계약서 체결시 유의사항

1. 계약서 작성 목적의 명확화

계약서 제1조에는 계약의 목적을 쓰는 것이 관례이다. 당사자가 계약을 하고자하는 요점을 간명하게 쓰면 된다.

① 매매의 경우
☞ 제1조(목적) 매도인은 매매목적물을 매수인에게 매도하기로 약정하고 매수인은 이를 매수하기로 한다.

② 임대차의 경우
☞ 제1조(목적) 임대인은 목적부동산을 임차인에게 대여하고 임차인은 이를 차용한다.

2. 채무이행기의 약정 정의

일반적으로 계약체결시 이행기를 정하지 않았을 경우에는 채무의 이행기는 계약의 성립과 동시에 도래하며, 매매에 있어서 그 대금의 지급시기는 특정한 약정이 없으면 매매목적물의 인도와 동시에 도래하는 것이 된다.

따라서 채무의 이행기가 계약성립과 동시에 도래하지 않게 하거나 매매계약에서 대금을 사전에 지급하게 하거나 후에 지급하기로 하는 등 목적물의 인도와 대금지급시기를 동일하게 하지 않을 경우에는 계약서에 이를 명시하여야 한다.

☞ 제○조(부동산의 인도시기) 매매 부동산은 ○○년 ○○월 ○○일에 인도한다.
☞ 제○조(대금의 지급시기) 매수인은 매도인에게 다음과 같이 매매대금을 지참하여
지급하여야 한다.
① ○○년 ○○월 ○○일까지는 금 원
② ○○년 ○○월 ○○일까지는 금 원

채무불이행의 종류 및 각각의 성립 요건

1. 채무불이행의 의의

채무불이행이란 채무자의 책임있는 사유로 계약에서 약정된 내용대로 급부를 이행하지 아니하는 경우를 말합니다. 가령 약정된 금전을 지급하지 않거나 소유권 이전등 기절차를 이행하지 않는 경우 등 입니다. 채무불이행에는 이행지체, 이행불능, 불완전 이행이 있습니다.

2. 채무불이행의 종류
가. 이행지체

이행지체란 채무가 약정된 이행기에 이행이 가능함에도 불구하고 채무자의 책임있는 사유로 인해 채무가 이행되지 아니함을 말합니다. 매매대금을 지급하기로 한 기일에 지급하지 않는 것이 대표적인 경우입니다.

이행지체가 성립하려면
ㆍ 채무가 이행기에 있어야 하고
ㆍ 채무의 이행이 가능하여야 하며
ㆍ 채무자의 책임있는 사유(고의·과실)로 이행하지 않아야 하며
ㆍ 이행하지 않는 것이 위법하여야 합니다.

나. 이행불능

이행불능은 채권이 성립되었으나 채무자의 책임있는 사유로 인하여 이행이 불가능한 경우입니다.
가령 부동산의 매도인이 매매계약 후 다른 사람에게 부동산을 다시 매도하고 소유권이전등기까지 마쳤거나(이중매매), 매매목적물이 채무자의 고의 또는 과실에 의하여 멸실되었을 경우 등입니다.

이행불능이 성립하려면
ㆍ 채무의 이행이 불가능하고
ㆍ 그 불가능이 채무자의 귀책사유로 인하여 발생하였고 위법하여야 합니다.

다. 불완전이행

불완전이행이란 채무의 이행이 있기는 하지만 본래의 약정된 내용과 같은 완전한 급부를 이행하지 않은 경우입니다.
하자가 있는 목적물을 인도한다거나 수량이 부족한 이행을 하는 경우 등입니다.

불완전이행이 성립하려면
ㆍ 채무의 이행행위라고 볼 수 있는 이행행위가 있어야 하고
ㆍ 그 이행이 불완전한 이행이어야 하며
ㆍ 불완전이행이 채무자의 귀책사유에 의한 것이고 위법하여야 합니다.

계약서 작성의 기본 원칙

1. 기본원칙

계약서는 6하원칙에 의하여 작성하여 당사자가 누구이며 어떠한 내용의 권리의무가 어떻게 처분되며 어떻게 이행될 것인가가 나타나야 하며 정확, 간결, 평이, 명료하게 작성하여야 한다.

가급적 명확한 용어를 사용하고 당사자 사이에 다툼이 생길 가능성이 있는 용어의 사용이나 적당히, 적절히, 상식적으로 등의 뜻이 애매한 단어의 사용은 피해야 한다.

어법에 맞게 간결하게 기재하여야 하고 통상의 다른 사람들도 알 수 있도록 평이한 문자를 사용하여야 하며 아울러 계약서가 명료히 되기 위하여는 권리자가 누구이며 의무는 누가 어떠한 방법으로 이행하는가를 정확히 전달할 수 있어야 한다.

2. 계약서 용지의 사용

일반적인 제한사항은 없으나 입증자료로 사용하기 위하여 장기에 걸쳐 보존할 수 있는 용지를 사용하고 법원이나 행정기관에 제출될 경우를 대비하여 이에 맞는 크기의 용지로 사용하는 것이 좋다.

현재 법원규칙의 문서 규격은 가로 210mm, 세로 297mm 의 A4용지 크기이다.

