부동산 취득시 내는 세금 - 부동산 취득세

취득세는 소유권의 취득시부과되는 조세로서 지방세법에서 규정하는 취득이라 함은 매매•교환•상속•증여•기부•법인에 대한 현물출자•건축•개수•공유수면의매립•간척에 의한 토지의 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득•승계취득 또는 유상•무상을 불문한 일체의 취득을말한다.
또한 소유권의 이전이나 건축에 의하여 취득하는 것이 아니라 하더라도 토지의 지목변경, 건축물의 증축, 차량•기계장비•선박의 종류변경, 과점주주의 주식취득 등도 취득으로 의제하여 취득세의 과세대상으로 하고 있다.

2. 예외 - 시가표준액

취득세의 과세표준액은 취득당시의 취득가액으로 결정하는 것이 원칙이나, 다음과 같은 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
1) 신고 또는 신고가액의 표시가 없을 때
2) 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때
3) 상속•증여 등 무상승계취득과 교환의 경우

3. 특례 - 사실상의 취득가액

다음의 경우에는 과세표준을 취득자의 신고가액 또는 시가표준액과 관계없이 언제나 사실상의 취득가액 또는 연부금액으로 한다. 다만,증여•기부 그 밖의 무상취득 및 특수관계자와의 양도소득의 부당행위계산에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다.

1) 국가•지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득
2) 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3) 공매(경매 포함)방법에 의한 취득
4) 법인장부(법인이 작성한 원장•보조장•출납전표•결산서 등을 말함)에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
5) 판결문에 의하여 취득가격이 입증되는 취득
6) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의한 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득

세율

취득세는 과세대상의 성격에 따라 표준세율과 중과세율을 적용하는 차등비례세율로 이뤄진다.

1. 표준세율

취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 20으로 한다. 다만, 도지사는 조례가 정하는 바에 의하여 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50의 범위 안에서 가감조정 할 수 있다.

※ 유상거래를 원인으로 취득•등기하는 주택에 대한 취득세는 2%의 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감하고, 등록세는 2%의 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 50을 경감한다.(2006년 9월 1일부터 2009년 12월 31일까지 적용)

2. 중과세율

일정한 자산의 취득에 대하여는 취득세를 중과세한다.

2. 예외

1) 가산세

취득세 납세의무자가 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 때에는 산출세액 또는 그 부족세액에 다음의 가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법에 의하여 징수한다.

① 신고불성실 가산세 : 취득세 납세의무자가 신고를 하지 아니하였거나 산출세액에 미달하는 때에는 당해 산출세액 또는 부족세액에 100분의 20에 상당하는 금액을 가산한다.

② 납부불성실 가산세: 취득세 납세의무자가 납부하지 아니하였거나 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 부족한 세액에 납부기한의 다음날부터자진납부일 또는 고지일 까지의 기간에 대하여 1일 10,000분의 3의 율을 적용한 금액을 가산한다.


2) 신고기한까지 신고하지 아니한 자는 그 신고기한 만료일부터 30일을 경과하지 아니한 경우로서 당해 취득세를 보통징수의방법으로 부과고지받기 전에는 기한 후 신고를 할 수 있다. 이 경우 기한 후 신고를 한 경우에는 신고불성실가산세의 100분의50을 경감한다.

3) 가산세 적용의 제외 : 지방세의 신고 및 납부 불이행시에 납부하는 가산세는 천재지변 등 불가피한 사유가 있는 경우 가산세의 납부대상에서 제외한다.

4) 중가산세 : 취득세 납세의무자가 취득세 과세물건을 사실상 취득한 후 그 취득일로부터 2년 내에 신고 및 납부를 하지아니하고 매각하는 경우에는 산출세액에 100분의 80을 가산한 금액을 세액으로 보통징수의 방법에 의하여 징수한다.

직접건축시 총 세율 3.16%(2.96%)는 건물부분에 대한 것임. 토지 별도임

분양취득시에는 분양가격이 과세표준이 됨