등록세란?
등록세는 재산권이나 기타 권리의 취득•이전•변경•소멸 등에 관한 사항을 등기부 기타 대장 등에 등기•등록•등재하는 경우에 등기 또는 등록이라는 단순한 사실을 과세대상으로 하여 부과하는 지방세로서 특별시•광역시•도세이다.

납세의무자
1. 재산권 기타 권리의 취득•이전•변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록(등재 포함)하는 경우에 그 등기 또는 등록을 받는 자에게 부과한다.
2. 일체의 채권자대위등기에 대하여는 등기•등록을 받는 그 소유자가 등록세를 납부하여야 한다.
3. 등기 또는 등록을 수인이 공동으로 받는 경우에는 이들은 연대납세의무자가 된다.

과세표준

1. 원칙 – 신고가액

부동산등기에 대한 등록세는 등기•등록하는 때에 납세의무가 성립하므로 과세표준은 등기•등록 당시의 등기•등록자의 신고에 의한 가액으로 함이 원칙이다.

2. 예외 – 시가표준액

등록세의 과세표준은 등기•등록자의 신고에 의함이 원칙이나 다음과 같은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

1) 신고가 없는 경우

2) 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우

3) 상속•증여 기타 무상으로 취득한 부동산의 이전등기

3. 특례 – 사실상의 취득가액

다음과 같은 경우에는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. 다만, 등기•등록 당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로 그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액(등기•등록일 현재의 법인장부 또는 결산서 등에 의하여 입증되는 가액)을 과세표준으로 한다.

1) 국가•지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

2) 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3) 공매(경매 포함)방법에 의한 취득

4) 법인장부 중 취득가격이 입증되는 취득

5) 판결문에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

6) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의한 신고서를 제출하여 검증이 이뤄진 취득

세율
등록세의 세율은 표준세율과 법령에 정한 대상의 등기에 대하여 적용하는 중과세율로 구분할 수 있으며, 세율의 구조는 과세대상의 종류와 권리의 유형에 따라 차등적으로 적용하는 비례세율과 과세대상의 금액과 관계없이 일정한 액수로 징수하는 정액세율로 이뤄진다.

구분	등기원인		과세표준	세율	비고
소유권	유상승계취득	농지	부동산가액	1,000분의10	매매,교환 기타
		기타		1,000분의20
	상속으로 인한 취득	농지	부동산가액	1,000분의3
		기타		1,000분의8
	상속 이외 무상 취득(증여)	일반	부동산가액	1,000분의15	증여,기부 등
		비영리		1,000분의8
	보존등기		부동산가액	1,000분의8	증축포함
	공유 · 합유 · 총유물 분할		부동산가액	1,000분의3
지상권	설정 및 이전		부동산가액	1,000분의2
저당권	설정 및 이전		채권금액	1,000분의2
지역권	설정 및 이전		요역지가액	1,000분의2
전세권	설정 및 이전		전세금액	1,000분의2
임차권	설정 및 이전		월임대차금액	1,000분의2
갱매신청	설정 및 이전		채권금액	1,000분의2
가압류
가처분
가등기			부동산가액	1,000분의2
위 이외 등기			매1건당	3,000원	말소등기,지목변경등기 등

※ 주택거래에 대한 감면 : 유상거래를 원인으로 취득•등기하는 주택에 대한 취득세는 지방세법 제112조 제1항의 규정에 의한 세율(2%)을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 제131조 제1항 제3호 (2)목의 규정에 의한 세율(2%)을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다. 다만, 무상거래(상속 및 증여) 및 신축 등의 원인으로 등기하는 주택은 경감하지 아니한다.

등록세 신고납부

1. 등기 또는 등록을 하고자 하는 자는 해당 과세표준과 세율을 적용하여 산출한 세액을 등기 또는 등록을 하기 전까지 납세지를 관할하는 지방자치단체의 장에게 신고하고 납부하여야 한다. 여기서 등기 또는 등록을 하기 전까지라 함은 등기 또는 등록의 신청서를 등기소 또는 등록관청에 접수하는 날까지를 말한다.

2. 가산세
등록세납세의무자가 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때에는 산출세액 또는 그 부족세액에 다음의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다.
1) 신고불성실 가산세 : 등록세 납세의무자가 신고를 하지 아니하였거나 신고한 세액이 산출세액에 미달하는 때에는 당해 산출세액 또는 그 부족세액의 100분의 20에 상당하는 가산세를 가산한다.
2) 납부불성실 가산세 : 등록세 납세의무자가 납부를 하지 아니하였거나 산출세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 부족한 세액에 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 고지일까지의 기간에 대하여 1일 10,000분의 3의 율을 적용하여 산출세액에 가산한다.

3. 등록세의 부가세
등록세에는 납부할 등록세액의 100분의 20에 해당하는 지방교육세 또는 등록세 감면세액의 100분의 20의 농어촌특별세가 부가세로 부과된다.
부동산 보유시 내야 하는 세금

취득세는 소유권의 취득시부과되는 조세로서 지방세법에서 규정하는 취득이라 함은 매매•교환•상속•증여•기부•법인에 대한 현물출자•건축•개수•공유수면의매립•간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득•승계취득 또는 유상•무상을 불문한 일체의 취득을말한다. 또한 소유권의 이전이나 건축에 의하여 취득하는 것이 아니라 하더라도 토지의 지목변경, 건축물의 증축, 차량•기계장비•선박의 종류변경, 과점주주의 주식취득 등도 취득으로 의제하여 취득세의 과세대상으로 하고 있다.

