케이스로 보는 일가구 이주택일때 양도세

주택1   2001년  빌라를 90,000,000 원에 구입 7년거주하다 전세를 줌 (공지시가 71,000,000원)
주택2   최근  3억4천의 빌라를 구입해서 이사함

일시적인 1가구 2주택이라  2001년 구입한 빌라는 1년 이내에 매도하면 비과세라고 들었습니다.
그런데 경전철로 인한 가격 상승이 예상 되서 1년 이내에 매도 하기는 좀 아까워서요.
 
질문

1. 2001년도에 구입한 빌라를 3~4년 후에 3억정도에 매도할 경우 물어야 할 양도세는 얼마인지요?
2. 1년 이내에 주택1을 매도할 경우 비과세라고 하는데 양도세말고 제가 내야할 세금이 더 있나요?

Ⅰ> 2007.01.01 이후 양도분부터  적용되는 1세대 2주택자가 1주택 양도시 양도소득세 중과세율(50%)의 적용 및 장기보유특별공제의 배제 대상 여부를 판정함에 있어 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외) 및 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 양도소득세 중과세율(50%)의 적용대상 여부를 판정합니다. 다만, 양도하는 주택(건축법 시행령 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외함)이 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역으로 지정, 고시된 지역에 소재하는 주택에 해당되지 아니하고 양도당시 기준시가(개별주택가격, 공동주택가격)가 1억원 이하에 해당되는 경우는 양도소득세의 중과세율(50%)이 적용되지 아니합니다.
Ⅱ> 새주택 취득일로 부터 1년 이내 기존주택을 양도하실 경우, 기존주택의 보유 · 거주기간이 7년 이상이기에 양도소득세 비과세 되어 납부하실 양도세는 없게 됩니다. 양도세 납부시에는 납부세액의 10%에 해당하는 주민세를 별도 납부하여야 하나 양도세 비과세인 경우에는 납부할 주민세도 없습니다. 당연하겠지요. 중개수수료 지급 이후 납부할 세금은 없습니다.
Ⅲ> 새주택 취득일로 부터 1년 경과 이후에는 일반적인 1세대 2주택이 되어 Ⅰ과 같이 주택 소재지 및 기준시가 등에 따라 중과세율 적용여부가 판가름 됩니다. 주택 가격과 경전철로 추측컨데 기존 빌라의 소재지가 서울 · 경기도(읍 · 면지역 제외) · 광역시(군지역 제외) 지역에 포함될 것으로 예상됩니다.

 
 1. 새주택 취득일로 부터 1년 경과 후 양도시 양도소득세, 기준시가(공동주택 공시가격) 1억 미만이며 재개발 · 재건축 사업으로 지정 · 고시된 지역에 소재하지 않을 경우

     1) 양도차익 = 양도가액 ㅡ 취득가액 ㅡ 필요경비(600 가정) = 30000 ㅡ 9000 ㅡ 600 = 20400
     2) 양도소득 = 양도차익 ㅡ 장기보유 특별공제(보유기간 10년 이상으로 양도차익의 30% 공제)
                 = 20400 ㅡ (20400 * 0. 3) = 14280
     3) 과세표준 = 양도소득 ㅡ 기본공제(250, 1인 1년 1회 적용) = 14280 ㅡ 250 = 14030
     4) 양도소득세 산출세액 = 과세표준 * 세율(과세표준 8천 초과로 36%) ㅡ 누진공제(1170)
                            = 14030 * 0. 36 ㅡ 1170 = 3880. 8
     5) 예정신고 세액공제 = 잔금일이 속한 달 제외 2개월내 자진 신고·납부시 산출세액의 10% 공제 = 388. 08
     6) 자진납부 세액 = 산출세액 ㅡ 예정신고 세액공제 = 3880. 8 ㅡ 388. 08 = 3492. 72
     7) 주민세 = 자진납부 세액의 10% 별도 부과 = 349. 272                                          [단위:만원]

로 계산되어지며, 총 납부하실 금액은 약 3842 만원 (6 + 7) 이 됩니다.
이는 주택취득시 소요비용과 필요경비에 따라 오차가 있을 수 있는 개략 나온 금액이며, 중과세율 적용과의 차이를 보여드리기 위한 계산입니다. 실거래가 3억 정도에 기준시가 1억 미만일 가능성은 지극히 낮습니다.

2. 새주택 취득일로 부터 1년 경과 후 양도시 양도소득세, 기준시가(공동주택 공시가격) 1억 이상이거나 1억 미만이라도 재개발 · 재건축 사업으로 지정 · 고시된 지역에 소재할 경우

     1′) 양도차익 = 1)과 동일 = 20400
     2′) 양도소득 = 양도차익 ㅡ 장기보유 특별공제(중과세율 적용대상으로 배제) = 20400
     3′) 과세표준 = 양도소득 ㅡ 기본공제(250, 1인 1년 1회 적용) = 20400 ㅡ 250 = 20150
     4′) 양도소득세 산출세액 = 과세표준 * 세율(중과세율 50%) = 20150 * 0. 5 = 10075
     5′) 예정신고 세액공제 = 잔금일이 속한 달 제외 2개월내 자진 신고·납부시 산출세액의 10% 공제 = 1007. 5
     6′) 자진납부 세액 = 산출세액 ㅡ 예정신고 세액공제 = 10075 ㅡ 1007. 5 = 9067. 5
     7′) 주민세 = 자진납부 세액의 10% 별도 부과 = 906. 75                                           [단위:만원]

로 계산되어지며, 총 납부하실 금액은 약 9974 만원 (6 + 7) 이 됩니다.

 
Ⅳ> 주택 소재지 및 기준시가, 실거래가를 모르기에 위와 같이 설명 드렸습니다.

 주택 소재지가 서울 · 경기도(읍 · 면지역 제외) · 광역시(군지역 제외) 지역에 포함되며, 현재 거래되는 가격이 2억정도라면 양도세 비과세로 파시는 것이 좋을 듯 합니다. 3년 뒤 3억에 팔아도 세금 납부 후 남는 금액은 결국 2억 가량이 될테니까요. 혹 주택 소재지가 경기도 읍 · 면지역이나, 광역시 군지역, 기타 지방지역이라면 3년 뒤 3억에 팔아도 기준시가 3억 미만일 것이기에 일반세율을 적용받게 되며 1의 계산과 동일하게 됩니다. 현재 거래되는 가격이 2억 6천 미만이라면 3년 뒤 3억에 파는 것이 더 유리하게 됩니다.

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