계약의 법정 해제

법정해제권은 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전이행)으로 인하여 발생한다. 채무불이행에 의한 해제권을 행사하려면 먼저 상대방에게 상당한 기간을 정하여 이행의 최고를 하고 그 기간동안 상대방의 이행이 없을 경우에 해제를 하여야 한다.

여기에서 상당한 기간은 계약의 내용·종류·성질에 따라 다를 것이나 상대방이 이행의 준비를 하고 이행할 수 있는 기간 정도는 주어야 한다. 그러나 다음과 같은 경우에는 이행의 최고없이 바로 계약을 해제할 수 있다.

① 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없는 정기행위(결혼식을 위한 드레스, 배달 음식의 주 문 등)
② 이행불능으로 인한 계약 해제
③ 불완전이행으로 인한 경우 중 추완(보충)이 허용되지 않는 경우
④ 채무자가 미리 이행치 아니할 의사를 표시한 경우
⑤ 당사자가 최고를 하지 않고서 해제할 수 있다는 뜻의 특약을 한 경우

해제권의 행사는 상대방에 대해 의사표시로 하여야 하며 이 의사표시가 도달했을때 효력을 발생한다. 또한 일단 해제의 의사표시를 했으면 상대방의 동의 없이는 철회할 수 없다.

계약이 해제되면 채권·채무는 소급하여 소멸하여 당사자는 서로 이행을 청구하지 못하며 이미 이행한 부분이 있으면 서로 반환하여야 한다. 이를 원상회복의무라고 하며 그 범위는 다음과 같다.

① 원물건을 반환하여야 하나 이미 물건이 당사자의 귀책사유로 인하여 멸실·훼손된 때에는 해제 당시의 시가로 반환하여야 한다.
② 반환하여야 할 물건에 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 그 비용의 반환을 청구 할 수 있다.
③ 노무 기타 무형의 급부가 이루어 졌다면 역시 해제 당시의 시가로 반환하여야 한다.
④ 금전은 수령시부터 이자를 붙여 반환하여야 한다

계약을 해제할지라도 그 계약으로 인하여 손해를 받은 것이 있으면 채무불이행을 한 당사자는 손해를 배상하여야 하며, 그 범위는 대체로 해제시의 시가가 표준이 된다.

계약의 일반적 효력 발생 요건

법률행위는 이론상 먼저 성립을 한 후에 효력을 발생하게 된다. 따라서 일단 성립한 법률행위가 효력을 발생하려면 일정한 요건을 충족해야 한다. 계약도 법률행위인 만큼 법률행위의 효력발생 요건을 갖추어야 유효하게 효력을 발생할 수가 있다.

효력발생요건은 다음과 같다.
① 당사자가 행위능력이 있을 것
② 의사표시의 의사와 표시가 일치하고 하자가 없을 것
③ 내용이 실현가능하고, 확정할 수 있어야 하며, 적법하고 사회적 타당성이 있어야 할 것
④ 조건부 또는 기한부 법률행위(계약)일 경우는 조건의 성취 또는 기한의 도래가 있어야 할 것

계약이 상기의 효력 발생 요건을 충족하지 못할 경우에는 무효가 되거나 취소할 수 있게 된다.

계약의 성립 요건

법률행위가 성립하려면 당사자, 목적, 의사표시가 있어야 하는데, 계약도 법률행위이므로 이러한 법률행위의 일반적 성립요건을 갖추어야 한다. 특히 계약에서는 당사자의 서로 대립하는 수 개의 의사표시가 객관적ㆍ주관적으로 합치하여야 한다. 이러한 요건을 충족하지 못하면 계약은 성립되지 않는다.

객관적 합치라고 함은 수 개의 의사표시가 내용적으로 일치하는 것을 말한다. 가령 갑이 그의 소유물을 현금 100만원에 팔겠다고 하고 을이 그 소유물을 100만원에 사고 현금을 즉시 지급하겠다고 할 때 의사표시는 객관적으로 일치한다고 한다.

주관적 합치는 당사자의 의사표시가 상대방에 대한 것이어서 상대방이 누구냐에 관하여 잘못이 없는 것을 말한다. 가령 위 예에서 갑이 을에게 소유물을 팔겠다고 한 경우(청약)에 병이 사겠다고 승낙을 하여도 갑과 병 사이에는 계약이 성립하지 않는다.

계약서 작성의 의의

계약의 넓은 의미는 사법상의 일정한 법률효과의 발생을 목적으로 하는 당사자의 합의를 말한다. 계약을 넓은 의미로 볼 때 채권의 발생을 목적으로 하는 채권계약 (매매계약, 임대차계약 등), 물권의 변동을 목적으로 하는 물권계약(소유권이전합의, 근저당 설정계약 등), 신분관계의 변동을 목적으로 하는 신분계약(혼인, 입양 등)을 포함하게 된다.

그러나 좁은 의미로 볼 때 계약은 채권의 발생을 목적으로 하는 계약(채권계약)만을 의미한다.
계약은 보통 당사자의 합의만으로 성립하며 어떠한 형식을 필요로 하지는 않으나 후에 계약의 존부에 관하여 분쟁이 발생하였을 경우에는 이에 관한 증거의 제시가 필요하므로 실제에 있어서는 계약서를 작성하는 것이 중요하다.

민법은 채권계약으로서 14종의 계약을 규정하고 있으나(전형계약), 계약자유의 원칙상 이들과 내용이 다른 계약은 얼마든지 있을 수 있다(비전형계약).