취득의 구분

취득의 유형을 살펴보면 과세대상물건의 전소유자가 있느냐의 여부에 따라서 원시취득과 승계취득으로 나눌 수 있는 것이며, 승계취득의경우에도 매도자에게 그 대가를 지불하느냐의 여부에 따라서 유상취득과 무상취득으로 구분되는 것이다. 또한 사회통념상으로는 취득이아니지만 지방세법상 취득으로 의제하는 취득의 형태로 크게 구분할 수 있다.

사실상의 취득 승계취득 유상승계취득 : 매매ㆍ교환ㆍ현물출자 무상승계취득 : 상속ㆍ증여ㆍ기부 원시취득 토지 : 공유수면매립ㆍ간척 건축물 : 건축(신축과 재축) 선박 : 건조 차량ㆍ기계장비ㆍ항공기 : 제조ㆍ조립 광업권ㆍ어업권 : 출원에 의한 취득 민법상 시효취득 의제취득 토지 : 지목변경(가액의 증가) 건축물 : 건축(신축과 재축 제외), 개수 차량ㆍ기계장비ㆍ선박 : 종류변경(가액의 증가) 과점주주의 주식취득

취득세의 과세대상

1. 부동산 ① 토지 ② 건축물(건축물, 시설물) 2. 차량, 기계장비, 선박, 항공기 3. 광업권, 어업권 4. 입목 5. 골프회원권, 콘도미니엄회원권, 종합체육시설이용회원권, 승마회원권

납세의무자

취득세의 납세의무자는 과세물건을 사실상 취득한 자로서 관계법령의 규정에 의한 등기•등록 등을 이행하지 아니한 경우라도 사실상으로취득한 때에는 당해 취득 물건의 취득자 또는 양수인에게 납세의무가 발생하는 사실과세의 원칙에 따른다.

취득시기

구분 취득시기 원칙 예외 일반적인 거래 매매,교환등 객관적취득 : 사실상잔금지급일 일반적취득 : 계약서상잔금지급일(개인간유상취득) 계약서상 잔금지급일이 불분명한 경우 -계약일로부터 30일이 경과한 날 선등기인 경우 등기,등록일 특수한 거래 연부취득 사실상 연부금지급일 등기,등록일 증여 계약일 등기,등록일 상속(유증포함) 상속개시일 건축물의 신축 사용승인서교부일 환지처분의 공고일의 다음날 또는 소유권이전고시일의 다음날 임시사용승인일 사실상사용일 지목변경 지목이 사실상 변경된 날 공부상의 지목변경일 매립,간척 등으로 인한  토지의 원시취득 공사준공인가일 사용승낙일 허가일

취득세의 과세표준

1. 원칙 – 신고가액 취득세의 과세표준은 원칙적으로 취득 당시의 가액으로 하며, 취득 당시의 가액이란 취득자가 신고한 가액을 말한다. 2. 예외 – 시가표준액 취득세의 과세표준액은 취득당시의 취득가액으로 결정하는 것이 원칙이나, 다음과 같은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다. 1) 신고 또는 신고가액의 표시가 없을 때 2) 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때 3) 상속•증여 등 무상승계취득과 교환의 경우 3. 특례 – 사실상의 취득가액 다음의 경우에는 과세표준을 취득자의 신고가액 또는 시가표준액과 관계없이 언제나 사실상의 취득가액 또는 연부금액으로 한다. 다만,증여•기부 그 밖의 무상취득 및 특수관계자와의 양도소득의 부당행위계산에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다. 1) 국가•지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득 2) 외국으로부터의 수입에 의한 취득 3) 공매(경매 포함)방법에 의한 취득 4) 법인장부(법인이 작성한 원장•보조장•출납전표•결산서 등을 말함)에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 5) 판결문에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 6) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의한 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득

세율

취득세는 과세대상의 성격에 따라 표준세율과 중과세율을 적용하는 차등비례세율로 이뤄진다. 1. 표준세율 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다. 다만, 도지사는 조례가 정하는 바에 의하여 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50의 범위 안에서 가감조정 할 수 있다. ※ 유상거래를 원인으로 취득•등기하는 주택에 대한 취득세는 2%의 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 2%의 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다.(2006년 9월 1일부터 2009년 12월 31일까지 적용) 2. 중과세율 일정한 자산의 취득에 대하여는 취득세를 중과세한다.

중과대상 및 세율

구분 세율 표준세율의 5배(10%) 사치성 재산 표준세율의 3배(6%) • 과밀억제권역 내 공장 신설과 증설 • 과밀억제권역 내 법인의 본점•주사무소용 부동산 취득

사치성 재산의 세목별 비교

세목 사치성 재산의 종류 세율 취득세 별장, 골프장, 고급오락장, 고급선박, 고급주택 10%(5배) 재산세 별장, 골프장, 고급오락장, 고급선박 4%(고급선박5%) 등록세 없음

고급주택의 범위

구분 면적 또는 시설 건물가액(시가표준액) 단독 주택 건물연면적 331 ㎡ 초과(주차장면적은 제외) 9,000만원 초과 대지면적 662 ㎡ 초과 9,000만원 초과 시설 엘리베이터(적재하중200 ㎏ 이하의 소형 엘리베이터 제외) · 에스컬레이터 또는 67 ㎡ 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물과 그 부속토지 가액과 무관 공동 주택 1구의 건물의 연면적(공용면적 제외)이 245 ㎡ [복층형의 경우는 274 ㎡ (각층의 면적이 245 ㎡ 를 초과하는 것을 제외한다)]를 초과하는 주거용 공동주택과 그 부속토지

취득세 신고납부

1. 원칙 – 신고 납부

1) 취득세 과세물건을 취득한 자는 그 취득한 날부터 30일 이내에 그 과세표준액에 해당 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다. 2) 취득세 과세물건을 취득한 후에 당해 과세물건이 중과세대상이 된 때에는 중과세대상이 된 날로부터 30일 이내에 해당중과세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세를 제외함)을 공제한 금액을 세액으로 하여 신고하고 납부하여야 한다. 3) 지방세법 또는 다른 법령에 의하여 비과세•과세면제 또는 경감 받은 후에 당해 과세물건이 취득세 부과대상 또는 추징대상이 된때에는 그 사유발생일로부터 30일 이내에 당해 과세표준액에 해당 세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다.

