부동산 취득시 내는 세금 – 부동산 취득세

취득세는 소유권의 취득시부과되는 조세로서 지방세법에서 규정하는 취득이라 함은 매매•교환•상속•증여•기부•법인에 대한 현물출자•건축•개수•공유수면의매립•간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득•승계취득 또는 유상•무상을 불문한 일체의 취득을말한다.
또한 소유권의 이전이나 건축에 의하여 취득하는 것이 아니라 하더라도 토지의 지목변경, 건축물의 증축, 차량•기계장비•선박의 종류변경, 과점주주의 주식취득 등도 취득으로 의제하여 취득세의 과세대상으로 하고 있다.

취득의 구분
취득의 유형을 살펴보면 과세대상물건의 전소유자가 있느냐의 여부에 따라서 원시취득과 승계취득으로 나눌 수 있는 것이며, 승계취득의경우에도 매도자에게 그 대가를 지불하느냐의 여부에 따라서 유상취득과 무상취득으로 구분되는 것이다. 또한 사회통념상으로는 취득이아니지만 지방세법상 취득으로 의제하는 취득의 형태로 크게 구분할 수 있다.
사실상의 취득 승계취득 유상승계취득 : 매매ㆍ교환ㆍ현물출자
무상승계취득 : 상속ㆍ증여ㆍ기부
원시취득 토지 : 공유수면매립ㆍ간척
건축물 : 건축(신축과 재축)
선박 : 건조
차량ㆍ기계장비ㆍ항공기 : 제조ㆍ조립
광업권ㆍ어업권 : 출원에 의한 취득
민법상 시효취득
의제취득 토지 : 지목변경(가액의 증가)
건축물 : 건축(신축과 재축 제외), 개수
차량ㆍ기계장비ㆍ선박 : 종류변경(가액의 증가)
과점주주의 주식취득
취득세의 과세대상
1. 부동산
① 토지
② 건축물(건축물, 시설물)
2. 차량, 기계장비, 선박, 항공기
3. 광업권, 어업권
4. 입목
5. 골프회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설이용회원권, 승마회원권
납세의무자
취득세의 납세의무자는 과세물건을 사실상 취득한 자로서 관계법령의 규정에 의한 등기•등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로취득한 때에는 당해 취득 물건의 취득자 또는 양수인에게 납세의무가 발생하는 사실과세의 원칙에 따른다.
취득시기
구분 취득시기
원칙 예외
일반적인
거래
매매,교환등 객관적취득 : 사실상잔금지급일
일반적취득 : 계약서상잔금지급일(개인간유상취득)
계약서상 잔금지급일이 불분명한 경우
-계약일로부터 30일이 경과한 날
선등기인 경우
등기,등록일
특수한
거래
연부취득 사실상 연부금지급일 등기,등록일
증여 계약일 등기,등록일
상속(유증포함) 상속개시일
건축물의 신축 사용승인서교부일
환지처분의 공고일의 다음날
또는 소유권이전고시일의 다음날
임시사용승인일
사실상사용일
지목변경 지목이 사실상 변경된 날 공부상의 지목변경일
매립,간척 등으로 인한 
토지의 원시취득
공사준공인가일 사용승낙일
허가일
취득세의 과세표준
1. 원칙 – 신고가액

취득세의 과세표준은 원칙적으로 취득 당시의 가액으로 하며, 취득 당시의 가액이란 취득자가 신고한 가액을 말한다.

2. 예외 – 시가표준액

취득세의 과세표준액은 취득당시의 취득가액으로 결정하는 것이 원칙이나, 다음과 같은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
1) 신고 또는 신고가액의 표시가 없을 때
2) 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때
3) 상속•증여 등 무상승계취득과 교환의 경우

3. 특례 – 사실상의 취득가액

다음의 경우에는 과세표준을 취득자의 신고가액 또는 시가표준액과 관계없이 언제나 사실상의 취득가액 또는 연부금액으로 한다. 다만,증여•기부 그 밖의 무상취득 및 특수관계자와의 양도소득의 부당행위계산에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다.

1) 국가•지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2) 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3) 공매(경매 포함)방법에 의한 취득
4) 법인장부(법인이 작성한 원장•보조장•출납전표•결산서 등을 말함)에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
5) 판결문에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
6) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의한 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득

세율

취득세는 과세대상의 성격에 따라 표준세율과 중과세율을 적용하는 차등비례세율로 이뤄진다.

1. 표준세율

취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다. 다만, 도지사는 조례가 정하는 바에 의하여 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50의 범위 안에서 가감조정 할 수 있다.

※ 유상거래를 원인으로 취득•등기하는 주택에 대한 취득세는 2%의 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 2%의 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다.(2006년 9월 1일부터 2009년 12월 31일까지 적용)

2. 중과세율

일정한 자산의 취득에 대하여는 취득세를 중과세한다.

