 계약시에는 대리권이 있는지를 소유자에게 확인하여야 힌다.

대리권 없는 자와의 계약시 소유자로부터 계약무효, 무단점유로 인한 부동산의 인도 청구 등을 받을 수 있으며 보증금 반환시에도 곤란을 겪을 수 있다.
임차부동산이 공유로 되어 있을 경우에는 공유지분 과반수 이상을 가진 자와 계약을 해야 한다.

부동산을 사고자 하는 자는 먼저 해당지번을 확인하고, 임야대장, 토지대장, 등기부등본, 가옥대장, 도시계획 확인원, 토지이용 계획 확인원 등을 떼어보고 현장을 반드시 확인하여야 한다.

현장과 등기부, 토지대장, 가옥대장 등과의 일치 여부를 사전에 알아 보아야 하고 매도하려는 자가 실제 소유자인가의 여부도 신중하게 알아 보아야 한다. 부동산 중개업소에서 소개하는 경우에도 본인이 직접 위와 같은 조치를 취하여 알아보는 것이 좋다.

상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서는 안된다. 최근에는 복사기술이 발달되어 정당한 등본이라도 이를 고쳐서 다시 복사하는 사례가 많아 원본과 다른 복사분이 많이 나돌고 있기 때문에 등본이 있으면 반드시 관계공무원의 인증(원본과 같다는 확인)이 있는가의 여부를 확인하여야 할 것이고 근본적으로 본인이 직접 등기부를 열람하여 확인하거나 이를 떼어 보아야 한다.

상대방이 보여주는 등기권리증도 자세히 살펴보고 원본인가를 확인하여야 한다. 단시일에 권리자가 수명씩 바뀌는 등 권리변동 관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심을 하고 사지 말아야 한다.

여러가지 담보물권이나 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 사지 않는 것이 현명하다. 또 매수직전에 비로소 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심을 해야 한다. 소송으로 확정판결을 받은 물건을 매수할 때에는 패소판결을 받은 자를 찾아가 사실여부를 확인하는 것이 좋다.

재산세 납세자가 소유자와 다른 경우에는 그 이유를 알아보아야 하며, 또 건축과 관련하여 도시계획 여부, 개발제한구역 여부등도 반드시 확인하여야 한다. 해당지역이 토지 거래 허가 구역으로 지정 고시된 지역인지 여부를 사전에 확인할 필요가 있다.

그냥 부동산 아저씨 얼굴보고 믿거나 파는 사람 얼굴이 선해 보여서 확인도 안하고 계약하면 큰코다치는 경우가 많다.
다음의 사항은 거래시 확인해보도록 하자.
돌다리도 두드려보고 건너는 습성.
매우 중요하다.

1. 토지의 경우 지적도, 토지대장, 등기부등본을 참고하여 토지의 용도, 위치, 경계, 교통편의, 도로의 인접 여부, 급수 및 배수, 사용현황, 주위환경 등을 확인하여야 한다.

2. 건물의 경우에는 일조, 통풍, 냉·난방시설, 건축 재료, 건물의 구조, 기타 하자 유무 등에 관하여 확인하여야 한다.

3. 현장을 확인하여 부동산 현황과 토지대장·임야대장·건축물대장 등과의 일치여부를 확인하고 불일치시는 그 이유를 확인한 다음에 거래하는 것이 좋다.

계약서상의 당사자와 실제 계약자의 일치 여부와 매매 목적물이 매도인의 소유인지를 확인하여야 한다.

매도인과 소유자가 다를 경우에
무권대리의 문제나 담보책임의 문제가 발생하나
결국 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 경우가 발생할 수 있다.

대리인과의 계약시는 대리권을 확인하여야 한다.
인감증명서가 첨부된 위임장이 있으면 대리권의 위임을 신뢰할 수 있지만
본인과 연락을 취하여 소유자의 매매 의사를 확인하는 것이 좋다.