2. 예외

1) 가산세 취득세 납세의무자가 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때에는 산출세액 또는 그 부족세액에 다음의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다. ① 신고불성실 가산세 : 취득세 납세의무자가 신고를 하지 아니하였거나 산출세액에 미달하는 때에는 당해 산출세액 또는 부족세액에 100분의 20에 상당하는 금액을 가산한다. ② 납부불성실 가산세: 취득세 납세의무자가 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 부족한 세액에 납부기한의 다음날부터자진납부일 또는 고지일 까지의 기간에 대하여 1일 10,000분의 3의 율을 적용한 금액을 가산한다. 2) 신고기한까지 신고하지 아니한 자는 그 신고기한 만료일부터 30일을 경과하지 아니한 경우로서 당해 취득세를 보통징수의방법으로 부과고지받기 전에는 기한 후 신고를 할 수 있다. 이 경우 기한 후 신고를 한 경우에는 신고불성실가산세의 100분의50을 경감한다. 3) 가산세 적용의 제외 : 지방세의 신고 및 납부 불이행시에 납부하는 가산세는 천재지변 등 불가피한 사유가 있는 경우 가산세의 납부대상에서 제외한다. 4) 중가산세 : 취득세 납세의무자가 취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 그 취득일로부터 2년 내에 신고 및 납부를 하지아니하고 매각하는 경우에는 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 보통징수의 방법에 의하여 징수한다.

3. 취득세의 부가세

취득세에는 취득세 납부세액의 100분의 10 또는 취득세 감면세액의 100분의 20에 해당하는 농어촌특별세가 부가세로 부과된다.

과세표준 × 세율 = 취•등록세 등

취득유형 과세표준 세율 취득세 농특세 등록세 교육세 합계 개인,법인으로 부터 매입 실거래가 1% 0.5%(0%) 1% 0.2% 1) 2.7%(2.2%) 직접건축 개인시공 실거래가 2% 0.2%(0%) 0.8% 0.16% 3.16%(2.96%) 법인시공 법인장부가 2% 0.2%(0%) 0.8% 0.16% 3.16%(2.96%) 증여 개별주택가격 2% 0.2%(0%) 1.5% 0.3% 4%(3.8%) 상속 개별주택가격 2% 0.2%(0%) 0.8% 0.16% 3.16%(2.96%)

※ 괄호()안의 세율은 전용면적 25.7평(85㎡)이하의 주택을 취득하는 경우의 세율로 농특세가 비과세된다. 국민주택초과분은원칙적으로 부과되는 농어촌특별세 0.1%와 취득세와 등록세 감면분의 20%인 농어촌특별세 0.4%추가되어 2.3%가 아닌2.7%가 됨. 직접건축시 총 세율 3.16%(2.96%)는 건물부분에 대한 것임. 토지 별도임 분양취득시에는 분양가격이 과세표준이 됨

내 물건을 내가 파는데 왜 세금을 내야 하는지. 사실 아직도 이해가 되지 않는다.
하지만 우리나라는 자기가 소유하던 부동산을 남에게 팔때 이에 대한 차익이 발생 한 경우 이에 따르는 세금을 내야 한다.

양도소득세… 심층탐구 해보도록 하자.

과세물건
    토지, 건물의 양도소득
    부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 취득할 수 있는 권리)의 양도소득
    비 상장법인의 주식 출자지분
    기타자산

과세표준 계산방법
    양도가액 – 취득가액 – 기타 필요경비 = 양도차익

　     양도차익 – 장기보유 특별공제(3년이상 보유 양도차익의 10%, 5년이상 보유 15%, 10년이상 보유 30%)
  = 양도소득금액
    양도소득금액 – 양도소득 기본공제(250만원/년) = 과표

　

IMF 1세대1주택 면제조치

구   분	신축주택 취득자(조특법)	한시적 비과세 요건완화(소세법)
대상주택	신축 및 최초 분양주택(고급주택 제외)	모든주택(고급주택 제외)
매입시기	98.5.22∼99.6.30	99.1.1~12.31
매입기준시점	계약체결일	계약체결일
면세기준일	잔금청산일 부터 5년이내 양도	잔금청산일 부터 1년이상 보유 후 양도
면세비율	·5년이내 양도 : 100%감면 ·5년이후 양도 :5년간 상승분 제외하고 그후 양도차익에 대해 20%∼ 40% 과세	·1년이상 보유 후 양도 : 100%감면 ·1년미만 보유 후 양도 : 40%비과세
수혜대상	보유주택수에 관계없이 모든 사람 ※신축(자기가 건설한 주택 및 조합주택, 재개발주택 포함)	ⅰ)무주택자 ⅱ)1세대1주택자(단,1세대 1주택자는 새주택 잔금청산일부터 2년내에 종전주택을 양도해야 됨)