중과대상 및 세율
구분 세율
표준세율의 5배(10%) 사치성 재산
표준세율의 3배(6%) • 과밀억제권역 내 공장 신설과 증설
• 과밀억제권역 내 법인의 본점•주사무소용 부동산 취득
사치성 재산의 세목별 비교
세목 사치성 재산의 종류 세율
취득세 별장, 골프장, 고급오락장, 고급선박, 고급주택 10%(5배)
재산세 별장, 골프장, 고급오락장, 고급선박 4%(고급선박5%)
등록세 없음
고급주택의 범위
구분 면적 또는 시설 건물가액(시가표준액)
단독
주택
건물연면적 331 ㎡ 초과(주차장면적은 제외) 9,000만원 초과
대지면적 662 ㎡ 초과 9,000만원 초과
시설 엘리베이터(적재하중200 ㎏ 이하의 소형 엘리베이터 제외) · 에스컬레이터 또는 67 ㎡ 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물과 그 부속토지 가액과 무관
공동
주택
1구의 건물의 연면적(공용면적 제외)이 245 ㎡ [복층형의 경우는 274 ㎡ (각층의 면적이 245 ㎡ 를 초과하는 것을 제외한다)]를 초과하는 주거용 공동주택과 그 부속토지
취득세 신고납부
1. 원칙 – 신고 납부
1) 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 30일 이내에 그 과세표준액에 해당 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다.
2) 취득세 과세물건을 취득한 후에 당해 과세물건이 중과세대상이 된 때에는 중과세대상이 된 날로부터 30일 이내에 해당중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세를 제외함)을 공제한 금액을 세액으로 하여 신고하고 납부하여야 한다.
3) 지방세법 또는 다른 법령에 의하여 비과세•과세면제 또는 경감 받은 후에 당해 과세물건이 취득세 부과대상 또는 추징대상이 된때에는 그 사유발생일로부터 30일 이내에 당해 과세표준액에 해당 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다.

2. 예외

1) 가산세

취득세 납세의무자가 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때에는 산출세액 또는 그 부족세액에 다음의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다.

① 신고불성실 가산세 : 취득세 납세의무자가 신고를 하지 아니하였거나 산출세액에 미달하는 때에는 당해 산출세액 또는 부족세액에 100분의 20에 상당하는 금액을 가산한다.

② 납부불성실 가산세: 취득세 납세의무자가 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 부족한 세액에 납부기한의 다음날부터자진납부일 또는 고지일 까지의 기간에 대하여 1일 10,000분의 3의 율을 적용한 금액을 가산한다.

2) 신고기한까지 신고하지 아니한 자는 그 신고기한 만료일부터 30일을 경과하지 아니한 경우로서 당해 취득세를 보통징수의방법으로 부과고지받기 전에는 기한 후 신고를 할 수 있다. 이 경우 기한 후 신고를 한 경우에는 신고불성실가산세의 100분의50을 경감한다.

3) 가산세 적용의 제외 : 지방세의 신고 및 납부 불이행시에 납부하는 가산세는 천재지변 등 불가피한 사유가 있는 경우 가산세의 납부대상에서 제외한다.

4) 중가산세 : 취득세 납세의무자가 취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 그 취득일로부터 2년 내에 신고 및 납부를 하지아니하고 매각하는 경우에는 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 보통징수의 방법에 의하여 징수한다.

3. 취득세의 부가세
취득세에는 취득세 납부세액의 100분의 10 또는 취득세 감면세액의 100분의 20에 해당하는 농어촌특별세가 부가세로 부과된다.
과세표준 × 세율 = 취•등록세 등
취득유형 과세표준 세율
취득세 농특세 등록세 교육세 합계
개인,법인으로 부터 매입 실거래가 1% 0.5%(0%) 1% 0.2% 1) 2.7%(2.2%)
직접건축 부동산 취득시 내는 세금 - 부동산 취득세 개인시공 실거래가 2% 0.2%(0%) 0.8% 0.16% 3.16%(2.96%)
법인시공 법인장부가 2% 0.2%(0%) 0.8% 0.16% 3.16%(2.96%)
증여 개별주택가격 2% 0.2%(0%) 1.5% 0.3% 4%(3.8%)
상속 개별주택가격 2% 0.2%(0%) 0.8% 0.16% 3.16%(2.96%)

※ 괄호()안의 세율은 전용면적 25.7평(85㎡)이하의 주택을 취득하는 경우의 세율로 농특세가 비과세된다. 국민주택초과분은원칙적으로 부과되는 농어촌특별세 0.1%와 취득세와 등록세 감면분의 20%인 농어촌특별세 0.4%추가되어 2.3%가 아닌2.7%가 됨.

직접건축시 총 세율 3.16%(2.96%)는 건물부분에 대한 것임. 토지 별도임

분양취득시에는 분양가격이 과세표준이 됨

Leave a Reply