국민 생활 안정 1세대1주택 특례

구 분	정기 임대주택(조특법)	미분양주택(조특법)
감면요건	⊙ 신축주택 매입임대(95.1.1이후 취득분)및 건설임대주택 →국민주택 5호 이상을 5년이상 임대후 양도	⊙ 95.11.1∼97.12.31 및 98.3.1∼ 98.12.31의 기간중에 미분양 국민주택 취득하여 5년 이상 보유 임대후 양도한 경우
감면율	⊙ 100%감면 ※ 단,기존주택 매입임대     (1986.1.1 ∼ 2000.12.31 기간중 신축분)       ·5년이상 → 50%감면       ·10년이상 →100%감면 ※1세대 1주택 판정시 제외	⊙ 다음중 선택적용       ·양도세 세율 → 20%       ·중소세 세율 → 10%∼40% ※1세대 1주택 판정시 제외

신고, 납부

부동산거래자의 양도소득세 예정신고 납부기한은 양도일이 속하는 달의 다음 다음달 말일까지로 10%의 세액공제 혜택을 주되 예정신고를 하지 않은 사람은 다음해 5월 종합소득세 신고 때까지 확정신고 · 납부하여야 한다.

예정 양도신고제도

부동산을 매매·수용·교환·현금출자·경매·공매시 당해 거래내용을 세무서에 예정 신고 할 경우 당해 세금을 양도일 이 속하는 달의 다음다음달 말일까지 납부시 10%의 세액 공제를 받는다.

양도 소득세를 알기 위한 일반적인 절차와 소요비용

부동산 소재지 관할구청 등에 가서 양도세 계산에 필요한 서류를 신청 발급받아야 한다.
– 관할구청 – 토지(임야)대장 : 500원(1통), 건축물 관리대장 : 200원(1통), 개별공시지가 확인원 : 300원(1통)
– 관할 등기소 – 등기부등본 : 1,200원(1통)
– 관할 세무서 – 국세청 고시가(기준시가)
(실제거래가로 계산하고자 하는 경우는 취득 및 양도시 계약서 및 매도자 ·매수자의 인감증명이 있어야 함)    

발급받은 서류를 가지고 세무사나 공인회계사 사무실에 가서 수수료를 내고 양도세 계산을 의뢰한다.
– 수수료 : 10∼20만원/1건당
– 관할 세무서 재산세과에 가면 양도세 계산을 무료로 계산해 주나 계산에 필요한 서류를 가져가야 함.

양도 소득세를 계산하는 2가지 방법

원칙 : 기준시가
기준시가에 의한 계산은 보유기간이 1년이상인 토지·건물에 대하여는 원칙적인 계산으로 실지 매매계약서
상의 거래금액과는 상관없이 세법에서 규정한 공식으로 양도가액, 취득가 액, 필요경비 등을 산출하여
세금을 결정함. (세법에 규정된 기준시가 공식이 아주 복잡하고 해마다 규정이 틀림) 기준시가로 세금을
계산하기 위하여는 부동산별로 필요한 서류가 있어야 함.
– 토 지 : 토지 등기부등본, 개별공시지가 확인원(공시지가, 양도일, 취득일 확인),
         토지대장(토지면적, 토지등급확인)
– 아파트 : 등기부등본, 개별공시지가 확인원(공시지가 양도일, 취득일), 건축물 관리대장(면적, 구조),
           토지대장(토지 면적, 토지등급), 국세청기준시가
– 건 물 : 건물등기부 등본, 개별공시지가 확인원(공시지가 양도일, 취득일), 건축물관리대 장(면적, 구조)

예외 : 실지거래가
취득가액과 양도가액을 실지거래가(실지 매매계약서상의 금액)로 계산하는 것으로 납세자 는 기준시가에
의한 신고와 실지 거래가에 의한 신고중 유리한 것으로 할 수 있다. 다음 경우에 적용하며 세무공무원의
확인 조사에 의하여 세금이 결정됨.

양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지
거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도시

– 부동산을 취득할 수 있는 권리
– 취득 후 1년 이내의 부동산

– 미등기자산을 양도하는경우

– 미성년자 취득 (상속.증여 제외)

– 1세대 3주택

– 고가주택 (6억원이상 공동주택 45평이상)

– 거래단위별로 기준시가에 의하여 계산한 양도차익이 1억원이상

– 1세대기준으로 부동산을 거래(양도또는취득)한 날로부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회이상 거래한    경우로서 실거래가액의 합계액이 3억원이상

– 허위계약서 작성,주민등록의 허위 이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도 경우

– 투기지역

증여세

증여세 : 증여에 의해 취득하는 재산을 과세대상으로 하여 부과하는 조세이다.

납세의무자 : 수증자(증여자도 연대납세의무 있음)

증여재산 : 타인으로 부터 무상으로 증여받은 본래의 증여재산과 세법상 증여의제로 규정하는 것.

증여재산의 평가 : 시가가 원칙이며 시가가 불분명시 기준시가 등으로 평가한다.

증여세 계산시 증여재산 공제액 : 증여재산가액에서 다음의 가액을 공제한다.
– 직계존비속 3,000만원(미성년자 1,500만원)
– 배우자 5 억원
– 기타친족 500만원
– 타인없음

합산과세기간 : 10년 (99. 1. 1 이후), 5년 (98. 12. 31 이전)

    

세율

과   세   표   준	세         율
1억원 이하	과세표준의 100분의 10
1억원 초과 5억원 이하	1천만원 + 1억원을 초과하는 금액의 100분의 20
5억원 초과 10억원 이하	9천만원 + 5억원을 초과하는 금액의 100분의 30
10억원 초과 50억원 이하	2억4천만원 + 10억원을 초과하는 금액의 100분의 40
50억원 초과	18억4천만원 + 50억원을 초과하는 금액의 100분의 45

증여의제규정

특수관계인 간의 매매 중 부당 고가나 저가 매매인 경우 (시가의 ±30%)
부부간 또는 직계존비속간 매매인 경우등

신고·납부

증여일로부터 3개월내 신고·납부하여야  하며 이 경우  10% 세액 공제됨.  이를 위반하면 10%세액공제가 배제되고 최고 30%의 가산세 부과됨.

1. 세대 분리를 하면 세금이 떨어진다

현재 보유세인 종합부동산세와 양도소득세 과세는 세대별 단위로 과세를 한다. 따라서 세대별로 합산한 기준 시가가 6억원을 넘어서면 주택 종합부동산세를 과세하며, 1세대가 보유한 주택 수에 따라 양도소득세 비과세나 중과세를 적용한다. 따라서 가족이 보유한 주택 수가 2채가 넘어가면서 과세되는 경우 세대를 분리, 줄일 수가 있다.

2. 종합부동산세를 내기 싫으면 6월 1일 전에 양도 하거나 6월 1일 후에 매수하라

종합부동산세 는 세대별로 합산한 주택의 기준시가가 6억원을 초과하면 과세되는 세금이다. 그리고 이 세금을 부담해야 하는 사람은 매년 6월 1일에 소유권을 가지고 있는 자이다. 따라서 이 세금을 부담하지 않으려면 양도자는 6월 1일 전에 잔금을 청산하거나 등기를 넘기면 된다.

3. 재개발, 재건축 주택 취득 관련 양도소득세, 절세할 수 있다.

재개발이나 재건축 관련해 비과세를 받을 수 있는 경우는 수요 성격이 실수요자에 해당되어야 하며, 투자 수요자의 경우에는 비과세 혜택이 없다. 여기서 실수요자란 1주택을 보유한 상태에서 재건축 등에 들어간 사람들을 말한다. 이에 해당할 경우, 공사 중이라면 관리처분 계획 인가일이나 철거일 중 빠른 날을 기준으로 보유 기간이 3년(서울 등은 2년 거주 요건)을 갖추었다면 비과세를 해준다. 물론 완공된 상태에서 양도를 해도 폭넓게 비과세를 적용한다.

4. 2년 이상 보유하고 있어라.

세법은 부동산의 보유 기간에 따라 각종 제도들을 차등적으로 운영하고 있다. 예를 들어 양도소득세 세율을 적용할 때 보유 기간이 1년 미만이면 50%, 1~2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 9~36%의 세율을 적용한다. 이러한 세율 중 2년 이상 보유 중의 세율이 유리하므로 가급적 보유 기간을 2년 이상으로 맞추는 것이 중요하다.

5. 가족 간의 거래 시 양도 또는 증여 중에서 선택하라

가 족 간의 거래도 일반인들과의 거래처럼 양도를 할 수 있다. 하지만 문제는 이 거래가 유상 거래임이 명백하지 않으면 증여에 해당되어 증여세가 과세된다는 점이다. 일반적으로 양도소득세 세율이 낮은 경우 증여보다 유리한 양도를 선택할 수 있으나, 대가 관계가 명백해야 하므로 실제 거래대금이 수수되어야 한다.

6. 양도세 예정 신고하면 10% 세액 공제 혜택을 받을 수 있다

양도소득세는 2번의 신고 기회가 있다. 한 번은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내에 신고 및 납부를 할 수 있는데 이를 예정신고라 하며, 이 신고를 하면 산출 세액의 10%를 깎아준다.
    
7. 양도소득세는 비과세가 최선책이다

일 단 1가구 1주택자는 기본적으로 3년 이상을 보유하면 되나 서울·과천·5대 신도시지역은 3년 이상 보유 기간 중 2년 이상을 실제 거주해야 한다. 이외에도 넓은 평수로 이사를 가는 경우에는 새집을 산 날로부터 1년 내에 구주택을 양도하면 비과세를 적용하는 것도 놓치지 말자.

8. 중과세를 받지 말자

2007년부터 1가구 2주택 상태에서 양도할 경우 비과세를 받지 않으면, 2주택 양도소득세 중과세를 받을 가능성이 높아졌다. 이 2주택 중과세는 양도소득세 세율이 자그마치 50%이며, 양도소득세 계산구조상 장기보유 특별공제를 박탈하게 된다. 따라서 2주택 중과세를 적용받게 되면 수익률이 크게 하락되므로 투자자들은 이에 각별히 유의할 필요가 있다.

9. 감면 주택인지 적극적으로 알아보자.

정 부는 외환위기 때 주택 경기 활성화를 통해 경기를 진작시키기 위해 신축 주택 구입자에게 양도소득세 감면 혜택을 부여했다. 이에 따라 1998년 5월 22일부터 2003년 6월 30일(서울·과천·5대 신도시지역은 2002년 12월 31일)까지 기간 중에서 특정한 기간 내에 조합원 아파트가 완공되거나 분양권을 가진 사람들이 최초 계약을 했다면 양도소득세가 100% 감면될 가능성이 높다.

10. 부부 공동 등기를 하라

양도세는 개인별 과세이기 때문에 부부 공동 명의로 된 경우 각자 세금을 과세한다. 예를 들어 부부 각자 지분이 1/2 이고 양도차익이 5000만원이라면 각각의 양도차익은 2500만원이 되어 단독 5000만원의 세금보다는 적게 나오는 것. 양도소득의 기본 공제(250만원)를 각각 받을 수 있으며 양도차익이 반으로 줄어들어 낮은 세율이 적용될 수 있다. 다만 보유세 중 종합부동산세는 세대별로 합산하여 과세하므로 부부 공동 등기를 하더라도 줄일 수 없게 된다.

취득세의 세율은 취득세 과세대상에 따라 3가지로 구분된다.

그 중에서 일반과세대상에 적용되는 세율은

특별시장·광역시장·도지사가 지방의회 조례에서 정하는 바에 의하여

100분의 50의 범위안에서 가감하여

최하 1%에서 최고 3%까지 탄력적으로 조정할 수 있다.

구 분 대 상 세 율 일반과세대상 아래 이외의 취득세 과세대상 재산 2% (표준세율) 사치성 재산 별장·골프장·고급오락장·고급주택·고급선박 10% (5배) 인구집중억제 과밀억제권역 내 공장의 신설·중설 및 본점·주사무소용 부동산 취득 6% (3배)

위 일반과세대상 세율을 적용한 후에 그 재산이 취득 후 5년 이내에 별장, 골프장, 고급오락장, 고급주택, 고급선박이 되는 경우에는 그 세율의 차이만큼을 다시 납부하여야 한다. 또한 하나의 과세대상에 대해서 2가지 이상의 세율이 적용되는 경우에는 최고세율을 적용하여 납부하여야 한다.

사치성 재산

별 장
별장이란 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(법 소정 논어촌주택 제외)를 말한다. 이 경우 개인이 소유하는 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것을 법인 또는 단체가 소유하는 별장은 그 임·직원 등이 사용하는 것을 말하며 주거와 주거 외의 용도로 겸용할 수 있도록 건축된 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로서 사업자등록증 등에 의하여 사업장으로 사용하고 있음이 확인되지 아니하는 것은 이를 별장으로 본다.

골프장
골프장이란 회원제 골프장용 부동산 중 구분등록의 대상이 되는 토지와 건축물을 말한다. 다만 골프장은 시설을 갖추어 등록하는 때(시설을 증설하여 변경등록하는 경우 포함)에 한하여 과세하므로 골프장을 승계취득하는 경우에는 취득세를 중과하지 아니한다.

고급주택
고급주택이란 다음 중 어느 하나에 해당하는 주거용 건축물과 그 부속토지를 말한다. 다만 주거용 건축물을 취득한 날부터 30일 이내에 주거용이 아닌 용도로 사용하거나 고급주택이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사에 착공하는 경우에는 그러하지 아니하다.
① 1구의 건물의 연면적(주차장면적 제외)이 331 제곱미터를 초과하는 것으로서 그 시가표준액이 2,500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지
② 1구의 건물의 대지면적이 662 제곱미터를 초과하는 것으로서 그 건물의 시가표준액이 2,500만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지
③ 1구의 건물에 엘리베이터(적재하중 200 킬로그램 이하의 소형엘리베이터 제외) 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주거용 건물(공동주택 제외)과 그 부속토지
④ 1구의 공동주택(여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함한다 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건물로 분다)의 연면적(공용면적을 제외한다)이 245제곱미터(복층형의 경우는 274 제곱미터)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

고급오락장
고급오락장이란 다음에 해당하는 용도에 사용되는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이 경우 고급오락장이 건축물의 일부에 시설된 때에는 당해 건축물에 부속된 토지 중 그 건물의 연면적에 대한 고급오락장용 건축물의 연면적의 비율에 해당하는 토지를 고급오락장의 부속토지로 본다.
① 당사자 상호간의 재물을 걸고 우연한 결과에 의하여 재물의 득실을 결정하는 카지노장 (관광진흥법에 의하여 허가된 외국인전용 카지노장 제외)
② 사행 또는 도박행위에 공여될 수 있도록 자동도박기(빠징고·슬로트머신·아케이트이퀴프먼트 등)를 설치한 장소
③ 두발과 안면에 대한 미용시설 외에 욕실 등을 부설한 장소로서 그 설비를 이용하기 위하여 소정의 요금을 지급하도록 시설된 미용실
④ 유흥주점영업으로서 유흥무도주점, 룸살롱, 요정·도박장·유흥주점영업장·특수목욕장 등 법 소정 영업장소 중 관광유흥음식점(관광극장식당업의 경우에는 관광호텔 안에 있는 것으로서 문화관광부장관으로부터 지정을 받은 것에 한한다)을 제외한 영업장소

고급선박
고급선박이란 비업무용 자가용 선박으로서 시가표준액이 100만원을 초과하는 선박을 말한다. 다만 실험·실습 등의 용도에 사용할 목적으로 취득하는 것을 제외한다.

과밀억제권역 내 공장의 신설·증설
과밀억제권역 내에서 공장을 신설·증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우에는 취득세를 중과한다. 다만 다음의 경우에는 그러하지 아니한다.
① 산업단지·유치지역 및 공업지역 내의 공장의 신설·증설
② 외국인투자촉진법에 의하여 외국인투자기업이 공장을 신설·증설하기 위하여 2003년 12월 31일까지 취득하는 사업용 과세물건(외국인투자비율에 해당하는 과세물건을 말한다)

과밀억제권역 내 법인의 본점·주사무소용 부동산 취득
과밀억제권역 내에서 법인의 본점·주사무용 건물을 신축 또는 증축하는 경우 그 건물과 부속토지에 대하여 취득세를 중과한다. 이 경우 “법인의 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산”이라 함은 법인의 본점 또는 주사무소의 사무소로 사용하는 부동산과 그 부대시설용 부동산(기숙사·합숙소·사택·연수시설·체육시설 등 복지후생시설과 향토예비군 병기고 및 탄약고 제외)을 말한다.

세율 적용사례
① 토지나 건묵물을 취득한 후 5년 이내에 당해 토지나 건축물이 별장·골프장·고급주택 또는 고급오락장이 되거나 과밀억제권역 내에서 공장의 신·증설, 본점 또는 주사무소의 사업용 부동산이 된 때에는 중과세율을 적용하여 취득세를 추징한다.
② 고급주택·별장·골프장 또는 고급오락장용 건축물을 증축, 개축 또는 개수한 경우와 일반 건축물을 증축 개축 또는 개수하여 고급주택 또는 고급오락장이 된 경우에 그 증가되는 건축물의 가액에 대하여 적용할 취득세의 세율은 10%로 한다.
③ 과밀억제권역 내에 공장 신설 또는 증설의 경우에 사업용 과세물건의 소유자와 공장을 신설 또는 증설한 자가 다른 때에는 그 사업용 과세물건의 소유자가 공장을 신설 또는 증설한 것으로 보아 6&의 세율을 적용한다 다만 취득일로부터 공장 신설 또는 증설에 착수한 날까지의 기간이 5년을 경과한 사업용 과세대상 물건은 그러하지 아니한다.
④ 동일한 취득물건에 대하여 2 이상의 세율이 해당하는 경우에는 그 중 높은 세율을 적용한다.

부동산 관련 세금과 수수료를 순서대로 살펴보면 먼저 부동산을 취득할 때 내야하는 세금과 부대비용에는 먼저 취득세와 그 부가세인 농어촌특별세가 있고, 등록세와 그 부가세인 교육세가 있다. 또 매매계약서를 작성할 때에는 인지세를내고 정부수입인지를 붙여야 하며, 무상으로 부동산을 취득한 경우에는 증여세를 물어야 한다. 그 이외에 부동산 중개업소를 통해계약을 하는 경우에는 중개수수료를 지불해야 하고, 지정된 공채(토지개발채권 등)를 액면가대로 사야 하므로 만기까지 기다려야하는금융비용이나 당장 현금이 급하여 매각해야 할 때 매각차손을 감수해야 한다.

부동산을 보유하는 동안에는 종합부동산세 과세대상에 해당하지 않는 경우에는 주택의 경우에 부속토지를 포함한 가액의 0.15~0.5%의 재산세를 내야하며 나대지는 0.2~0.5% 사업용토지는 0.2~0.4%의 재산세를 각각 부담한다. 종합부동산세 과세대상에 해당하는 경우에는 위의 재산세에 추가하여 12월에 종합부동산세를 신고납부하여야 한다. 농지에서 작물 재배 소득을 얻은자는 농지세를 내야하며 그 밖에도 도시계획세, 공동시설세 등이 있으며, 임대사업자에게는 (부동산임대)소득세, 법인에는 사업소세, 지역개발세 등이 따른다.

이제 부동산을 처분하는 경우에 발생하는 세금을 살펴보면 대표적인 양도소득세가 있고, 보유자가 사망하여 상속하는 경우에 상속세와 각종 세무사·법무사·중개사 수수료 등이 있다.

자료출처: 다른사람과 다른 나
 
우리나라에서 부동산을 취득·보유·양도하는 경우 세금계산에 적용되는 가격은 무려
6가지의 다양한 가격이 있다.
이는 부동산을 바라보는 과세관청과 평가주체, 대상지역에 따라 동일한 부동산이 구미호처럼
둔갑술 을 부려 여섯 가지의 부동산 가격을 형성하게 되는 것이다.

우리나라 부동산의 6대가격이란 개별공시지가, 국세청 기준시가, 지방세과세시가표준액
주택공시가격, 감정가액, 실지거래가액을 말한다.

1. 개별공시지가

개별공시지가란?
건설교통부에서 책정한 가격이라 하여 건설교통부가격이라고도 부르며, 전국 3,400만 필지 중
과세대상 2,700만 필지 가운데 가장 대표성이 있는 토지라 할 수 있는
표준지 45만 필지를 대상으로
건설교통부장관의 명에 의한 감정평가사들이 지가산정을 하게 된다.
이렇게 산정된 표준지 공시지가 를
기준으로 구청 공무원들이 개별공시지가를 산정하게 된다. 이는 당해
년도 1월 1일자를 기준으로
6월 30일에 발표되는 가격으로 모든 토지관련 세금
(취득세,등록세,종합토지세,양도소득세,상속·증여세)의 기준점이 된다.

2. 국세청 기준시가

국세청 기준시가는 상속세,증여세,양도소득세 등 국가의 주요재원이 되는 국세를 부과하기 위해
국세청 에서 평가하고 책정하는 가격이다.
토지에 대해선 개별공시지가를 적용하고 건물에 대해선 국세청 기준 시가를 적용한다.
특별히 공동주택에 대해서는 토지와 건물을 구별하지 않고 공동주택 기준시가를 별도 로 책정하여 매년
공동주택 가격변동 여부에 따라 통상 년 1 ∼ 2회 정도 발표하고 있다. 국세청 기준시가 는 실지
거래가액의 평균 70 ∼ 90% 정도의 가격이다.

건물기준시가
 
건물신축가격 기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×면적×조정율(2004년 460,000/㎡)

3. 지방세 과세 시가표준액

지방세 과세 시가표준액은 취득세,등록세,재산세,종합토지세 등 시,군,구에 해당하는 지방자치단체에서
지방자치단체 살림재원을 조달하기 위해 지방세를 평가하고 책정하기 위해 평가하는 가격이다.
역시 토지에 대해서는 개별공시지가를 적용하지만 건물에 대해서는 지방세 건물시가표준액을 적용한다.
여기서 국세청 기준시가와 지방세 과세 시가표준액이 상당한 차이를 보인다. 즉 국가에서 평가하는
건물평가 액이 지방자치단체에서 평가하는 가격보다 3배가량 높은 가격으로 평가하여 높은 국세를
부가시키는 것 이다. 지방세 과세 시가표준액은 실지거래가액의 평균 30 ∼ 40% 정도의 가격이다.

건물과세시가표준액
 
건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×면적×가감산율 (2004년 180,000/㎡)

2004년부터 공동주택에 대한 건물시가표준액 산정시 가감산율 적용을 면적기준에서 국세청 기준시가
기준으로 변경臼?공동주택에 대한 건물분 재산세가 전년대비 높은 세금이 부과되었다.
2005년부터는 부동산 거래세 및 보유세의 과세표준이 실지거래가액 및 기준시가 등으로 변경될
예정이므로 지방세 과세시가표준액은 적용되지 않을 것이다.

4. 주택공시가격

2005년 4월부터 토지와 마찬가지로 아파트,단독주택,연립·다세대주택 등 모든 주택에 대해 정부가
건물과 부속토지를 일체로 평가해 그 가격을 공시하는 주택가격공시제도가 시행될 예정이다.
이에 따라 국세청 기준시가가 단계적으로 폐지되는 등 종합부동산세,상속·증여·양도세 등 주택에 대한
모든 과세 및  보상기준이 주택 공시가격으로 통합·일원화 과표가 된다.

5. 감정가액

감정가액은 금융기관에서 융자를 위해 평가하거나 경매법원이나 자산관리공사에서 경매나 공매를 실행
시키기 위한 평가,또는 국가에서 개발사업 등 이유로 수용하기 위해 부동산을 평가하는 가격이다.
상속·증여세에서 부동산을 평가 할 때 실지거래가액을 알 수 없는 경우 2개 이상의 감정평가기관이
평가한 감정가액의 평균액으로 평가한다.

6. 실지거래가액

실지거래가액은 부동산 매수자와 매도자가 수요와 공급의 원리에 의해 형성되는 우리가 일반적으로
“이아파트가 얼마 짜리다.”라고 얘기하는 가장 일반적으로 회자되는 가격이다.
하자만 실지거래가액은 투기세력,정책,금리 등에 의해 움직이는 변동이 늘 심하고 부정확한
부동산의 가격이라고도 할 수 있다.

● 실지거래가액이 적용되는 경우 ●

 
♠ 양도소득세 : 1년 미만 보유 양도,1세대 3주택 이상 보유한 주택 양도, 투기지역 고가주택 양도, 본인 신고 시
♠ 상속·증여세 : 상속일 전후 6개월 이내 상속 받은 부동산
양도 시(증여세는 증여일 전후 3개월)

♠ 취득·등록세 : 주택거래신고제가 적용되는 지역의
부동산을 취득 시

※ 현재 국회에 제출되어 있는 부동산중개업법개정(안)대로 2005년 7월부터 부동산중개업자에 대하여
    부동산계약서사본제출제도가 시행되면 개인간 부동산 거래의 경우에도 실지거래가액으로
    취득·등록세 가 과세되나 내년 상반기 중에 지방세법을 개정하여 개인간 거래 시 실지거래가액에
    따른 취득·등록세 부담 증가 분을 감면할 것으로 예상된다.
  
* 모르면 당하는 게 부동산이고, 모르면 두 배 내는 세금이 부동산 세금이라 했다.

어느 시기에 어떤 가격으로 내가 투자한 부동산이 평가되어 어떤 세금이 얼마가 나오고 어떤 방법으로
절세할 수 있는지를 대처하고 알기 위해 우리나라 부동산 가격을 이해하는 것은 부동산 투자에 있어
가장 기본이 되는 상식이라 하겠다.

구 분	적 용	관련 세금	시가대비	비 고
개별공시지가	토지	토지관련 모든 세금	70~80%	건설교통부에서 매년 6월 30일 발표
국세청기준시가	토지, 건물, 공동주택 (토지,건물 합산)	상속증여세, 양도세, 재산세, 종합부동산세, 취득세, 등록세	70~80%	2005년부터 적용
지방세과세 시가표준액	토지, 건물, 주택 (토지,건물 각각적용)	재산세, 종합토지세, 취득세, 등록세	30~40%	2004년까지만 적용
주택공시가격	모든 주택 (토지,건물 합산)	주택관련 모든 세금	70~80% 예상	2005년 4월 공시 예정
감정가액	모든 부동산	상속증여세, 양도세		실지거래가액을 알 수 없을때 적용
실지거래가액	모든 부동산	상속증여세, 양도세, 취득세, 등록세

전용면적은 85M2 이하이며 주택의 소재지는 특별시나 광역시가 아닌 기타지역으로 봅니다.

1. 등기비용

   .등록세           3,600,000(분양대금의 1%)

   .교육세           720,000(등록세액의 20%)

   .수입증지         9,000

   .인지세           150,000

   .채권할인비용   916,272(분양대금 X 21/1,000 X 12.12%/’08.4.5일 기준)     

               계   5,395,272원

      *.채권할인비용은 은행수수료, 선급이자, 소득세, 주민세 미포함 금액임

 

2. 취득세         3,600,000원(분양대금의 1%)

3. 법무사 수수료

   .기본료                 70,000

   .누진세                 287,000(신고금액 – 3억원) X 0.07% + 245,000

   .작성대행료           30,000

   .검인대행료           30,000

   .등록세대행료        30,000

          계         447,000원

     추가적으로 일당, 교통비, 채권매입대행료 등이 각각 30,000씩 청구될 수 있으며 부가세 별도금액입니다.

감사합니다.